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弹性与共享办公空间的增长速度已经让许多设施使用者开始质疑传统房地资产模型了。市场需求的巨大变化正在迫使办公空间模式进行调整，同时也在改变办公室的外包、装修、供应以及管理方式。
办公空间市场的变化催生了“办公空间即服务”(WaaS)的概念。其主要内容是将办公空间的运营管理交由拥有专业管理能力与良好供应链的第三方接手，利用业务外包提升并创造价值，从而让设施使用人与业主能更好地专注于核心业务。
一直以来行业评论家对办公空间模式变革都抱以期待，现今这种变革正如预期一般正在稳步推进。尽管行业假设很多时候不能完全契合市场规律，但大数据证明了之前的行业预期是正确的。
举例来说，英国房地产联合会(British Property Federation)的最新数据显示，传统的租赁周期正在缩短，创5.2年来新低。现实情况是许多租户在签订协议的时候都加入了可以提前退租的条款。市场上中等市值的公司对于长期租赁的需求正在减少，而许多大型公司也在服务式办公(指即租即用，由第三方全套提供设施并管理的办公租赁模式)与长期租赁之间寻找中间地带。
弹性办公空间的增长之路
想要理解办公空间市场变革背后的深层原因，最好的办法是首先考察共享办公空间的发展历程，然后去探究办公空间弹性化是如何影响商业房地资产(CRE)市场的。
从全球已经上市的共享办公空间公司网站数据来看，共享办公空间市场在过去的三年间增长近200%，在近两年增长达100%。谷歌趋势(Google Trends，可以帮用户衡量品牌知名度、为商务旅行做准备、判定新市场、跟踪科技趋势并协助你更好地与受众沟通)也侧面印证了这点，“WeWork”(共享办公空间运营公司)的搜索量在过去两年间翻了一番。
严格意义上讲，牛津英语辞典将共享办公定义为“自营业主或者不同公司的雇员使用相同的办公室或工作环境以达到共用设施、分享观点与知识的目的”。
实际情况与辞典的定义有所出入。共享办公也许指的是为人们提供聚集在一起的环境，促使他们进行沟通交流、业务创新与思想碰撞;也许指的是随意定制地点进行办公，而且租赁合约可以随时终止。 在过去12年间，服务式办公空间市场增长了近90%——仅仅是比较正常的增长率，而共享办公空间由2005年仅有的5家增长到2018年13,500家，增长率让人惊叹。
亚太地区的弹性办公空间状况
亚太地区的重要城市都见证了共享办公空间的快速增长。在新加坡，共享办公中心数量增长了22%，在悉尼和墨尔本这个数字分别是19%和27%，东京的增长率是20%，香港是19%。中国内地的共享办公空间增长速度更是惊人，目前还无法从数量上确定其增长率。
亚洲弹性办公空间行业中长期租赁比重上升的趋势也很明显，因为企业越来越看重弹性办公空间所带来的实质性益处不仅局限于条款上的灵活性。2017年一年间，The Instant Group(共享办公空间运营商)参与的亚洲区租赁交易中，7%的客户所签订的租赁协议期限是超过18个月的;而在2016年的同一时段，这个数字仅有2.4%。这种现象在弹性工作空间发展较为成熟的英美地区也曾出现过。 知名弹性办公空间供应商WeWork在纽约和伦敦都拥有大批白领客户。微软公司最近也爆料称其在印度班加罗尔也租用了WeWork 500处共享空间。近几年印度南部的共享办公空间中不乏大型公司的出现，像赛富时(Salesforce，客户关系管理软件公司)、亚马逊和脸书。其他知名企业也相继在亚洲地区选择了弹性工作空间，如马来西亚吉隆坡最近租售了1,000个共享办公座位，而汇丰银行也将500名员工迁至香港由WeWork管理的Tower 535中。
弹性办公空间增长背后的市场变化
如果仅将弹性办公空间带来的变革视作一种空间占有形式的变化显然是不够的。这一变革的意义可能更加深远与丰富——共享办公，企业孵化、创业加速器、服务式办公室、共享工作中心的私人办公室、临时空间的使用以及二次租赁。但种种租赁目的的背后追求的都是一种弹性的工作状态——公司能够自由选择在何处以何种方式工作。
正是由于客户的选择观念达到了一定程度，弹性工作空间才得以日趋成熟，从一个边缘化的概念逐步完善成为租户为了商业需求而争相竞逐的现象级事物。早在2014年，拉康托传媒(Raconteur Media)公司与谷歌公司联合出版的《工作场所2020》展望报告中就前瞻性地研究了许多类似趋势。报告中写到：“弹性工作模式会成为未来办公场所的发展方向。在调查问卷中，其使用占比可能由当今的4%上升到2018年的32%。”报告还指出这种趋势大概率不会局限于中小企业，“在员工数超过6,000人的大公司中，弹性工作模式也会由当今的10%上升到2018年的66%。”
报告中最精彩的论断当属弹性办公空间“将需要大量技术性投资来根本地改变组织流程，使其能够支持员工向弹性工作运营模式过渡”。当原有的组织流程发生根本性改变时，各大企业将视办公场所为一个创造价值的效率中心，并将以办公场所为基础创造新的业务增长点，而不再将办公场所看作一项单纯的前期投资。
短期租赁合约、共享办公空间供给的增多以及广义的“企业”对弹性办公的认同都预示着市场终究要朝向终端客户的需求发展。这是商业房地资产市场响应客户需求、扩大产品供应范围以替代原有产品的必然结果，也是市场自然选择的必然结果。 市场自然选择随着弹性工作空间的不断演化，正在朝着多元化的方向发展，新出现的办公形式主要有： ·满足个性化需求与极致服务体验的弹性办公空间 ·金融科技专用空间，企业孵化器(如巴克莱资本的Accelerator and Rise) ·女性专属共享办公空间(如在美国的布鲁克林、纽约、澳洲悉尼均有类似办公空间出现) ·男性专属共享办公空间(如纽约与华盛顿特区的“The Wing”)
·主打品牌延伸(如WeWork产品的衍生品牌WeLive共享生活空间与WeGrow小型学校，Regus公司的 Regus Express, Signature Group, Spaces和Open Office品牌等)
其他推进WaaS理念的因素
随着弹性办公空间的竞争优势逐渐超越传统办公空间，弹性解决方案的其他方面优势也逐渐显现。较低的前期投入以及可预测的后续支出使得企业能够更好地在其他更重要的方面调用资本，并使得管理层能专注与核心业务。
除了成本优势外，弹性办公空间的结构布局更为随意，更具吸引力，而且可以随意选择办公地点。这种优势在增长较快的发展中市场尤其重要，如在亚洲地区，资历老、熟练度高的员工被视为公司的重要资产，各大公司都在想方设法降低员工离职率。
如果对工作场所劳动力结构加以剖析，就不难理解为何公司会在办公空间上下如此大的手笔了。这些公司要么正处于动态扩张期，要么出于合约原因必须继续扩大业务，传统的租赁没法满足它们业务扩张的需求。但这些公司又不希望品牌的影响力随着业务扩张而下降，老员工们花了很长时间去建立品牌辨识度，他们希望所有员工都能理解品牌，利用品牌影响力在新的市场立足。而WaaS恰好能满足公司的上述需求，因为它不仅贴合公司灵活的业务政策，而且能够节约大量的前期投资，也无需根据客户需求引入新的品牌设计。
业主们同样也对弹性办公市场颇为着迷。根据笔者对伦敦及纽约多家大业主的问卷调查得知，有67%以上的大业主将弹性办公空间作为资产组合的重要组成部分。
我们仍不能将弹性办公空间视为一个新老换代的革命性趋势，毕竟传统办公空间还是最普遍的办公形式。然而两种办公模式的平衡正在逐渐打破——客户更加重视办公空间的选择，市场也在不断变化以满足社会与劳动力需要。弹性办公空间的出现是发明，不是颠覆，是重新审视传统行为与商业的机遇。办公空间即服务的理念将客户奉为办公空间的核心要素，让员工能够更为高效且有选择地进行工作。如此简单而已!
WaaS在实践中的运用
最近我们刚为某新加坡国际金融服务机构完成了一处租赁项目，这个项目恰好能够概括办公空间即服务(WaaS)模型背后的需求驱动因素。原本客户希望签订一个传统的三年期租约来安置新的项目组，但The Instant Group公司表示WaaS更节约成本。在办弹性办公空间中，布局可以个性化定制，办公面积也可以随时调整，适应工程各个时期频繁变动的人员数量。The Instant Group还根据项目整体的完成进度进行了成本投入上的对比分析，因为弹性办公空间前期投资较少，客户最终还是选择了弹性办公空间。
上述仅是一个案例，更多的案例中企业客户往往更为倾向“半弹性半固定”的工作模型。这种模型将一部分空间外包给第三方用来安置项目期内固定不变的一部分人员，另外一部分则租赁弹性办公空间。这种解决方案可以将50%到75%的办公空间定制为企业需要的弹性空间样式，剩余空间则是由第三方运营或者业主自营。
在这种新办公模式的影响下，办公楼应该零整结合地引入弹性办公空间及传统租赁式办公空间，并考虑建立内部系统网络来增强自身的竞争优势。解决客户需求的终极方法在于全方位为客户考虑，根据每家客户公司的业务要求进行方案定制。与传统租赁模式不同的是，弹性办公空间需要从客户角度出发，预设式地调整管理方式，同时利用数字营销的方式扩大市场需求。运营商、服务供应商和工程交付方需要建立一个良好的服务架构，注重管理客户体验并持续促进利润的最大化。 关于作者： 肖恩·林奇(Sean Lynch)现任The Instant Group公司亚太地区总经理。The Instant Group是一家专注于弹性办公空间解决方案的国际公司，其总部位于伦敦。 本文由全球企业房地资产与设施管理协会(CoreNet Global)特别供稿
翻译/思骏 原载于《现代物业·设施管理》2018年4期 (责任编辑：django) |
