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原载于《现代物业·新业主》2019年4期/总第455期
40年来，中国物业管理的诞生、发展与改革开放并时并进。物业管理行业近40年的发展中，无论是哪一个历史阶段，都涌现出一大批富有创新精神、敢闯敢拼、勇于实践的职业经理人。他们一步步的开拓与探索，正是40年来中国物业行业发展历程真实而生动的写照。
《现代物业》特别策划“物业管理人物志”系列采访，以记录中国物业管理经理人职业生涯中的“高光时刻”，反映物业管理人对时代做出的特别贡献。
何国荣
人物履历：
于景文科技大学环境及物业管理系毕业。
2012年起开始从事物业管理工作，从普通安全管理员做起，曾担任景文物业管理机构新竹台中分公司部门副理、台北北区事业处综管部襄理。现担任景文物业管理机构台北总公司总营业处经理一职。
从业至今参与物业前期顾问案项目有：台中乌日共生宅、中和映象太和、新庄文德一案、台北桥北都更案、永和危老案、台北常殷锋泽、奇岩常殷泊美、台北美丽华百乐园安全管理顾问案、台北美丽华新广场安全管理顾问案、台北凯旋亲水商办物业重建顾问案、新竹竹北天琚物业前期顾问案、新竹大学函馆包租代管顾问案、新竹送子鸟生殖中心安全顾问案、苗栗京元电子竹南厂安全顾问案、彰化宝德能源科技安全管理顾问案等。参与管理项目达19个。
生涯重要管理项目
乌日共生宅，位于台中的乌日，以景文物业管理机构与合勤建设公司共同合作开发。何国荣从2018年8月开始迄今，一直参与该项目规划。
该项目挑战之处在于服务形态为台湾物业管理业界首例“共生式”案例。“举例来说，以往我们物业管理所针对业主端的服务，都是以饭店式的服务为基础，打造其服务的内容。而这个案子却是要以共生这个概念去思考服务内容，如何与业主、租户、经营单位做连结，并且共存、共荣、共享。”何国荣进一步解释说，以往物业管理者与区分所有权人(即屋主)或管理负责人(即开发商)或承租户，是业主、客户及租户的关系。但在乌日共生宅这个项目，必须依据这三者之间与物业管理公司是共存方式进行管理规划。
在此模式下，客户端的服务不再只是单纯的点对点服务，而要思考标的物的内共生，并发展为标的物可及范围的外共生。内共生主要的思考架构是标的物内业主、租户、经营单位以及物业管理公司之间，彼此都应该有被服务的需求，也就能提供出彼此为对方的服务项目，达到四者之间的互存、互荣、互享;而外共生的架构则是能够将内共生里面提供的服务，以标的物为中心连接到可及范围内，将服务提供给外围的居民，更甚至能将线下的服务扩展到在线(线上)，形成更辽阔的外共生圈。
“在这样的基础之下，要去架构它的共生圈，就必须思考它的经营模式是什么?物业服务的需求从哪里来?能否创造这栋建筑物在地价值?”何国荣说。
同时，该项目的物业管理的复合性(一般公寓大厦管理维护类、旅馆管理、生活与商业服务开发、银发住宅的管理、经营店面的管理)，也相当有特色。
生涯最大困难
何国荣提到，经营这些项目最辛苦的地方在于数据的收集。“对于开发商的要求，我们的回应是需要很具体的，要有数字依据，才能够支撑我们的提案。所以为何我会说乌日共生宅的物业管理前期规划案对我目前而言，是相当有挑战的。”
乌日共生宅所要收集的数据种类很多，如养护机构、旅馆管理、公寓大厦管理维护、银发群需求、周边市场评估等，且没有其他可参考的单独案例，只能从各个项目会碰到的部分，提出案例的示意，证实物业管理服务人规划的可行性。
对于这些数据的收集，物业管理者首先需要很清楚地知道开发商有哪些现有可以运用的资料，再找来其他所需要的资料，就必须要通过不同的管道(渠道)以及现场勘验，才能够慢慢描绘出想要的蓝图。“比如养护机构数据的取得，我们是去参访台湾经营得宜的养护机构，例如双连养护机构、受恩养护机构等。甚至为了了解银发群的需求，到日本的熊本与四国考察，了解如何照顾长者每日的行程及需求。”何国荣说，这些先期的投入要花费非常高的成本，只是为了让开发商更能够认同物管的规划案，让他们能够更信任物管，才会接纳物管对于项目的改善建议，实现后期管理的专业化。
生涯最受益理念/方法
何国荣认为，物业管理是一门很广阔的学问，但是成功的物业管理，都在于人际关系的管理以及物业经理人角色的定位是否明确。因此，最有效的管理理念，便是权责分明、制度明确、待人谦和、与人为善。
另外，物业的管理，近年比较趋向类饭店的管理以及服务，所以现代物业非常重视形象。从现场服务人员的体态、神态、举止、服仪、礼仪等，都可以看得出一间物业管理公司的专业水平。“所以以我经营的案场人员，我都会从上面谈的这几项去要求他们的落实度。因为第一印象是业主最直接的感受，如果连这个最基本的都做不好，后面便都是空谈了。”
物业前期规划如何考虑现代高科技元素
因人工成本过高，目前业界都在考虑以高科技手段来取代一部分保全人力资源。那么在项目的前期顾问时，该如何规划高科技方面的投入以及与保全人力的配合问题?对无人机、物联网一类的最前沿科技手段，要如何考虑使用?
对此，何国荣表示，以目前的科技来说，仅能够做到节省人力，而无法做到完全取代人力。无论是多先进的科技，对于物业管理来说，如果没有事先规划好动线(包含管道及设备的走线)及市场定位的评估，都无法有效地导入科技。“以目前我所经营的项目，要导入科技或者物联网等平台，必须要让消费者有最捷便的消费行为以及最广阔通路，才能活化这些科技或平台。因为一个建筑物的物业管理细节非常多，除了一般公寓大厦管理维护的部分外，还会有防水层、结构体、防火区划、防盗、防抢、防爆、防恐、人际关系管理等，很多项目以目前的科技来讲，还没有办法完全导入科技化管理。所以我认为如果在物业管理前期规划的阶段，有节省人力的需求，还是建议以动线的规划为首要之重。”
对职业的感悟
何国荣说，当初会选择进入景文科技大学环境与物业管理系，是因为预期未来都市更新计划是台湾非常重要的议题。“而都市更新的计划之中，建筑物管理的生命周期最长的阶段，我认为就是物业的管理期，所以才花了四年的时间，研究物业管理这一门广阔的学问。”
刚开始进入这个行业，何国荣是从安全管理员做起。在这个时期最需要的专业，在于建筑物的安全门禁、巡逻动线的管理以及区分所有权人的辨识与应对。经过一年左右的时间，才开始接触公寓大厦管理维护的规划。在这段时期，何国荣花了较多时间去研究一个建筑物的管理会接触到的各种管理办法，以及各项办法的管制程序与表单。对各个项目的制度规章、行政管理流程、财务规划、设施设备保养维护的管制、安全门禁管理、人车进出动线规划、环境保洁管理、保洁作业动线规划、公共空间设计及项目总体营造等了解清楚后，才渐渐地能从头到尾规划一个全新的项目。
并且从这个时期开始，何国荣接触到了不同性质项目的物业管理，如属于商业不动产的美丽华摩天轮百货、美丽华新广场精品百货、新竹交通大学租赁型函馆社区等;科技厂房的不动产管理，如宝德能源科技、西湖厂办等;一般不动产的管理，如天母一庄、天母星钻、竹北天琚、仁爱敦南、敦南花园等。
“在这个时期的我，虽然之前已花很多时间钻研了物业管理这门学问，累积了这么多的物业管理经验，规划了许多不同性质的物业管理项目，但我认为物业管理的核心里面，最重要的还是我们现场同仁的服务热情以及专业的素养。”所以，当他担任景文物业管理机构台北总公司总营业处经理这个职位后，“最想成就的就是培养出更多的物业管理人才、建立更有意义的教育训练项目，大破大立地改变这个行业的惯性，去求新求变、去突破、去创造。” |
