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原载于《现代物业·新业主》2019年5期/总第458期
说起城市地下空间设施，法国著名作家雨果“下水道是一个城市的智慧与良心”的名句近乎妇孺皆知，特别是每年一到雨季或台风季，当倾盆大雨灌满整个城市的时候，呼唤“良心下水道”的声音就会持续“刷屏”。
其实，下水道仅是城市地下空间设施极小的组成部分之一。给排水、供电、煤气/天然气、通讯、供暖等维系一个城市数百万甚至上千万人口正常生产生活的管线，错综复杂地盘踞在城市的地下。由于过去不同市政工程单位缺乏整体统筹和长期规划地开挖地下空间布置管网线路，造成在许多已建成的城市区域，特别是老城当中，管线相互“打架”，经常会出现维修电信线路却挖断供水管道的情况，招致市民投诉不断。
地下城市管道综合走廊，也称“综合管廊”，即在城市地下建造一个隧道空间，将电力、通信，燃气、供热、给排水等各种工程管线集于一体，设有专门的检修口、吊装口和监测系统，实施统一规划、统一设计、统一建设和管理。在西方，综合管廊已经发展了一百多年：法国在1833年开始兴建巴黎地下管线，如今巴黎已经建成总长度约100公里;英国于1861年在伦敦市区兴建综合管廊;1926年日本开始建设地下综合走廊(日本称为“共同沟”)，到1992年时日本已经拥有共同沟长度约310公里，而且在不断增长过程中。[1]
在中国，北京早在1958年就在天安门广场下铺设了1,000多米的综合管廊;1994年，上海市政府规划建设了浦东新区张杨路综合管廊;2006年，北京在中关村西区建成了中国大陆地区第二条现代化的综合管廊，主线长2公里，支线长1公里，包括水、电、冷、热、燃气、通讯等市政管线。[2]但是由于法规建设、制度安排及利益壁垒等问题，综合管廊并没有在国内大范围推广使用。
2015年8月10日，国务院办公厅公布的《关于推进城市地下综合管廊建设的指导意见》(国办发〔2015〕61号)中所确定的工作目标是，到2020年建成一批具有国际先进水平的地下综合管廊并投入运营，反复开挖地面的“马路拉链”问题明显改善，管线安全水平和防灾抗灾能力明显提升，逐步消除主要街道蜘蛛网式架空线，城市地面景观明显好转。
在目前国内已建成并投入使用的地下综合管廊之中，珠海经济特区横琴新区综合管廊长度最长、规模最大、覆盖面积最广、系统最完善、管线专业最全，获得“中国人居环境范例奖”、“中国建筑工程鲁班奖”、“管廊运维示范项目”等多个奖项。
2019年5月，在世邦魏理仕(CBRE)主办的“智慧绿色建筑与大湾区物业发展论坛”期间，珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司助理总经理、珠海大横琴城市综合管廊运营管理有限公司董事长仝其刚与《现代物业》进行深入交流，详细讲解了横琴新区综合管廊的建设、管理、智慧科技应用及可持续发展等问题。
横琴新区综合管廊
2009年8月14日，国务院正式批准实施《横琴总体发展规划》，将横琴岛纳入珠海经济特区范围。2009年12月16日，“横琴新区”正式成立。
2010年5月，珠海横琴新区综合管廊动工建设，2013年11月完工，历时三年半，总投资约20亿元，总长度为33.4公里，覆盖整个横琴岛106平方公里土地面积。
仝其刚介绍，横琴新区综合管廊项目由横琴新区管委会委托珠海大横琴投资有限公司(以下简称大横琴投资公司)作为项目发起人，该项目采用BT模式进行，由中国二十冶公司负责投资建设，建成后由横琴新区管委会负责回购。本项目根据横琴新区实际情况，采取“政府出资建设、管线入廊单位有偿使用、运营单位专业管理”的建设、运营、管理模式。
横琴新区综合管廊在形式上分三仓、两仓及单仓三种。纳入综合管廊的管线有6种，已经实施的有220千伏电力电缆、通讯管、冷凝水管、给水管，远期预留中水管、垃圾真空管，能满足横琴未来100年城市地下公共管线的需求。“因为横琴新区特殊的地理条件和建设时机不成熟，所以并没有把排水功能和燃气也集中进来。”仝其刚说。
横琴综合管廊工程区大部分属于海漫滩地貌(Ⅱ区)地下淤泥深厚，在工程建设中工程的基础处理及开挖、支护是决定工程成败的重要因素。为破解这一难题，大横琴投资公司、中国二十冶组织专业专家等技术力量，与设计、监理多次进行深入探讨，在施工过程中采用开槽施工预应力混凝土管桩基础，管廊下方打下的管桩深度平均25米，最深处40米，管廊平均埋深约6米，局部埋深达到8米-13米，基坑支护形式根据不同地质条件，基坑开挖深度及周边环境条件，采用水泥搅拌桩、预应力高强混凝土管桩、混凝土灌注桩、旋喷桩、钢板桩等多种支护形式，保证了施工质量和施工进度的顺利进行。同时，为了实现国际化、超前的规划设计理念，建设者大胆进行创新，多规合一。
在规划阶段，将全岛规划和管廊专项规划统筹考虑，多次组织设计单位认真梳理横琴各项市政基础设施建设布局、规模等基本数据，从管廊断面大小、覆土深度、平面位置、竖向布置到仓体分割、管线排列、维护检修、通风、消防以及监控等多方面考虑，不断优化、细化设计方案，最大限度地实现管廊规划、设计的合理化、科学化。在国内首次将220千伏电力电缆纳入综合管廊，首次每隔0.8公里设计踏步式出入口、方便检修，同时与周边景观协调设计，彰显生态、和谐的自然景观。
“在BIM还没有广泛进行应用的时候，横琴新区综合管廊建设期在施工的重要节点就率先使用了BIM技术，同时对管廊空间设计使用了第三人漫游技术。”仝其刚补充道。
借鉴物业管理方式管理管廊设施
横琴新区综合管廊建成后，由横琴新区建设环保局作为行业主管部门委托大横琴城资公司按照市政基础设施、采取“公司化运营，物业式管理”的管理模式进行运营管理。在大横琴城资公司积极推动下，横琴新区于2012年9月出台了《横琴新区综合管沟管理办法》;珠海市也率先探索管廊立法，《珠海经济特区地下综合管廊管理条例》于2015年12月25日获得通过并正式施行，成为全国首个专门规范地下综合管廊建设与管理的地方性法规。
同时，大横琴城资公司为了做好管廊的运营管理，为全国综合管廊运营管理树立典范，于2016年专门组建了一个专业的运营管理公司——珠海大横琴城市综合管廊运营管理有限公司(以下简称大横琴管廊公司)。大横琴管廊公司秉承让城市更精彩的管理理念，探索“健康、绿色、智慧、安全”的综合管廊可持续发展思路，形成了涵盖管廊主体维护、设备设施养护、管线入廊管理、管线安全监督与管理、环境卫生管理、应急管理、施工管理、定期保养、巡查监控、安全隐患排查在内的全生命周期运营管理规范，推进综合管廊投资、建设、运营的良性循环发展。
仝其刚说：“综合管廊不同于普通的物业管理项目，首先它是一项城市基础设施，而且是城市的生命线，设定物业管理目标不能只考虑经济效益，更多的是要考虑社会效益和环境效益，更多的是关注于安全管理目标和可持续发展要求。因此，公司在设定本项目的管理目标时，是把安全运行放在第一位的。”考虑到综合管廊的安全管理需求，横琴综合管廊内部除消防、智能化平台、防水处理等专业性较强的维保之外，排水、照明、通风等设施设备全部由大横琴管廊公司的工作人员自行开展日常运行维护等工作。
综合管廊作为一个新生事物，没有太多的运营管理经验可以借鉴。大横琴管廊公司参考物业管理行业的经验，率先提出了前期介入的概念，在管廊设计、施工和设备安装期就开展前期介入工作，并不断征求管线单位对管廊空间和设备的需求，为管线顺利入廊奠定了基础。
在管理流程方面，大横琴管廊公司借鉴了物业管理的经验，从管线入廊、人员进出到设施设备运营维护都采取了流程化管理。比如在管线入廊方面，传统管线敷设是由管线单位向政府专门申请规划，而考虑到综合管廊的属性是城市公共基础设施并已规划了管线的路由，所以大横琴管廊公司采取了入廊管线单位直接向运营单位发起入廊申请的方式，由运营单位定期向主管单位汇总备案，管线单位无需向政府主管单位申请规划，从而优化入廊流程。
大横琴管廊公司按照实际需要建立了进出综合管廊管理制度、入廊管线单位施工管理制度、安全管理制度、日常巡查巡检管理制度、应急处置管理制度、设施设备运行管理制度、岗位责任管理制度、交接班管理制度、运行监控管理制度、入廊作业规范、备品备件管理制度、设备缺陷管理制度、设备间管理制度、标识系统管理制度、档案管理制度等四十多项内部管理制度，并通过了英国SGS公司质量、环境和职业健康安全管理体系认证。
同时，大横琴管廊公司积极推动制定行业运行管理规范，参与编制了由国家住建部、国家发改委、国标委等单位发布的综合管廊运营管理相关的标准、指南、规范等。其中，参与编写的《城市地下综合管廊运行维护及安全技术标准》(GB 51354-2019)已经发布并将于2019年8月1日正式实施。
智慧管理平台的应用
在管理系统方面，横琴综合管廊智慧管理平台配备有计算机网络、自动控制、视频监控和火灾报警四大系统，管廊内具有远程监控、智能监测(温湿度及有害气体监测)、自动排水、智能通风、消防等智能化管理功能，满足了管廊日常管理工作需要。
除上述四大系统外，新增防入侵系统和结构监测系统，通过分布式光纤传感技术对廊体外应力的监测，使管理方能第一时间掌握外力破坏和廊体的运动轨迹，提前确定管理应急和维修保养方案。同时，平台通过大数据分析，在节能降耗、制订维保计划等方面发挥了重要作用。
横琴的智慧管理平台系统于2010年开发设计，与目前的科技和管廊的发展已经有一定差距，因此，大横琴管廊公司与国内外先进技术科研企业、国家科研院校合作探索新技术研发，并成立“产学研基地”，搭建基于“互联网+”为支撑的智慧化管理平台，研究在综合管廊于恶劣条件下适用的分布式光纤传感系统的应用。目前，横琴综合管廊内已安装“光纤温度传感”、“光纤气体检测”、“光纤结构健康监测”、“光纤震动防入侵”、“光纤液位传感”五大系统，正在部署安装“光纤声音传感”，正在研究“嗅觉”系统的实现。新系统的投入使用将实现“千里眼和顺风耳”的智能监控，实现真正意义上的“智慧化运营”。
不过，仝其刚也表示，目前国内综合管廊信息化管理设计百花齐放，巡检机器人、VR系统等蜂拥而上，过度化建设不仅增加了建设投资，对运营成本也大大提高。而且科技发展日新月异，智慧管廊系统平台不可能一蹴而就，要根据时代发展而逐步更新。
综合管廊运营管理的当前挑战
仝其刚对《现代物业》说，作为新生事物，综合管廊目前面临最大的问题和困难，一方面是政府部门对其定位不明确，投资建设模式和运营管理思路不清晰;另一方面是管线单位还没有意识到管线入廊带来的便利性和安全性，对于管线入廊有一定的抗拒。因此需要行业从业人员不断从建设综合管廊带来的外部收益和社会效益等方面向决策者传递正确信息，减轻入廊管线单位的经济负担。同时也要通过实际应用案例，以服务者的姿态向管线单位传递管线入廊的好处，提高管廊的使用效率。这需要管理人员具有更高的政治觉悟和思想境界，而且还需要一定的谈判技巧。
仝其刚还提到，综合管廊运营管理是一个技术驱动型的行业，在专业人员队伍建设方面公司主要考虑到结构、高低压设施、机电设备、智慧化管理等方面的技术人才，而管理人员不仅要具备物业管理行业人才的综合素质，而且要有更高的视野和更敏锐的洞察力。因此，目前大横琴管廊公司正在从高等院校和专业技工学校招募大批新生力量和人才进入到综合管廊运营管理行业，也为全国综合管廊运营行业未来的发展储备人才。
综合管廊运营管理对物业管理行业的意义
关于对整个物业管理行业的意义，仝其刚引用了中国物业管理行业协会会长沈建忠撰文《新时代催生新物业》中的话：“物业管理行业所追求的‘新’，并不是要标新立异，而是更多来自转型升级的紧迫感，是用创新精神去追寻行业更快更好的发展路径。”
仝其刚接着说：“在这一方面，大横琴城资公司为全国物业管理企业同行树立了典范。从某种意义上来说，综合管廊其实是一种特殊的物业类型，所以作为物业管理从业人员不仅要在物业服务的品质上不断追求探索，更要从物业服务的业态上另辟蹊径，真正实现物业行业发展多元化。”
“经过不断地探索和尝试，大横琴城资公司目前的业务类型已经从五年前的住宅项目和公共物业单一项目业态，逐步延伸到了市政管养、市容环卫、园林绿化、路灯维修、道路桥梁、隧道管养、垃圾分类清运、弃土场管理等市政管理，甚至把属于政府部门的城市管理、人民纠纷调解、小商贩集中点等业务领域也主动承接下来，真正实现了从‘服务社区’到‘服务城市’的华丽转身。”
2018年5月，大横琴投资公司与万科物业签订战略合作协议，以大横琴城资为平台进行国有企业混合所有制改革，以“管理+服务+运营”为核心要素，打造“五星级城市”的管理新理念和建设“物业城市”的治理新模式，以此响应习近平总书记提出的“城市管理要像绣花一样精细”的指示精神，顺应城市工作的新形势、改革发展的新要求和人民群众的新期待。
在《现代物业》2018年9月的专访(详见本刊2018年9期《何曙华：万科物业新设子品牌，专注商企物业服务》一文)中，万科物业首席市场官何曙华也介绍了万科物业参与横琴新区城市管理的相关内容。他表示，国家对行政部门改革要求体现“小政府大社会”，因而在新近成立的行政区划当中广泛地推行大部门制度，以打破过去部门过多而导致的各种壁垒。例如横琴新区的城市管理，将过去五六个部门的职能全部整合在一个部门下。而政府有严格的人员编制，因此需要大量的专业外包服务提供者，这就给物业管理企业带来了更多的市场机会。“横琴建设了大量的新的硬件设施，但是服务方面还有很多地方需要优化。现在我们通过信息化、智能化技术(提升管理手段)，同时更新管理体制。”何曙华说道，“比如对操作层的管理，员工有没有到岗、有没有按规定路径作业，现在我们使用定位系统、摄像技术等，依靠智能设备自动采集数据，实现精细化的监管。” [本次采访得到了世邦魏理仕(CBRE)的帮助] 注释：
[1][2]百度百科词条“综合管廊”。 |
