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原载于《现代物业·新业主》2019年6期/总第461期
在2019年5月17日-18日2019现代物业发展论坛“写字楼物业资产运营与管理”研讨会期间，会务组组织参会人员参观考察了第一太平戴维斯(Savills)提供物业管理服务的重庆国华金融中心。
国华金融中心由国华人寿保险股份有限公司全资投资兴建，重庆平华置业有限公司开发建设。项目位于内陆地区首个国家级新区两江新区——重庆江北嘴中央商务区核心、嘉陵江畔，与重庆解放碑传统CBD商务区隔江相望，可谓充分占据城市发展资源与景观资源。
国华金融中心总建筑面积13.9万平方米，是集超5A级标准写字楼、艺术藏品级美术馆于一体的大型城市综合体，荣获美国LEED金级认证(绿色能源与环境设计先锋奖)及中国绿色三星认证。
大厦分为A、B两栋塔楼和裙楼，其中1F-9F为裙楼，-5F至8F设有车库;A塔有10F-31F，B塔有10F-26F，均为纯办公写字楼。整个大厦为业主自持产业，仅对外出租。
设备硬件及管理
双大堂设计
结合重庆特有山城地形，项目采用双大堂设计(1F、9F)。首层大堂700平方米，挑高30米，相当于8层楼的层高。大堂顶部预留了滑轨槽，便于后期高位清洁及维修工作。整个首层大堂地面和墙面都采用了纯物理撞击的天然石材铺设，局部吊顶也采用同样的石材。
9F大堂面积逾1,100平方米，挑高13米，大堂均为悬索玻璃结构、超白玻璃、自动天幕，空间大气、明亮;大堂天幕遮阳帘将隔热、隔音、防紫外线融合在一起，实现遮阳隔热与建筑亲密结合，一个按钮就可以改变整个空间和表情。
9F大堂的结构主要采用的是超白玻璃悬索玻璃结构，使整个大堂看起来通透明亮，白天基本不用开灯，如果光线太强，可以开启自动天幕，遮挡阳光和紫外线。项目整体设计从节能环保的角度出发，大堂的智能照明系统可根据室内实际光照度自动调节灯光亮度，并可根据实际使用情况分时段设置自动开关时间。
业主方推行简约文化，物业提供隐形保洁服务，大堂不设置显形垃圾桶。大堂内陈放展览龙美术馆提供的艺术家展望的作品“假山石120号”。
9F大堂客服前台，配置两名客服人员为客户提供办卡、咨询等服务。目前大厦的入驻率已达到76%，每天的访客量平均在400人左右。
绿化
国华金融中心在重庆首创30米室外垂直绿化，设置自动灌溉系统。大厦还设有屋顶花园绿化空间为入驻客人提供休闲观景去处。
电梯、门禁系统
大厦配有23部芬兰通力电梯，其中3部观光电梯、4部低区电梯、4部消防电梯、12部高区电梯，门禁与智能派梯系统相结合，目的地自动选层，直达办公楼层，智能分配使用，即便是高峰时段，也无拥堵现象发生。
写字楼入口采用智能派梯系统，门禁和自动派梯系统相结合。访客在大堂前台使用有效证件办理临时访客卡后在道闸机前刷卡进入，电梯采用预选层系统，闸机显示屏上会显示系统为客人自动安排的电梯号和客人所要到达的楼层。访问结束，乘梯到9F后将门禁卡投入回收箱内即可。电梯内只有一个楼层按钮，没有更多的楼层选层按钮。
大厦人员进出采用严进宽出的管理方式，所有访客卡都是一次性的，访客刷卡后要马上进入，否则卡片就会失效，需要到前台重新办理授权。员工卡设有默认楼层，只要在道闸刷卡，系统会选择默认楼层进行派梯;如果想要去其他楼层办事，则需到9F电梯前室的DOP选层器上刷卡选择其他楼层。物业管理方一般会为客户设置两个楼层的权限，即其所在办公楼层和物业服务中心。
空调系统
大厦配备江水源+VAV变风量空调系统，辅以30立方米/(人·小时)的充足新风，末端变风量箱(VAV BOX)不断变化风量以适应负荷变化需求，设置中效过滤器，能有效过滤PM2.5;设置紫外线灯对空气进行消毒、杀菌处理;冷热量交换回收70%，节能环保;户内设置二氧化碳浓度监测，根据户内二氧化碳浓度自动调整新风供应量，令大厦内部环境清新宜人，舒适性提高。
安防监控系统
中控室设在1F，全天候视频监控系统，483个摄像头公区全面覆盖，远程监控;手机端在线监控岗位状态，云台调节、录像及对讲等多功能调度管理。
BA楼宇自控系统
BA楼宇自控系统包括门禁系统、能源监控系统、VAV空调变风量自动调节、无线对讲系统、一卡通系统等。
配电室/发电机房
项目共有两座配电室，一座开闭所。1号配电室位于1F，有4台1250kVA变压器;2号配电室位于7F，有两台2,000kVA(1、2号)和两台1,600kVA(3、4号)变压器。开闭所位于大厦7F。
1F发电机房设置两台柴油发电机组(1,200kW+1,000kW)，当两路市电失电时，柴油发电机组可自动启动运行，自动合闸供消防一级负荷及重要设备用电。
停车
项目包括室外空间共计968个停车位，140%超标准配置;智能停车管理系统，将车牌识别、寻车、引导、自助缴费、系统管理集成于一体;车库照明全采用LED灯具，节能环保。
精装修交付标准
A塔的标准层面积为2,056平方米，分为4个单元，单元的面积在480-550平方米之间。B塔标准层的面积为1,819平方米，分为3个单元，单元的面积在500-760平方米之间。
单元全部为精装修交付，在每个户内都为客户预留了排水口，客户可自行设置独立的总裁洗浴室或者卫生间，这在甲级写字楼中不常见。
幕墙采用8×8×8的双层镀银Low-E膜。双银Low-E中空玻璃，环保节能、美观舒适、隔音降噪、避免光污染，阻挡紫外线和红外线，隔热能力是普通中空玻璃的两倍，且能为客户提供舒适办公及良好的私密性。
国华金融中心标准楼层层高4.3米，净高2.7米，走廊宽1.8米。部分行政楼层层高更是达到5米，净高达到3.6米。公区走廊和户内地面均为15厘米架空地板。在客户入驻后，物业管理公司会给公区走廊铺上地毯。
标准层卫生间配置除了男女卫生间外，卫生间均配置自动感应水龙头，冬季提供热水。配置茶水间，茶水间保证24小时热水供应，还配置了行政卫生间，供客户单位重要领导使用。卫生间每周由专业花艺师提供鲜花花艺摆放。
客户服务
第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华表示，应开发商要求，物业管理团队没有参与国华金融中心项目招商。尽管如此，通过建立客户黏性，了解客户需求，进而也能获得客源，提升物业服务企业价值。项目运营管理的盈利能力主要取决于客户满意与信任，才能建立起客户黏性，打造精细化+差异化的办公环境。
第一太平戴维斯将预见式与预约式服务相结合，开展前置服务;参照五星级酒店标准，实施酒店式大堂服务;提供包括装修监理服务、迁入仪式服务、办公家具设备和用品的集成采购等系列商务办公配套服务;实施机房标准化建设、预防性维保计划、定期评估优化的运行计划等精细化工程管理。
精细化+差异化的办公环境
胡裕华表示，打造精细化+差异化的办公环境，首先要有定制服务，如客户入驻需求征询、菜单式服务、商家资源库、统一客户服务平台、序列商务活动。接下来提供一系列的增值服务，例如帮助企业进行访客户过滤(即需要大堂前台与客户公司指定对接人确认是否接见来访客户)、提供企业的行政办事指引(如工商、税务等企业政务相关)、代订书报、杂志服务、企业庆典、开业贵宾礼仪服务、手机“加油站”、代订送水、代寻废旧物品回收等服务。除此之外还有酒店用品提供、暖心披肩、VIP客户生日祝福、夜间女士护送到停车场等。
开展有偿服务项目，例如提供花卉植物租摆、办公区域清洁(小时工、周期清洁)、客户办公区末端设备设施清洗、消毒、员工公寓租赁、办公及会议物品租赁、代购快餐、咖啡服务等。
通过这些菜单式服务积累并建立起商家资源库，统一的服务平台使商家资源更符合客户需要，并且在一定程度上能帮助公司留住客户，使客户能够继续续约。
客户入驻前的“三会”
客户选址前介会：配合招商中心在客户确定选址前介绍物业相关信息，包括物业管理服务信息、设施设备硬件信息;
装修交底会：客户装修前，联合业主、租户、装修公司三方沟通租户装修方案;
客户入驻说明会：客户入驻办公前，为客户介绍大厦使用指南。
入驻企业提供前台服务
为客户提供礼仪培训，标准化地培训企业员工，或者直接为企业提供前台服务、礼仪服务。
写字楼中的美术馆
项目一至三层为龙美术馆(重庆馆)，共占地面积约12,000平方米，设有3个展厅，主展厅采用跃层展厅结构，挑高7米。
龙美术馆是由中国收藏家刘益谦、王薇夫妇创办的公益性质私立美术馆，目前在国内具有相当规模和收藏实力。坐落于商务楼宇中的龙美术馆(重庆馆)是继上海的浦东馆和西岸馆之后在重庆新开的第三家龙美术馆展馆。龙美术馆(重庆馆)打破艺术场馆与商务楼宇之间的壁垒，让艺术走进日常的工作和生活。美术馆还特设学术报告厅和儿童教育空间、阅览室及多功能厅，并将配合此空间定位，策划一系列针对商务人士的艺术讲座、亲子工作坊和公共教育活动，为商务楼宇增加新的可能性与生命力。
龙美术馆前台工作由第一太平戴维斯客服人员负责。每周一闭馆。
(特别感谢第一太平戴维斯国华金融中心项目处物业总经理姚树山及客服部马练、杨海春、周意娟等人的热情接待和详细讲解。) |
