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建筑运营管理，是保证一座建筑持久辉煌的根本。在中国涌现出越来越多的优秀建筑杰作之后，只有同样优秀的运营管理才能确保它们在未来真正具有与巨额建设投资相匹配的价值，并跻身全球顶尖物业资产的行列。本期开始，《现代物业》特别推出“标杆建筑运维博览”专栏，带您纵览那些已经公认达成优质运营管理的物业项目，以及正在追寻顶级运维成果的地标性建筑。
原文载于《现代物业·新业主》2019年7期/总第464期
2014年是世界瞩目南京的一年，南京以傲然卓立的姿态成功举办了青年奥运会。这是中国首次举办青奥会，亦是中国继北京奥运会后第二次举办的奥运赛事。
青奥村是南京青奥会最大的非竞赛场馆。南京奥体物业服务有限责任公司作为青奥村独家物业服务合作企业，自2014年5月进驻青奥村，经过200余名工作人员的全力以赴，通过完善的各项保障工作和服务机制，顺利实现8月10日预开村、8月12日开村、8月30日闭村及“安保工作零差错、食品安全零事故、住宿服务零投诉、交通运输零错漏、抵离赛事零失误”的目标，服务客户群覆盖全世界204个国家和地区。
赛期专业运营
青奥村占地约14.3万平方米，建筑面积约50万平方米，全村分为运行区、居住区、青奥村广场三个功能区，公寓、餐厅、健身房和多信仰中心等设施齐全，21天全天候运行。3,787位运动员、随队官员、青年大使、青年记者、模范运动员共计5,890人在村内享受到“舒适、温馨、便捷、平安”的居住服务，分享了青春激昂与精彩纷呈的体育文化活动。
报修服务
针对青奥村范围大、设备多的特点，按照土建、水电、装修等不同专业组建8个大组，维修业务覆盖管理、客服、保洁、绿化、水电、能源站设备技术员、工程、电梯、暖通、装修、智能化、幕墙、环卫、供水、供电、供气等各专业，物业团队调集了整个经营团队，整合各公司资源，人员规模超过600人，赛前完成全部准备工作。
同年4月份启动青奥村的验房工作，持续到赛前结束。公司投入验收工作人员共20余人，工作时长合计超万小时，以精益求精的精神和认真负责的态度，为运动员的“家”把好最后一关。
维修服务实行专人专岗、24小时值班、定时巡查巡检，确保及时。统一设立报修电话(为保障每栋楼的正常运行，在每栋单元都设报修电话)，并在居民服务中心等场所安排维修人员值班，以缩短前往维修现场的时间。
赛事期间利用派工单的形式，架起了运动员及物业管理人员之间的桥梁。运动员可打电话到服务中心报修问题，中心填写派工单后立刻通知工程师傅进行维修，大大提高了报修成功率并减少了维修的完成时间。
青奥村和国际风情街共有89部电梯，在赛事期间一直承载着运行员的出行便利，所以对电梯的安全监测一刻也不敢放松。国际风情街的百米电梯是整个建筑的亮点之一，为了保障安全，奥体物业前后组织千余人次对扶梯进行满载测试，保证在赛事期间扶梯的正常运行无安全隐患。青奥村的电梯维保2次/月的维保周期也保障了电梯的平稳运行。
由于赛前准备较为充分，把问题解决在开村前，赛事期间维修工作平稳有序，共接到有效报修462件，全部及时解决。其中单元门报修较为集中，经过分析，主要原因是单元门设有门禁系统，运动员由于忘带门卡等原因经常强行扒门，造成系统运行异常。空调不制冷现象也有较多反映，经现场查看，多为使用人员误将温度设置过高，引起风机停止工作。
针对此类问题，一方面加强人员安排，提高维修及时性;另一方面通过各种渠道向运动员宣传正确使用方法，有效降低了报修率。由于某些国家的生活习惯问题，运动员将大量纸张直接丢入马桶，造成堵塞。维修人员克服较差的处置环境，手工进行疏通，保障了正常的生活秩序。
公共区域保洁
(1)保洁力量投入充足
配备专业保洁员107名。入场的保洁员必须具有较强的保洁意识，并具备室内、室外清洁的能力，能正确使用保洁工具;明确保洁工作要求。制订了每日工作计划表，详细标注保洁员每日打扫区域及人员安排，24小时全天候保洁，三班倒;配置11辆保洁工作车，提高工作效率。
青奥村场地面积大，为了避开运动员出行高峰，安排保洁员每天清晨6点不到就开始工作，一直忙碌到下班。尤其到了七八月份，正值南京夏季高温时间，长时间户外作业造成个别保洁员有中暑现象，公司了解情况后，及时调整了作业时间。
(2)生活垃圾处理标准明晰
垃圾分类收储、分类转运、分线处置，做到了2小时内无积存;所有垃圾桶、果皮箱循环检查，桶内垃圾超过三分之二随时清理;清运每日不少于2次，运输车辆干净整洁，过程无抛洒滴漏。燕山路垃圾暂存点每日清洗消毒不少于3次，保证了环境清洁。
(3)餐厨垃圾做到“日产日清”
清废单位24小时排班作业，共出动专业餐厨垃圾清运车辆389车次、工勤人员660人次，累计清运村内餐厨垃圾1,286吨、装潢垃圾360余吨。
(4)保洁管理全面加强
进驻保洁人员必须每日考勤，不少于两次/天;赛事期间专门配备客服专员3人，每日不少于两次对保洁区域进行巡检，填写每日及每周保洁巡检表;通过对各区域保洁工作的检查、督导，保证了清爽整洁的村内环境。
设备运行保障
(1)73部电梯赛前均进行了安全检验、定期保养，满载运行，磨合到最佳状态;赛事期间组成31人的电梯维保组，确保运行顺畅。
赛事期间，在晚间运动员休息时安排电梯维护人员到每一部电梯进行乘坐，检测电梯的状态及运行情况。如发现有异常情况立即安排人员解决，不影响白天电梯的正常运行。 (2)能源中心制冷需求冗余备份500%，并联合设备供应商及设备安装单位，在全国范围内调集优秀保障人员，24小时现场值班，提供高水准的专业运营保障服务。
赛事期间，实际仅使用蒸汽和电制冷机组，天然气机组作为备用未使用，系统运行平稳，保障了村内各建筑的供冷需求。
(3)自来水两路供水，管径均为DN300。按9,800人同时用水设计，用水量标准取250L/(人·日)，最高日用水量2,450立方米/日，最大小时用水量200立方米/小时。28人的供水保障团队实行每小时巡检制度，24小时远程监控，实现供水不间断。
(4)供电安全稳定。供电峰值冗余度33.9%。供电保障共4组、65人，负责值班巡检、保养维护设备、故障抢修。
(5)供气保障团队包括调压工、地下管线巡检工、表具维修工等各类专业人员，24小时轮班，对管线、调压设施、户内设施进行巡查巡检。赛事期间按照一定时间间隔每天巡检4至5次，并及时组织港华燃气公司进行故障排查，保障了赛会期间餐厅厨房正常用气，未出现一例运行事故。
赛期其他服务
赛期物业服务人员为运动员快速入住搬运行李;协助志愿者做好运动员的各项服务工作;车辆准时准点接送运动员。
赛后维护
奥体物业在赛后组建青奥村物业服务团队。依次接管了伊顿幼儿园、国际风情街、青奥村项目。以公司的客服管家、家政保洁、商务会议、设备维修、电梯维护、绿化景观六大服务为依托，提供全方位物业服务。
家政保洁
赛后制订了垃圾清理计划，通过几个月的努力将室内外的垃圾都清理干净。不仅对青奥村室内做了精细保洁，保证环境的干爽，还在日后的运营中也按照国际化社区的要求，提供优质的物业环境。
设备维修
保留了赛事期间的工程维修人员，进行全面的电气开关检查，水源管控。日常对设备进行计划性维保，对有安全隐患的设备及时上报，完成整改，确保青奥村设备不老旧，正常运行无压力。
电梯维护
公司经过研究，在保持两次/月维保频次的同时，还在楼顶安装了护卫打点处，每天8次打点可加大电梯运行的频次，同时要求电梯人员定期乘坐，发现问题、及时解决。
绿化景观
青奥村的绿化分为地下以及屋顶花园两部分。地下除了正常的管养，每年还会制订春秋补种计划。在日常养护过程中也发现银杏因土层薄，根系不发达，大风及极端天气作用下容易倾倒。团队及时对所有的银杏进行扶固，保证了绿化品质不降低。
屋顶花园位置处于每栋的十楼平台，由于位置特殊，地面容易干裂，为了不让绿化蜕化、褪色，团队在加大浇水力度的同时，对泥土流失、绿化缺失的情况也进行补苗、补土，不让屋顶花园有一寸的黄土裸露。
每年夏季室外温度最高能达到38摄氏度，屋顶花园往往温度更高，绿化工作人员顶着烈日奋力浇水，体现了奥体物业员工的工作精神。
青奥村转型
2014年底，南京市委市政府下发《关于印发〈南京河西国际人才社区建设实施方案〉的通知》(宁委办发〔2014〕101号)，要求传承青奥文化，将青奥村转型为环境宜居、配套齐全、服务一流、可持续发展的国际人才社区。
2015年7月，奥体公司与雅诗阁有限公司签约，雅诗阁旗下服务公寓品牌“盛捷”首次登陆南京，也是青奥村迈入国际化社区的第一步。在物业团队的日常维保下，房屋一直处于较高的品质，酒店很快装修开业，酒店对奥体物业的服务管理给予了高度评价。同时与奥体物业签订了合同，为其提供稳定可靠的工程、安保人员。现酒店F栋190套、E栋373套(其中144套，2018年4月陆续开业)共计563套。其中F栋2017年的入住率已达到70%。
相比2014年，现在的青奥村一带已成为南京的夜景名片。入住业主5分钟即可漫步至“南京眼”、国际青年文化中心(双塔)、旗阵广场、国际青年文化公园，车行10分钟可达鱼嘴湿地公园，尽享集内涵与美貌于一身的滨江风光带。伊顿国际学校、保利大剧院、国际风情街、南京儿童医院河西院区、国际医院(规划中)等配套资源也环伺左右。
2019年6月，南京市房产局决定将建邺区青奥村项目中的211套房源作为专业人才住房。这也标志着青奥村的再次转型。目前，青奥村的售楼接待中心已对外公开，即日起便可向博士等人才提供优质的选房服务。为了迎接博士人才顺利入住，物业服务团队在日常保养的基础上，对房屋精细保洁，样板间安排专人打扫;对蜕化的草坪进行翻新、补种，维护良好环境景观。
青奥村的未来
科技作为第一生产力，不断推动社会及企业向前迈进。奥体物业也牢牢抓住这一点，提升用户体验，降低用工成本。
5G样板社区
青奥村社区是吸引人才落户南京的窗口社区，地理位置优越，配套齐全，是一个高端人才聚集的社区。在联通5G网络基础上，南京联通将和青奥村社区合作推广5G智慧社区各类应用。
2019年6月25日，联通高管带队来到青奥村，参观青奥村即将开盘的楼宇，并就基于青奥村5G业务合作事宜进行了洽谈。随后南京联通与南京奥体建设公司正式签订了5G战略合作协议，着力把青奥村社区打造成江苏省内第一家5G社区。
目前南京联通已实现青奥村社区5G网络全覆盖，后续通过5G网络“高速率、低时延、大连接”的特性，可为社区提供各类智能服务，包括智能监控、智慧停车、智慧灯杆、智能门禁等物业管理服务，以及智能家居、智慧生活、4K网络电视、VR影院等业主生活服务，把青奥村社区打造成5G科技前沿的精品样板社区。
有了5G的加入，物业服务有了更多的想象：远端报修、快速接单、物联网的接入、设备的全面管控、智能门禁都是对物业管理降低人员成本的最好助力。
打造多元化信息服务平台
在未来，针对国际化社区的需求，奥体物业将会提供层次丰富、内容多样的个性化服务平台。
除了核心业务外，将优质资源进行有效整合，业务通过分包形式给到更精细分工的分包商及服务商，再将优势资源进行有效整理，根据客户的不同需求，为其量身打造定制化和个性化的服务，也将成为奥体物业后期的运营方向。
(本文内容及图片由南京奥体物业服务有限责任公司提供，编辑/蓝兰) |
