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林峻杰:IoT在空间管理上有大用

时间:2019-10-17 09:34来源:《现代物业•新业主》 作者:记者/益清 点击:
我们正处于科技与传统业务剧烈融合的阶段,更多的企业选择通过数据驱动工作场所的变革,规划、设计智能化办公场所,提高空间利用率,改善员工体验,以达到降低租金成本、刺激员工创新、提高企业竞争力的目的。

 


林峻杰在IFMA中国峰会上
 

  我们正处于科技与传统业务剧烈融合的阶段,更多的企业选择通过数据驱动工作场所的变革,规划、设计智能化办公场所,提高空间利用率,改善员工体验,以达到降低租金成本、刺激员工创新、提高企业竞争力的目的。
 

  2019年8月29日-30日,国际设施管理协会(IFMA)和国际设施管理协会(中国)(IFMA China)主办的“IFMA全球工作环境设施管理2019中国峰会暨展览会”在苏州召开,《现代物业》作为唯一指定行业媒体赴现场报道。在一系列特约专访中,《现代物业》与耘申信息科技(上海)有限公司合伙人林峻杰先生就物联网在工作场所中的应用展开深入讨论,林峻杰先生对目前国内企业工作场所物联网技术的应用情况作了详细介绍,并表示,5G网络对物联网一定会是颠覆性的,但未必就是现在,在5G浪潮来临之际,更应该立足于当下,提供给客户合适时间、合适成本、合适业务的解决方案。
 

  DFocus耘申信息科技(上海)有限公司成立于2015年10月,通过物联网为客户提供创新型地产科技服务。2017年3月入选微软创投加速器,同时成为国际建筑业主与管理者协会(BOMA)和全球企业不动产协会(Corenet Global)企业级会员。
 

  《现代物业》:和外资企业相比,目前国内企业或工作场所在物联网技术的应用上情况如何?例如用途和普及的程度。
 

  林峻杰:目前国内企业的物联网技术从应用广度和创新性上来说应该远远超过海外市场,比如:智能会议、传感网络、RFID(Radio Frequency Identification 射频识别)设备资产管理标签等,但是在深度上离海外市场还有很大差距,也在尝试突破。物联网技术的应用主要以互联网公司为主,且多数为比较基础的应用,如空间感知、灯光控制、节能控制、智能办公家具等领域,普及程度目前还远远不够,主要集中在10%的头部市场。而且由于系统的分散性,企业客户能够知道这是物联网产品,但是具体还能做什么不是特别清楚。实际上物联网所能做的比大多数人认知的要多,物联网重点解决的问题顺序是:节能控制—系统联动—增加体验—数据决策—系统智能(现在都是人工+智能)。
 

  普及程度不高的原因:一是国内大多数企业的FM(设施管理)不够精细,简单来说市场还没有成熟到单位人效和智能化设备投入产出得到充分印证和平衡。在企业管理的过程中,财务的测算不够精准,测算出来的ROI(投资回报率)也不够高,粗放型的管理目前就能够满足当前的管理需求。
 

  二是行业内的从业者依然不够。很多人都觉得FM是一个夕阳行业,但事实却刚好相反,未来存量市场的楼宇运营管理需求只会越来越旺盛,而这对FM从业者的知识面、职业素质和职业技能都有更高的要求,不仅需要了解传统FM的工作,也要学习和了解技术和数据对业务关系的影响,未来不了解科技和数据的设施经理不是好的设施经理。
 

  三是物联网的核心本质是采集数据,并且根据数据运算起到智能化运营和管理的效果,难就难在运算上,这种量级的运算不是简单的1+1=2,而是建立在深刻了解企业运营业务的基础上,我们知道当1+AB+4+α等于什么,会触发什么,影响什么,联动什么,这才是最难的问题,需要与设施管理行业中的业务专家一道找到对业务有价值的数据应用方向。
 


物联网智能照明单元控制示意
 

  《现代物业》:应用物联网重点解决的问题有哪些?
 

  林峻杰:物联网其实蛮有意思,从最早开始,大家关注的重点基本上一直在能源管控方面——仅仅把传感器装上,控制新风、声光。但事实上我们算了一下,从IoT的成本来讲,如果投资这么一套东西去管理能源,差不多4-5年才能收回成本。但是对于一般租户,租约可能才4-5年,所以租户不见得真的能看到预期效果。
 

  现阶段反而又往下沉了一层,也就是到了员工体验这一层,可以让办公室更智能化,尤其是大型办公室。当物联网技术应用在灵活办公、移动办公中,对客户来说,要比用在能源管控上能省下来更多的钱。能源管控可能一年能节省30万元电费,但是如果应用在办公空间管理上,可以根据公司的实际情况计算出合适的空间比例,节省多余的工位和场地。如果可以减少100平方米的空间,那就相当于可以为企业节省上千万元的租金。
 

  《现代物业》:开放式办公空间已经流行了很长一段时间,最近也开始对过度开放的办公空间的副作用进行反思。那么,从物联网和大数据的角度,应该如何来确定合适的开放办公空间比例?是否有一定的数据模型可以根据企业具体需求进行推演或预测?
 

  林峻杰:开放办公空间是一个非常有意思的问题。我们公司有80多位研发工程师,并没有因为“开放”而变得时时刻刻都很“开放”。如果是一个需要每天坐在工位上研发的工程师,那么他就不需要过多地“开放”。然而,如果是一个类似于市场营销的工作者,不好意思,你让我不“开放”都很难做到。因为,所有的空间场地是要围绕企业业务的属性来决定的,空间开放的核心目的是促进创新,促进协作交流,提高容量弹性,节省成本,节省面积。但是,这件事情并不能本末倒置。过度的开放会导致员工干扰增多,体验下降,从而降低生产效率。因此,在抓取了这么多空间数据之后我们发现,开放空间并不意味着仅是工位空间的开放,而是多样性空间的增多,从而满足更多员工多元化的工作场景。所以了解员工办公的习惯和特性变得异常重要,我们要明确当前空间比例中的员工行为,抽丝剥茧找到那些潜在的适合空间,然后通过数据抓取来演算空间的比例。
 

  数据模型是有的,我们在过去一年一直在采集数据、验证数据、挖掘数据,跟我们的客户坐在一起研究企业的数据行为。到目前为止的成效是,我们能够快速地帮客户审计出各空间的效率利用比例,根据这种比例发现非常明显的异常数据值,然后通过线下问诊来定义空间的病灶原因。比如通过混合高斯模型,我们可以分析和预测企业在同样的空间使用率情况下,人员增加到什么情况的时候,空间的负载比例将超过警戒线,需要提前规划地产比例。难点在于每个企业都是不一样的,同样是制药企业,A职场的使用率比B职场的使用率低并不能说明什么,或者A职场的基准数据并不能帮到B职场做非常精准的测算。原因是我们只知道肚子疼,但是并不知道肚子里面的什么脏器影响了我们的健康。因此,数据挖掘、聚类分析尤其重要。
 

  《现代物业》:以您的经验来看,国内企业或工作场所对物联网技术的需求主要有哪些?
 

  林峻杰:我们遇到比较多的:
 

  第一是节能。对灯光、新风的控制,现在人们的需求更偏向于智能化了。比如进到一个办公室里面,它能感知到我,能自动把窗帘关上,把灯光打开,把电视打开……同样的,当离开办公室的时候它也能感知到,能自动关闭电源。
 

  第二是系统联动。在传统办公空间中,你可能只是知道每个人的工位在哪里,但是当你需要寻找的同事离开工位时,你就不知道他去了哪里。当物联网技术把位置信息数据化之后,你就可以清楚地知道整个办公空间的情况,迅速找到你需要寻找的同事;并且可以知道整个楼层的拥挤情况,选择不拥挤的空间去办公;或者如果你今天会去茶水间比较多,那就可以选择茶水间附近的工位去办公。
 

  第三是智能办公家具。办公家具越来越智能化,需求集中体现在升降系统上,尤其是互联网公司员工基本上每天12个小时都在位置上坐着,时间长了腰椎、颈椎就会出毛病。所以升降桌就孕育而生,可以自由调节高度,实现站立办公,既不耽误工作又可以锻炼身体。
 

  《现代物业》:有哪些潜在需求目前并没有被满足但是企业普遍关注的?
 

  林峻杰:第一是空间数据管理,这是现在国内的一个风潮,也是我们的主营业务。以前大家都是靠“人治”来管理办公室。比如我手下有2,000名员工,办公场地两万平方米,我想知道每个员工在办公室里面的工作情况是不可能的,因为管不过来这些事情。现在我们也参考了很多国外友商的做法,同时基于物联网技术越来越成熟,可以把传感器做得更小,然后放在各种各样的点位上,比如工位、沙发、卫生间、茶水区等,得到一份类似于地图的数据,企业管理者就可以实时观测到办公空间的状态,知道员工会在哪些地方待得久,有多少人在哪些地方,从而计算所需的空间面积,得出需要压缩和增长的部分具体是多少。
 

  第二是员工体验。现在所有的企业都在讨论员工体验,其实蛮有意思。三年前大家都在讨论智能化,但是从去年开始整个行业就开始讨论员工体验,智能化被弱化。主要原因是,很多客户都是之前做过智能化项目的,当他们有了新的需求后就需要二期改造,他们普遍反映的问题是之前买的系统并不好用,生产效率没有提高,反而是员工抱怨更多了。以前没有智能系统的时候,可能该怎么工作就怎么工作,有了智能系统之后,反而需要增加七八个步骤才能工作,但是生产力并没有得到提高。那么多产品都联网之后,用户的学习成本是否会变高?设备越多,交互越难。所以,智能办公场景需要不断做加法的同时,还要不断做减法。
 

  现阶段来讲,很多企业都意识到强调员工体验,以前的员工只要工资管够,你可以让我拼命地为你加班。现在的年轻人不再是这样了,会因为企业拥有更好的环境、更好的场地,而选择继续留在企业,而且好的体验也更能刺激到员工的创新意识。
 

  《现代物业》:刚刚您提到智能化办公,当传感器在办公空间实现全覆盖之后,员工会不会觉得这侵犯了他的隐私,感觉自己随时被监控?要如何让员工接受呢?
 

  林峻杰:您的问题很好。我们现阶段在做企业的不动产数据分析的时候,首先要明确一件事情,所有这些都是为管理层做的,员工没有直接体会到它带来的好处。因为我们做的事情是要缩减面积,可能会把员工之前的固定工位拿掉,改成移动办公或者灵活办公,这对员工来讲本来就是冲突的。所以企业要做很多引导工作。
 

  在做工作的时候一般分为两种,一种是纯外企性质的公司,或者很民主的公司,我们一开始会跟客户的行政部门沟通清楚,会告诉他怎么跟员工说,比如不能告诉员工我们用传感器在考勤。我们先要明确目的,我们的目的不是为了单纯地缩小面积减少成本,而是在减少成本的同时也为了让员工更好地去办公。要先让员工理解这个核心目的,之后再告诉大家传感器本身的特性是什么样的——这是红外传感器,没有摄像头,没有麦克风,不会知道你是谁,只是知道这个位置上有没有坐人,只是为了空间改造,并不是侵犯你的隐私。
 

  第二种企业,制度相对来说比较严格,基本上高层说了算,企业高层觉得有必要做那就做,其实员工也不会觉得有问题,相反这个时候一般企业的IT部门会介入进来去验证你的方案是否会侵犯到员工隐私。目前为止,包括我们做的很多银行项目,他们都把这种行为划为三级信息,根本算不上安全保密的信息,所以对第二种企业客户来讲,倒没有特别大的问题。相反在强调民主文化的公司当中会稍微注意一些,员工的引导会很重要。
 

  《现代物业》:最近国外同行经常提到楼宇内的智能寻路(导航)系统,帮助用户快速找到建筑内的目的地。国内常见的表现形式是微信小程序,且常用于商业零售物业。请问在企业房地产或写字楼领域,这种寻路系统的应用情况如何?
 

  林峻杰:楼宇内智能导航系统已经落地很多年了,但是目前普及还不是特别广,上海也好,北京也好,超5A级写字楼都没用起来。这其实是一个很好的技术,我们也在朝这个方向发展,但是有几个方面的受限因素:第一,建筑楼体复杂的结构区别于室外,室内建筑楼体有很多墙体、隔断,所以室内定位的误差依然在5米左右,在室外这不是一个问题,但是在室内,5米的误差很难落实到导航层面;第二是定位网络覆盖的基数,基本定位意味着要布很多的基站信号,覆盖到所有的边边角角,这样一来一是价格很贵,二是干扰也很强,如果真的只是为了达到导航功能,而干扰到大楼本身的无线网络信号,就是一件得不偿失的事情;第三,地图文件很大,就目前的网络情况来说,加载地图其实是很难的一件事,网络延时及地图引擎的高功耗等会影响用户体验。
 

  寻路系统有两种方式:一、设备固定位置,提供路径指引;二、基于用户位置的路径指引或者导航。这是典型的木桶效应的失败案例,一方面技术的应用很难平衡,需要高精度,就需要高密集度网络,高功耗;想要低精度,延时长,定位就不够精准;所以仅仅突出某一点功能强是很难落地成效的。
 

  寻路的价值体现不同也是一个问题:对于商场来说,寻路系统可以给商家带来直接的价值回馈,类似于广告推广机制;而对于企业房地产和写字楼ROI,不足以满足这些场景,内部员工每天都很熟悉这个空间,不需要路径指引,即使是外部访客,来到楼宇或者办公室中,还要先学怎样使用导航,学习成本也要计算在内,是一件很难普及的事情。
 


明确当前空间比例中的员工行为,找到那些潜在的适合空间,通过数据抓取来演算空间的比例
 

  《现代物业》:您认为构建一个寻路系统,需要怎样的物联网基础?
 

  林峻杰:我觉得物联网基础倒不是大问题,目前看起来构建一个寻路系统有三个致命问题需要考虑:第一是成本,成本直接影响到基站的数量、布局,技术方案等效果;第二是用户体验,没有强有力的成本支撑,用户体验很难完成;第三是地图的维护,针对地图信息的及时更新才能保证导航目标的准确性,商场和写字楼有很大的区别,写字楼的办公室可能一个月就会调整一次工位或者部门分配,就相当于终点或目的地的数据是一直在动的,所以还必须得有成本对地图进行维护和更新。
 

  因此,想要一个好的寻路系统,首先,需要价格低廉的AP设备和高性价比的技术方案,或者能够充分与企业现有网络深度集成进行数据复用;其次,企业内部的空间变化需要简单易操作的地图引擎来支撑多端设备的体验,并且支持管理者简单易操作的调整更新;最后,还需要完美的有源移动设备,目前看起来只有手机,任何其他设备都很难保持持续应用。
 

  在现阶段,构建一套基于用户位置的路径导航依然非常困难,建议先采用轻量化的固定设备位置,提供路径指引的功能先建立可视化的信息地图和轻量化部署方案,逐步影响员工体验,并且融合写字楼配套信息。
 


许多IOT传感器并不收集用户的个人数据
 

  《现代物业》:5G网络是近来最热门的话题,尤其是最近中美贸易战让5G大热。在《现代物业》此前的采访中,有人认为5G将会对设施管理进行颠覆性革命,而有人认为5G的作用被夸大了。您对此如何看待?
 

  林峻杰:我觉得他们说的都对。5G是什么?超高速信息公路,可以提供更强的带宽和设备响应水平,同时,设备的功耗也相应增加。对于FM来说,目前能看到最直接的应用就是视频安防管理。但是,对于FM产业的需求却深有不同。FM对于数据和响应能力并不需要达到无人驾驶、音视频调节等那么实时的场景,大多数传感器、设备状态、远程控制都可以通过目前的网络做到很好的应用。比如温度传感器,只需要一分钟上传一次室温,每次上传的数据可能才100kb左右。所以设施管理所有用到的传感器都是低功耗广域网,比较省电,小小的传感器里面带一个电池可以用10年,相当于用最低的速度获取更长的寿命。而5G的高配速就意味着高功耗,这其实是两个极端。
 

  其次,设施管理毕竟依然是效能和成本为中心的业务,5G的应用领域不仅受到行业背景限制,还受到ROI的效果限制。更何况5G的实际应用离我们生活还有一段距离,按照企业不动产行业目前的阶段来看,能够在楼宇当中有效利用到5G技术至少还需要3-5年的时间。
 

  所以,5G一定会颠覆,但未必是现在,马上去追逐反而是好高骛远。追逐新产业新应用,交给那些研发能力超强的头部企业,对于我们这些企业服务商,应该立足于当下,提供给客户合适时间、合适成本、合适业务的解决方案。
 

  《现代物业》:此次中美贸易战是否会影响到5G在国内设施管理领域的应用?
 

  林峻杰:我觉得影响谈不上。像刚刚提及的,第一是5G现在并没有在行业中开始或者充分应用;第二是本身在5G的赛道上中国是领先的,我们有优势。如果一定要谈中美贸易战影响的话,不应该考虑5G对我们的影响,相反,在LPWAN低功耗广域网领域我们有自己的劣势。比如,物联自组网LoRa,之前大家担心LoRaWan协议标准会受到美国的控制,但是基于LoRa的技术其实来源于法国,而且所有LoRa芯片的封装生产基本上都在欧亚两地完成,所以,并不会影响。
 

  《现代物业》:下一步,您认为,在所有和工作场所相关的物联网技术中,哪一项或哪几项会率先在中国市场普及?
 

  林峻杰:我觉得第一肯定是传感器,比如温湿度传感器、红外人体传感器、振动传感器、水浸传感器、烟雾传感器等。现在楼宇里面传感器很少,只有不断增加传感器的数量才会有更多、更全面的数据,才能跟应用关联起来,关联之后才会做到智能化。当传感器精度越来越高的时候,传感器就会跟智能设备做一些基础的联动,当发生A的时候触发B,当触发A+B+C的时候产生D+E,慢慢会演化得更复杂,然后才会到下一个阶段。
 

  第二就是RFID射频识别芯片,未来可能在写字楼里面会应用很广。因为它可以做到很小很薄,可以贴在固定资产上面,当需要盘点这些资产的时候只需用射频枪扫描就可以得到所有固定资产的标签。比如银行一年做一次盘点要三个月,所有的资产你永远都盘不准,因为实在太复杂、太耗人工,而用射频芯片的话,效率会很高。
 

  第三是人脸识别。人脸识别虽然不算物联网的一部分,但是图像识别可以拿到楼宇里面很核心的数据,未来在隐私保护平衡好了之后使用场景将会越来越多,数据量也是最大的。
 

  本次采访得到了国际设施管理协会(中国)(IFMA CHINA)的帮助

 

  原载于《现代物业•新业主》2019年8期/总第467期






 

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