案件一：

　　上海申厦物业有限公司受开发商委托，对上海市中山南路某住宅小区进行前期物业管理。何某和姚某购买了该小区某单元601室商品房，并欲对房屋进行室内装修。在房屋正式装修前，物业公司与何某、姚某签订了《物业装修管理协议》和《装修须知》，约定房屋在装修时不得封闭阳台、不得拆除厨房门窗和墙体、不得封闭消防通道门、空调外机应按指定位置安装;并约定协议在履行中若发生争议，各方协商不成时，可以向人民法院提起民事诉讼。

　　何某和姚某在委托第三方进行房屋装修时，以厨房门窗和墙体堵塞消防通道门为由，将厨房门窗和墙体全部拆除，并将空调外机的安装位置外移了1.15米。上海申厦物业有限公司了解到这一情况后，立即向何某和姚某发出了违约行为整改通知单和律师函，要求其立即停止上述违规装修行为，并恢复原状。但何某和姚某对此置之不理，物业公司只得将其起诉至上海市黄浦区人民法院，要求判令其将门窗和墙体恢复原状，并将空调外机安装到指定的位置。法院审理后，认为被告的行为违反了《物业装修管理协议》和《装修须知》，构成违约，故判决被告败诉，支持了原告的所有诉讼请求。

　　被告不服，又向上海市第二中级人民法院提起上诉，认为物业公司在本案中不具有诉讼主体资格，《物业装修管理协议》和《装修须知》中关于诉讼主体资格的约定无效，要求法院撤销一审判决。上海市第二中级人民法院经审理后认为：上诉人对被上诉人主体资格提出异议证据不足，不予采纳，驳回上诉，维持原判。

　　案件二：

　　上海浦东兰林镇一小区开发商委托一家物业公司对该小区进行前期物业管理服务。小区业主董先生在对自己的房子进行装修前与物业公司签订了一份《住宅装修管理协议》。协议规定：为维护房屋外观统一，不得擅自封闭观景阳台、安装外伸晾衣架、防盗栅栏等;物业公司对业主或使用人装修房屋的违规行为，规劝无效的可向法院提起民事诉讼。

　　在装修期间，董先生在南面阳台上安装了一扇移动窗，并在南面窗户外安装了两扇防盗窗、北面窗户外安装了三扇防盗窗。为此，物业公司向法院提起诉讼，要求董先生拆除上述搭建物。一审法院认为：董先生未经物业公司同意擅自在其房屋的南面阳台上安装移动窗及在南面和北面窗户上安装防盗窗，违反了物业公司与董先生之间签订的禁止行为的协议和约定;对此，董先生理应承担违约责任，应在规定时间内拆除相关移动窗和防盗窗。

　　一审判决后董先生不服，以物业公司不具有诉讼主体资格为由提起上诉。二审法院审理后认为：依照法律规定，物业公司作为物业服务企业，其职责和义务是对董先生擅自搭建的行为进行劝阻、制止，在劝阻、制止无效的情况下，应当在24小时内报告房屋行政管理部门，法律和业主大会并没有授权其可直接提起民事诉讼。物业公司既不是相关权利义务的承受主体，也不是本案的适格主体，遂撤销一审判决，驳回物业公司起诉。

　　分析：

　　几乎同样的案情，同样的诉讼请求，同样的抗辩理由，同样的城市，为什么会出现截然相反的判决结果呢?物业服务公司在这种情况下到底有没有诉讼的主体资格?

　　在回答上述问题之前，我们需要先来了解一下民事诉讼法上有关诉讼主体资格问题的理论。根据我国民事诉讼法学的有关理论，当事人是不是具备诉讼主体资格，在根本上取决于当事人是否具有诉讼主体资格。所谓诉讼主体资格，是指当事人请求人民法院对其民事权利进行确认和保护的权利，法学理论界把诉讼主体资格划分为程序意义上的诉讼主体资格和实体意义上的诉讼主体资格两部分内容。程序意义上的诉讼主体资格，是指当事人在程序上要求法院行使审判权，以保护自己合法权益的权利;实体意义上的诉讼主体资格，是指当事人请求法院通过审判强制实现其民事实体权益的权利。程序意义上的诉讼主体资格，只需要当事人享有公民、法人或者其他组织的资格，具备诉讼能力即可;实体意义上的诉讼主体资格，还要求当事人与案件有实际的利害关系，享有切实的民事权利。

　　从上述两个案件来看，物业服务企业属于企业法人，具备完全的诉讼能力，拥有程序意义上的诉讼主体资格，这一点没有任何疑问。问题的焦点就在于物业服务企业是否具有实体意义上的诉讼主体资格，也就是业主的行为是否实际侵害到了物业服务企业的民事权利，物业服务企业与业主的行为之间是否具有实际的利害关系。笔者认为，答案是肯定的。

　　首先，物业服务企业与业主签订的装修管理协议是双方真实意思表示，而且不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因而是合法有效的。协议中约定的双方的权利义务对物业公司和业主都有约束力，双方都应该遵守。我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”物业服务企业与业主之间签订的《装修管理协议》中明确约定：业主在装修时不得违章搭建、随意拆除承重墙、随意封闭阳台。当业主违反该消极义务时，物业服务企业显然应该有权利依据合同法的上述规定要求业主采取补救措施、履行合同义务。法谚有云：没有救济就没有权利。既然合同约定了物业公司的权利，那么就应该赋予物业公司通过诉讼获得救济的权利。剥夺物业服务企业的诉讼主体资格，便是否认了协议中约定的物业公司的权利，也就是否认了合同的效力，这与民法意思自治、契约自由的原则是不相符的。

　　其次，除了装修管理协议约定的内容之外，物业服务企业与违规业主之间也有直接的利害关系，剥夺物业服务企业的诉讼主体资格将使其难以履行法定的义务。物业服务企业接受委托对住宅小区进行物业管理，就应当履行物业管理的职责。根据国务院《物业管理条例》第四十六条第一款的规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。在业主违反物业装饰装修方面的法律法规时，物业服务企业不仅具有了制止这种行为的权利，这也是物业服务企业的法定义务之一。如果仅赋予物业服务企业实体上的制止权，而不赋予其诉讼主体资格，那么一旦违规的业主拒绝物业服务企业的要求时，物业服务企业就无法请求法院强制业主恢复原状，也就无法切实履行《物业管理条例》中的法定义务。而且一旦物业服务企业对违规业主的制止无法得到法律保障，其他业主便有可能进行效仿，或者对物业服务企业加以责难，这将给物业服务企业日常管理工作的正常开展带来很大的难度，并且最终会影响到全体业主的共同利益。

　　此外，根据《物权法》第八十三条第二款的规定，业主大会和业主委员会对于违章搭建等违反法律、法规以及管理规约的行为，也只有实体上的请求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失等权利，而没有程序上的提起诉讼的权利。只有业主才能对侵害自己合法权益的行为向法院提起诉讼。但是，当有业主违章搭建或者违规装修时，相邻业主很难证明其行为对自己合法权益造成侵害，如果起诉至法院，也很有可能会因为没有直接的利害关系而被法院驳回。在这种情况下，如果再剥夺物业服务企业对于此种行为的诉讼主体资格，则业主违章搭建、违规装修的行为将完全没有办法通过私法途径加以救济。

　　按照《物业管理条例》第四十六条的规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告;有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。笔者认为：此类情况完全可以按照物业服务企业与业主的合同约定，通过私法途径进行救济;剥夺物业服务企业的诉讼主体资格并引入公权力处理此种情况，不仅是国家公权力对私权利的侵入，而且也是一种国家公权力的浪费。并且在目前国家公共行政资源普遍不足的情况下，房地产行政管理部门也很难及时、有效地对此进行管理。

　　总结：

　　综上所述，笔者认为：当业主违章搭建、违规装修时，赋予物业服务企业诉讼主体资格，既尊重了物业服务企业和业主双方的意思自治和契约自由，又维护了物业服务企业的法定权利，还能有效地节约国家公共行政资源，是一种行之有效的解决此类问题的方法。但是鉴于现有的法律法规尚未对此问题作出明确的规定，建议在住宅小区管理规约和物业服务合同中明确规定：遇有个别业主违章搭建、违规装修等情形时，全体业主均授权物业服务企业以自己名义提起诉讼。
 

　　(作者单位：中国人民大学)

　　原载于《现代物业·新业主》2008年6期/总第89期