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当小区的物业管理公司成为本小区房屋的承租人时，其对房屋的使用行为应按其他业主和使用人一样条件受管理规约的约束。
设立广告牌应遵守合同与规约
——非业主使用人的权利限制
文/倪斌鹭
【案情】
陈某等4人购买并居住厦门市湄禾家园小区C楼二层，一层为开发商留用。2011年11月，湄禾家园小区的物业管理公司承租了一层底商房屋，并在低于陈某等4原告南侧房屋窗台20厘米以下的墙体安装了广告牌支架，商户在支架上安装了广告牌及广告灯箱。由于广告的支架安装在一楼与二楼之间的主体墙外，对C楼外墙体打孔20余处，陈某等4人安装有燃气炉和燃气管道的阳台、客厅及两个卧室墙体均被打穿。陈某等4人认为，灯箱在陈某等4人房屋南侧窗外，广告牌部分遮挡陈某等4人南侧房屋的通风和采光，不法分子亦可以通过安装的广告牌轻易进入房屋，给房屋造成不安全隐患。
2012年初，陈某等4人诉至原审法院，要求拆除悬挂在户外的广告牌及支架，将房屋的南侧墙体恢复原状，并要求物业管理公司对每人各赔偿因此造成的损失5,000元，案件受理费由物业管理公司承担。物业管理公司辩称，湄禾家园C楼的一层底商系该公司从开发商处承租，广告牌支架由物业管理公司搭建，但广告牌低于4名原告的窗台，并未影响其通风、采光及安全，不存在安全隐患，而楼房的外墙体使用权属于全体业主，陈某等个人无法代表全体业主起诉并主张权利。
【裁决】
法院受理此案后，经过到现场勘验，查明：由于广告的支架安装在一楼与二楼之间的主体墙外，对每户的外墙体打孔有20余处，陈某等4人安装有燃气炉和燃气管道的阳台、客厅及两个卧室墙体确各有几处被打穿。因灯箱架设在陈某等4人房屋南侧窗外，广告牌遮挡陈某等4人南侧房屋窗户的下部约20厘米，但还未达到影响采光的程度。同时，法院查明，物业管理公司使用C楼的外墙架设广告牌，并未征得全体业主或业主委员会的同意；物业管理公司将从开发商处承租的房屋转租给商户，收取转租房屋的租金，对架设的广告不再另行收取租金。
法院根据上述查明的事实，确认物业管理公司作为承租房屋的次出租人，对房屋享有转租权，但对C楼的外墙体并不享有出租权，其作为小区的物业管理公司，亦不享有在C楼的外墙体登广告的权利；物业管理公司亦认可，商户灯箱的金属架部分，遮挡了4户的窗户，故对4户负有赔偿义务。经过法院调解，物业管理公司对4户二楼的业主各赔偿经济损失5,000元。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2013年05期/总第257期
(责任编辑：现代物业) |
