本期专题：住房和城乡建设部办公厅、财政部办公厅2015年10月17日下发《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(本专题中简称《通知》)，对老旧小区改造中可以使用维修资金的范围进行了具体的划定，对优化表决规则，提高业主组织的决策效率也给出了“委托表决”、“集合表决”、“默认表决”、“异议表决”四种具体的操作方式。比较之前有关住宅专项维修资金使用方面的政策文件，本次《通知》可谓在“可操作性”有较大突破。如何理解这些突破?如何运用《通知》内容服务小区?还有哪些问题《通知》暂时没有解决?是本期专题的重点所在。

　　住宅专项维修资金新政解读

　　文/沈长付

　　原载于《现代物业·新业主》2015年第11期/总第342期
 

　　总体来说，住建部此次以两部联合发文的形式，剑指住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)大量沉睡、使用困难的沉疴，其用意十分明显。

　　《通知》共七段，分别是：一、用好维修资金，支持老旧小区和电梯更新改造;二、明确使用范围，突出更新改造的目标重点;三、切实履行职责，加强维修资金使用的指导监督;四、优化表决规则，提高业主组织的决策效率;五、确保应急维修，及时消除房屋使用安全隐患;六、建设信息平台，保障业主的参与权和监督权;七、加强统计分析，改革创新维修资金使用管理制度。

　　此文甫出，欢呼者有之，质疑者有之，大家从不同的立场、不同的角度进行解读，得出了不同的结论。笔者作为一名维修资金管理工作者，简单谈谈几点看法和认识。
 

　　《通知》出台的背景

　　2014年下半年以来，新华社等重量级媒体刊发系列文章《沉睡的维修资金》、《钱去哪儿了》，报道了维修资金的有关情况，引发了各界持续高度关注维修资金问题。2015年“两会”期间，住建部副部长齐骥答媒体问时表示，解决维修资金使用难问题，需要修改维修资金相关法规。可以说，很大程度上正是由于越来越多的媒体和业主对维修资金的关注，催生了住建部、财政部的《通知》。
 

　　《通知》主要内容解读

　　怎样界定老旧小区

　　从字面上理解，老旧小区是一个宽泛、模糊的的称谓，至于到底建成多少年可称为老旧小区，业内并无明确结论。有的小区虽建成多年，但建设标准高，后续管理维护到位，并不一定呈现老态;而有的小区虽建成仅三五年，但建设标准不高，加之后续管理维护不到位，反而早就显现老态。因此，在具体实践中，不宜仅以建成年代一刀切划分新、老小区，而应结合各小区现状灵活处理。可以将建成五年至八年以上的小区，统统归入老旧小区，但在具体处理维修资金使用申请时，还应再区分各小区的客观现实状况。

　　怎样认识使用范围

　　《通知》列出了可以在老旧小区改造中，将维修资金用于房屋本体以及共用设施，包括应急性的维修改造，如屋面及外墙防水、结构抗震加固等;以及改善性的维修改造，如外墙及楼道粉饰、门禁系统增设、建筑节能及保温设施改造、绿化功能提升等。可以说，除了业主室内专有部位外，小区内的所有共有部位都可以使用维修资金;除了可以对既有的项目进行维修改造外，还可以对缺少的项目进行增添完善。

　　怎样理解老旧小区加装电梯

　　《通知》抓人眼球的一点，是可以使用维修资金对未配备电梯的老旧住宅加装电梯，但是需要“双三分之二”同意。对此，笔者可以肯定地说，此条完全是为了行文需要，现实中的可能性很低：一是“双三分之二”仍然是无法逾越的刚性门槛;二是大量老旧小区住宅的维修资金本就严重不足，无米下炊。

　　怎样实施业主表决

　　《通知》要求优化表决规则，提高业主组织的决策效率，可以采用委托表决、集合表决、默认表决、异议表决四种方式。但《通知》也提出了一个前提条件——需要业主大会在管理规约和业主大会议事规则中预先约定。也就是说，每个小区最起码需要成功组织一届业主大会，并在本小区的管理规约、议事规则中预先约定上述表决办法。

　　怎样开展应急维修

　　《通知》最大的亮点，是开辟了应急维修绿色通道，即当发生涉及安全或影响业主生活的情形时(共7种，分别是电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏、二次供水水泵运行中断、排水设施堵塞爆裂、楼体外立面存在脱落危险、其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况)，可以完全不需事先征求业主意见，直接动用资金进行维修。《通知》建立了扁平化、多渠道的应急措施，明确可以由业委会、物业服务企业或居委会提出维修申请，并且授权住建部门或属地街道办(乡镇人民政府)组织代修。

　　《通知》还特别要求，维修资金管理部门应当在接到应急使用申请后3个工作日内作出审核决定。
 

　　《通知》的亮点、不足以及带来的新问题

　　《通知》最大的亮点，有两方面：一是对应急维修开辟绿色通道，无需事先征求业主意见;二是对一般维修引入多种表决方式，灵活处理业主不参与、不表态的问题。

　　《通知》是两部门的规范性文件，用打补丁的方式来缓解当前全国维修资金共存的使用难问题，并没有上升为部门规章或行政法规，文件的效力并不高。

　　《通知》画了个“饼”，特别强调了对老旧小区和电梯更新大开绿灯。但是，老旧小区大多建成较早，维修资金标准低，资金结余少，虽然政策上支持动用维修资金来改善居住生活环境，但现实中却面临无资金可用的尴尬境地。现有的维修资金政策存在结构性矛盾：越是年老的小区，缴款越少，维修需求越大;越是年轻的小区，缴款越多，维修需求越小。

　　《通知》的施行，能够有效地为各地维修资金使用松绑，替各地做了“双三分之二”程序的挡箭牌。今后，如再发生维修资金使用难的问题，原因一定是地方部门未认真贯彻落实文件精神。但与此同时，管理维修资金的各级主管单位，一定要保持清醒的头脑、审慎的态度，防止事物从一个极端走向另一个极端。特别是在续筹机制完全没有建立的情形下，要防止无限扩大维修资金使用范围。一旦大面积放开维修资金使用，很快又将面临无资金可用的问题。
 

　　(作者单位：泰州市物业管理中心)