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《化解公共资源经济纠纷须从关系理顺开始》节选
化解小区公共资源经营管理纠纷的出路何在
化解公共资源经营管理上的纠纷，对和谐社区建设的重要性是不言而喻的。至于出路，该从“业主主权”、“星级服务”的口号上转到明晰业主公共资源产权和理顺物业服务企业与业主之间的委托代理关系的实际行动上来，从源头上解决问题。
首先是确立公共资源产权主体。建筑物区分所有权理论将建筑物区分所有权分为专有权、共有权和成员权（或共同管理权），共有权和成员权应通过业主集体和自治机构集体行使。《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”因此，在法律上是明确的，高院两个“法释”对此进一步作了明晰的规定，业主的公共资源管理权也应该得到坚持。政府在制订政策法规时、法官在判案时、媒体在引导时……是否要坚持一下这个判断呢？如果这个立场也不坚持，那又坚持什么呢？进而言之，有地方政府相关条例将“公用设施、设备和公共场所（地）的经营收入”归入“住宅区管理服务费”是否妥当？
其次是物业区域公共资源经营管理权归属问题。在明确了公共资源的产权主体之后，如果此时物业服务公司出现在公共资源经营管理之中，它也就是受托管理的从属性市场主体，而业主是公共资源经营管理权原始主体。物业服务公司在得到业主的委托后才能获得约定的经营权，并在平等条件下签订物业服务合同，约定权利义务事项，收益处理等也应征得业主同意。但为什么现实中频频出现类似于“广告收益纠纷”等公共资源经营纠纷案件，或许从下面的因果关系链中可以找到问题的症结所在：优势利益主体控制和业主的不觉悟等导致业主委员会普遍难以成立——业主权利缺少合法实现的组织主体——公共资源经营权旁落——开发商和物业服务公司发现公共资源的利用机会（如开发商减免物业管理费、物业公司私吞经营收益等）——经营管理信息不透明（如不公开帐目、做假帐等）——业主权益受损——业主觉醒（表现出不满、拒交物业服务费）——法律诉讼（都期望用法律讨回公道）——物业服务公司维护自身利益的行动（如制造证据等事后补救措施）及政府维护稳定的协调如实施补贴政策等。这其中业主委员会难以成立和经营管理权旁落是关键。它导致物业公共资源经营管理主体缺失和经营管理权利关系混乱。
再次是公共资源经营管理关系的理顺，这是落脚点。只有理顺了经营管理关系，才能建立正常的公共资源经营委托代理经营体制，纠纷发生的理论前提就不存在了，制度设计者和居中判断者就有了科学行事的可能，物业服务企业和业主之间的关系就有了恢复正常的可能。简单地说，就是在坚持业主作为物业产权原始主体前提下，保障其对公共资源经营管理权、收益权和处置权的实现。通过委托和合同约定的方式，规范物业服务公司和业主双方的权利义务，建立起物业管理区域多方利益主体共赢的运行机制。
最后，与公共资源经营管理相关的问题也要有步骤地推进解决。要看到物业服务行业不成熟，物业管理意识不强，物业管理理论研究不深入，对物业服务与管理的规律认识不够，政策的科学性不强等问题的影响。发生在物业服务企业和业主身上的所有问题都是发展中的在所难免的。同时要看到这些问题也是深层次问题，到了必须解决的时候。物业区域公共资源经营管理问题，反映出物业管理的公共性质。必须从理论上认识到物业服务中公共管理问题的重要性，把握其中的规律，学会从公共管理的角度解决问题。必须指出的是，物业服务商品交易与经营活动不同于一般服务商品交易经营活动，物业服务中的公共产品性质和业主公共事务管理权的集体委托所体现的公共管理性质，都限制了企业（也包括个别损害物业区域公共权益或无视物业公司合法权益的业主）自利行为的扩大化，物业服务企业在追求自身利益时也要考虑业主的利益，业主在考虑自己的利益时也考虑物业服务公司的利益，政府在制定政策时要立足于长远的社会利益。“经济人”假设，最后还是要回到一种约束条件下——尽可能以较少的成本获得较大利益，这种利益也只可能是满意的收益，而不是“最大化”收益。
（原载于《现代物业》2009年第10期/总130期）
(责任编辑：现代物业) |
