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物业管理是物业的一种增值服务，除了提供建筑物内劳务与服务，以延续建筑物寿命与使用的基本需求外，更应藉由营运管理增强服务效益。2011年11月23日台湾立法机关公布实施《室内空气质量管理法》，将室内空气质量采用立法方式进行管理。究竟室内空气质量与物业管理有何关系或商机？
“台湾物业管理大观”的专栏，从2012年1月开始将改由台湾物业管理学会理事长黄世孟教授担任栏目主持。今后他将邀约台湾物业管理行档的专业伙伴们，定期报道台湾物业管理服务业发展的新闻事件与发展趋势。
黄世孟教授是高雄大学都市发展专业学者，并在台湾大学土木系任教。早年曾任台湾计划学会理事长、建筑学会理事长，近年亦到大陆院校任教并积极推动两岸物业管理交流，代表研究项目有“物业管理结合都市更新计划”等。
2011年11月23日台湾立法机关公布实施《室内空气质量管理法》，将室内空气质量采用立法方式进行管理。究竟室内空气质量与物业管理有何关系或商机？值得探讨。
室内空气质量的样态与问题
台湾一般民众居家或公共建筑的室内空气质量，究竟呈现何种实际样态？为何问题严重导致需要采用立法管理方式？首先可从几则新闻报道，窥探立法缘由与社会背景：
一、【2011年11月12日】这几天以来，由于南海附近低压带北上，类似西南气流与东北季风的双重影响，造成台湾地区连日阴雨，因此许多民众待在室内的时间较长，常常会感到郁闷与不适。所以，在气候变迁冲击下，不论是阴雨或热浪等极端气候出现的时候，迫使民众足不出户，待在屋内时间延长，造成室内空气质量的恶化，所以改善室内空气质量，也成为气候变迁调适的重要手段！2003年SARS事件，几乎所有上班民众皆要带口罩、量耳温进入办公室，凸显出在公共场所室内空气质量管控的重要性。就一般上班族而言，一天待在办公室的时间平均约为八至九小时，室内的空气质量要比室外更重要，当外界空气质量不好时，室内的空气质量也会不好，而室外的空气质量良好时，若室内的通风不佳，亦会造成室内空气质量的恶化。
二、【2008年12月30日】每到假日百货公司和展览场都会聚集大量人潮，尤其元旦4天连假，百货业者预估人潮会比平常多出1.2倍；如果太多人挤在室内空间里所排出二氧化碳浓度会一下子飙高，包含知名百货和大型展览场都被消费者文教基金会，检测出二氧化碳浓度高于环保署建议值1,000ppm。
三、【2008年12月28日】若改善室内空气质量，可减少呼吸道相关疾病发生率约12%，并可让台湾每年健保医疗支出减少新台币37亿余元。数据显示，室内空气质量较严重的问题包括：通风换气不良导致二氧化碳、挥发性有机污染物、生物性污染物浓度普遍偏高。
四、【2008年11月20日】“环境保护署”自2006年度起，优先针对大型公共场所进行室内空气质量检测及推动自主管理，新竹市环保局于2008年度起，也积极推动辖区内大型公共场所进行室内空气质量自主管理，目前已有马偕医院、国泰医院、新光三越及国际戏院设有专责人员负责该单位室内……
五、【2007年10月9日】“环保署”研拟新法《室内空气质量管理法》，假如大楼内空气质量不佳经检测确认，需贴标示供往来者辨识，限期仍未改善者最高可处十万元。
六、【2007年8月17日】烧香拜拜保平安，是民间习俗，不过却可能会引发致癌危机。由于一般香都会加入有机溶剂，燃烧后就会产生苯，有立委把各式香品拿去检测，大部分燃烧后都会产生有毒物质——苯。粗的柱香产生最多苯，燃烧1小时，就会有7.63ppm，是美国允许暴露浓度1ppm……
七、消基会董事长李凤翱说，消基会今年五月曾抽检二十五家大台北地区医院空气质量，发现其中十家空气质量有二氧化碳浓度、空气中悬浮微粒、总细菌数过高情形，其中，有医院空气中总菌落数每立方公尺达一千个（CFU/m3），是新加坡管制标准的两倍。李凤翱表示，室内二氧化碳浓度只要超过800ppm，人体会感到不舒服、疲倦、头痛，当浓度超过1,000ppm，会影响呼吸、循环器官及大脑机能。当浓度超过3,200ppm时，可能会昏倒，环保署要管制室内空气质量，对保障民众身体健康是一大福音。
经由前述新闻报道的事实，呈现室内空气质量的样态与问题。综合言之，室内空气质量的问题发生在各种公共建筑类型，包括学校教室、办公楼、展示馆、图书馆、戏院、医院等公共场所。甚至民众常搭乘的密闭式交通工具，像火车、捷运等都应列管，或游泳池氯气外泄，多因人员消毒药剂使用不当，应将公共场所操作人员的作业守则纳入规范。同理言之，台湾因常年处在高温高湿气候，病态屋比例高达87％，并造成病住宅症候群（SHS）、病建筑症候群（SBS）、建筑关联症（BRI）及多重化学过敏症（MCS）等疾病发生，深刻影响一般民众居家室内空气质量，影响人体健康也是存在的事实。
何谓“室内空气质量管理法”？
每人每天约90％的时间处于室内环境中，室内空气质量之良窳，直接影响工作质量及效率，使得室内空气污染物对人体健康影响受到重视。有效改善室内空气质量，维护室内环境质量，方可保障国民身体健康。
因室内空气质量改善须从室内通风换气、室内装修与使用材料、建筑整体规划设计与使用维护管理等方面着手，涉及各级主管机关及各相关目的事业主管机关权责，包括卫生、经济、营建、劳工、体育、农业及其他相关部门，并需地方政府协助落实推动相关管理工作，乃于2011年11月8日制定/修正、2011年11月23日公布/施行《室内空气质量管理法》，共四章，计二十四条。[1]
室内场所的公告对象
下列公私场所经最高主管机关依其场所之公众聚集量、进出量、室内空气污染物危害风险程度及场所之特殊需求，予以综合考虑后，经逐批公告者，其室内场所为《室内空气质量管理法》之公告场所：
高级中等以下学校及其他供儿童、少年教育或活动为主要目的之场所。
大专校院、图书馆、博物馆、美术馆、补习班及其他文化或社会教育机构。
医疗机构、护理机构、其他医事机构及社会福利机构所在场所。
政府机关及公民营企业办公场所。
铁路运输业、民用航空运输业、大众捷运系统运输业及客运业等之搭乘空间及车（场）站。
金融机构、邮局及电信事业之营业场所。
供体育、运动或健身之场所。
教室、图书室、实验室、表演厅、礼堂、展览室、会议厅（室）。
歌剧院、电影院、视听歌唱业或信息休闲业及其他供公众休闲娱乐之场所。
旅馆、商场、市场、餐饮店或其他供公众消费之场所。
其他供公共使用之场所及大众运输工具。
空气质量标准
公告场所之室内空气质量，应符合室内空气质量标准。前项标准，由最高主管机关会商最高目的事业主管机关依公告场所之类别及其使用特性定之。空气质量标准的订定，涉及本法的第七条（室内空气质量标准及排除之事由）、第八条：（室内空气质量维护管理计划之订定）、第九条（室内环境与空调之维护管理与专责人员之设置）、第十条（定期公布室内空气质量检验测定或监测结果）。
2011年12月15日预告修正空气质量标准，增定细悬浮微粒（PM2.5）的空气质量标准，参考采用美、日两国标准，以“短期暴露”二十四小时值为每立方公尺35微克；“长期暴露”年平均值15微克管制，台湾也是继美、日两国后，成为全球第三个采用最严格标准的地区。目前正陆续办理研讨会、公听会，预计2012年6月公告实施。
执法取缔机构
我有点忧心执法取缔机构的能力与人力，一般原本立意良好的法制若无配套执行措施反易成为恶法，因为室内空气质量的管制，由于涉及卫生、劳动、环保、经济、营建等单位，虽然立法前已经积累许多学术研究，举办多场次的说明会、研讨会、公听会，邀请各相关专业公会、协会与学会的参与，但对于立法后的执法取缔方式，或执行机构的能力与人力，目前规范在第十一条（检验测定许可证之核发与应具备事项）、第十二条（主管机关执行职务时应配合事项）和第十三条至第十九条（各项罚则）。
改善设施办法与配套倡导措施
本法第二十条（改善限期之核定标准）、第二十一条（情节重大之认定原则）、和第二十二条（届期未改善之认定），涉及改善设施的措施与办法。公告场所所有人、管理人或使用人，未能于前项主管机关所定限期内改善者，得于接获限期改善之日起三十日内，提出具体改善计划，向主管机关申请延长改善期限，主管机关应依实际状况核定改善期限，最长不得超过六个月；未切实依其所提之具体改善计划执行，经查证属实者，主管机关得立即终止其改善期限，并视为届期未改善。
前述所示“具体改善计划”实质内容，直接关联到室内场所的公告对象的物业管理服务范畴，当然存在室内空气质量管理法实施后，开启物业管理服务机会与商机。
物业管理服务业的范畴
台湾现行物业管理服务业依据2003年最高行政机关核定《服务业发展纲领及行动方案》，其服务项目分为三类：
【第一类】建筑物与环境的使用管理与维护：提供使用者建筑物与环境之管理维护、清洁、保全、公安、消安及附属设施检修等服务范畴；
【第二类】生活与商业支持服务：提供用户物业代办及咨询服务、行政事务管理、商业支持、食衣住行育乐等生活产品及小区通路、照顾服务、宅配物流等生活服务范畴；
【第三类】资产营运与管理：提供给使用者的是不动产的经营管理顾问、开发租赁及投资管理等服务范畴。
室内空气质量改善须从通风换气、装修与使用材料、建筑整体规划设计与使用维护管理等方面着手：首先关于通风换气、装修与使用材料，直接关联第一类设施的管理维护；其次，建筑物兴建前的整体规划设计的优劣，在台湾亟待需求推展物业管理前期介入的新专业服务，最直接衔接物业管理的第三类资产管理商机；反观第二类生活与商业的有关的管理服务，涉及多项居住者或使用者生活习惯，包括禁止抽烟行为，禁用有害挥发性粉刷油漆，排除厨房、卫浴通风的干扰等事项，均属于日常物业管理服务的重要范畴。
总而言之，物业管理是物业的一种增值服务，除了提供建筑物内劳务与服务，以延续建筑物寿命与使用的基本需求外，更应藉由营运管理增强服务效益。适逢当前公布实施室内空气质量管理法，我充满着信心迎接物业管理服务新商机的到来。
物业管理商机的期待
诚如标题所示，究竟室内空气质量管理法开启了物业管理哪些新的商机呢？我以举例方式说明如下：
台湾室内空气质量协会成立于2007年11月，协会宗旨在结合从事室内空气质量相关学界与业界人士，共同推动室内空气质量之研究发展与实务应用，催生室内空气质量管理法及相关子法之订定，以提高民众居住质量，确保民众身体健康为目的。
协会设有“病态屋诊断士俱乐部”，提供通过病态屋（Sick House）二级诊断士考试及格的室内设计师交流、展业等管道；协会并推动“防治病态屋优秀设计师推荐”、“安心住宅杰出设计师选拔”等活动，提升通过病态屋诊断士考试室内设计师的社会地位；协会推动室内空气质量检测标准作业程序及活动，透过协会与病态屋诊断士、环保合格检测机构之合作，建立“安心住宅标章认证”、 “好空气产品标章认证”等制度，提供民众一个可靠的检测认证标章，作为民众选择良好空气质量之室内活动场所，选择有助于维护居家空气质量的优良产品，维护民众拥有优良空气质量环境的权益。
尤其当我们更了解台湾室内空气质量协会服务项目后，更能体会物业管理服务商机的新项目，包括健检诊断病态屋、推动防治病态屋各项活动、推动室内空气质量相关法案、推动居家空气质量认证制度、推荐空气质量净化优良产品。
由于室内空气质量改善须从通风换气、装修与使用材料着手，涉及到室内建材、产品、装潢、通风空调等相关法规的配合修正，同时增强台湾的建筑、装潢、空调、室内建材、环境监测等各行业，已经创造出新的市场、新的商机及新的就业机会，确实是毋庸置疑的事实。
结语
日本东京大学同学井上先生曾说过1975年他留学瑞典时的一则空气质量管理消息，当年的我万分惊讶，听来如同天方夜谭。日本传统市井民众生活的烤串肉、喝啤酒，烧烤若造成“一家烤肉万家香”，换言之，烧烤的油烟与排烟味道散漫空气未能完全控制，在瑞典若如此是违规会遭处罚。
台湾于2009年1月11日起，三人以上公共场所全面禁止吸烟，大众交通工具（含出租车）亦全面禁烟，除旅馆、商场、餐饮店和老人福利机构可以设室内吸烟室外，其他场所只能设置室外吸烟区。虽然如此的禁烟措施引起一些吸烟者的不满，并发动抗议。但实际上台湾的法规对于拒烟权的保障仍过少，例如法规仍未管制私宅吸烟，私宅吸烟若不管制会造成家人及邻居无辜受害，因此仍有对于室外吸烟及室内吸烟室的管制过松之声音。
以上两则空气质量的标准与管理的事实新闻，三十年前在台湾很难想象是问题，但是今天台湾已经启动立法管理室内空气质量。我基于推展台湾物业管理服务业的立场，经常产生将物业管理结合到可能有利于物业管理发展的法或事或物的联想，例如：物业管理结合都市更新的商机、物业管理结合老人在宅赡养的服务、公寓大厦住户的早餐结合物业管理服务的商机、办公大楼从业员的午餐结合物业管理服务的商机、物业管理结合老屋拉皮（外墙整建维护）的服务商机……如今，我继续在想着：物业管理如何结合室内空气质量管理法开启新的专业服务商机。就以此问题代替本文的结语。
（出于合理的理由，本文在编辑时隐去了部分资料来源。）
注释：
[1]《室内空气质量管理法》二十四条规定包括：第一条（立法目的）、第二条（主管机关）、第三条（用词定义）、第四条（各级目的事业主管机关之权责分工）、第五条（政府委托事项之规定）、第六条（室内场所之公告及规范）、第七条（订定室内空气质量标准及排除之事由）、第八条（室内空气质量维护管理计划之订定）、第九条（室内环境与空调之维护管理与专责人员之设置）、第十条（定期公布室内空气质量检验测定或监测结果）、第十一条（检验测定许可证之核发与应具备事项）、第十二条（主管机关执行职务时应配合事项）、第十三条至第十九条（罚则）、第二十条（改善限期之核定标准）、第二十一条（情节重大之认定原则、第二十二条（届期未改善之认定）、第二十三条（施行细则）、第二十四条（公布尔日）。
《现代物业·新业主》2012年第1期/总第211期
(责任编辑：现代物业) |
