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7月13日，台风苏力登陆台湾岛，造成大量树木倾倒，房屋及建筑物受损。可是台风过后一周时间，市区部分公共秩序仍未恢复正常，居民埋怨公共部门处理灾后恢复事项效率太低。而道路清扫和房屋修复作业本是物业管理公司的本职强项，那么是否意味着民间机构的物业管理公司有机会涉足台风灾后的秩序恢复服务呢？答案是肯定的，而且还不止如此。
前言
台湾的台风究竟与物业管理的服务有无关系？两者即使没关系，我也很想把两者连接成有密切关系，以利拓展物业管理服务业的新商机，这就是本期台湾专栏的报道重点。
2013年7月13日侵袭台湾的苏力中度台风，清晨3时在台湾东北角宜兰及新北市交界处三貂角登陆。台风半径达280公里，几乎笼罩全台湾，台风眼滞留台湾前后约五小时，豪雨及狂风的肆虐，蹂躏大地造成多人死伤。当我倾听台风呼啸的风声，开窍开始想象，台湾的台风能否带给物业管理服务新的商机？
台湾每年经历多次台风，每次台风来袭前、台风眼中、台风过境后，全程衍生众多防台事项，包括防灾、救灾、复原等整套标准工作事项。历年来原本归为公部门编预算的工作事项，今后究竟能有多少可能转交委托民间的物业管理服务公司代劳，我一直想着、等着出现此类的新型服务商机。
台湾的地震
台湾号称宝岛，也确实是宝岛，天然的地理位置赐予了充足的阳光、丰沛的雨水、丰富的物产、绿意盎然的山岳植被。然而，台湾地理区位正处于菲律宾海板块挤压欧亚大陆板块后所隆起的位置，这块隆起地壳只有几百万年历史，台湾岛算是非常年轻的岛屿。中央山脉以西属欧亚大陆板块，花东地区的海岸山脉属于菲律宾海板块，而这两座山脉之间的花东纵谷，就是两大板块交界的缝合线。台湾虽被称为宝岛，宿命上却有地震，其次有台风。
台湾的台风
历年侵袭台湾的台风频率有多高，各位知道吗？1897年-1996年100年间共计666个台风过境台湾及周边，统计出九条过境台湾台风的来袭方向路径图，显示台风主要来自东边的太平洋。因此，不难理解台湾几乎每年夏季会有台风过境，台湾几乎成为台风之岛，台湾与台风有难解的缘分。因此，每年重复发生高频率的台风防范事务，当然我有理由从物业管理专业服务观点，介入协助台风之防灾、救灾与复原等工作事项。
防台工作事项
台湾宿命上有地震与台风，当前科技对地震仍无法预警，灾害瞬间侵袭，恐怖且可怕。然而当前的科技确实能掌握台风的生成与消失之全程，因此，每当发布海上台风警报后，即启动当次整套的标准防台作业流程等例行性工作事项。
何谓防台例行性工作事项？可划分“台风侵袭前（发布海上台风警报）”、“台风眼中（台风登陆警报）”、“台风离境后（发布台风离境解除警报）”三阶段说明如下：
台风侵袭前：发布海上台风警报后，台风眼往往仍在距离台湾几千公里外的太平洋上。一旦发布海上台风警报后，地区最高领导人、地方县市首长，必须分别坐镇各自职责范围的防台救灾中心，台风过境的前后时段，人员轮流值班督导防台救灾工作。指挥台风过境路径所经敏感地区居民之劝离与暂时安置，指挥加固路树、电线杆，发放防洪沙包等。
台风眼中：台风登陆时段须综理并掌握各地风灾人员伤亡、农作物及建筑物受损灾情，指挥抢修供水及供电，畅通电话及电视，清理有碍人车流通的倾倒路树，抢通主要干道交通，或紧急发放防洪沙包，密切注意低洼地区淹水灾情等。
台风离境后：清点台风受灾对象，包括农渔作物、建筑设施等灾害统计，回收防洪沙包，清理垃圾，恢复台风过后街景，处理纠纷赔偿，协助屋顶被风掀起房屋的漏水修复，检视营建工地的吹落物，调查建筑外墙附加物等广告招牌的坠落等。
如此众多的防台工作事项，首先保护人民财产及生命安全等基本人权，其次每当台风过境后，人民对公部门处理复原工作方式与效率，逐年有强烈的高水平要求。我从苏力台风过境前后的相关新闻报道中，列举具有代表性的几则新闻，摘录如下：
我藉由前述新闻报道数据，分析如下所示所有关键词：
中央灾害应变中心、防台中心、预防性撤离；
事先预防疏散、提供正确的台风信息；
路树属于市府的公共设施，因倾倒路树受损受害者可申请公赔；
工地围篱倒塌，勒令停工及开罚单；
捷运轨道上满是帆布、纱窗、树枝等吹落物，公园站的屋顶顶板被吹裂，文湖线首次因为风灾停驶；
新竹市保护老树，莿桐树，专业树医看诊，老树是水源里重要象征，让老树好好活下去；
领沙包防汛，自行保存沙包，由公所收回；
散落的树枝树叶，垃圾、雨伞、广告招牌，清洁员冒着风雨清理，清出140公吨垃圾；
预警性撤离安置，全县安置了一千多位，安排灾民派车遣返；
瞬间暴雨，雨势大排水不及，淹水灾情，土石流，红色警戒范围；
被砸毁的招牌，从高楼掉落到地面，清除摇摇欲坠的大招牌；
防汛期间多备防汛沙包，公所备有沙包，足量的后勤支持，确保市民领取无虞；
砖墙被强风吹落，掉落的砖墙砸中头部身亡，楼顶加盖，屋主恐依过失致死罪嫌法办；
台风吹倒北市千棵路树，处理过程费时，月底才能完全整理，民众质疑效率太慢，契约修复时间，修复效率引发质疑。
透过关键词即可归纳整理出防台、防灾、救灾与复原相关工作事项，可划分“属于”与“非属于”物业管理业务。或以台湾物业管理业务之三类范畴，划分为“第一类”建物与环境的维护、“第二类”生活与商业的服务、“第三类”资产经营与管理。或也可划分为台风侵袭前、台风眼中、台风离境后三阶段。但本文尝试采用“服务对象与工作事项”的划分方式，包括：（一）掌控灾情的防灾中心、（二）专业救援训练与动员、（三）建筑设施设备的预防维护与事后维护、（四）整理公园植栽道路路树、（五）抢通供水供电的服务、（六）检核广告招牌公安、（七）协助灾民申办受损赔偿等项目，说明从台风看见物业管理服务事项之重要启示：
掌控灾情的防灾中心
城市防灾中心之启示：台风影响圈内的各县市政府，均设置并运作“防灾中心”机制；反观民间大型的小区或高楼的公寓大厦，无论（住户成员筹组）管理委员会或（民间受托承揽）物业管理公司，于台风来袭前、中、后等时段，是否需仿效城市设置防灾中心，便利处理紧急灾情？如何提供住户正确的台风信息并掌控灾情？如何确定应该留守的防灾人员？如何因应紧急救灾的事项？
物业管理服务：对于台湾各大专院校的广大校园及多栋校舍，掌管校务事务的总务处一般依赖民间承揽的物业管理厂商，协助进行水电、空调的检测、屋顶排水口的清理、校舍门窗的检查等预防维护事项。大学校方要求承揽水电、空调与机械之厂商在台风期间待命在校，随时应对防灾救灾事项。也许仅有校园的物业管理服务规模及金额已经大到一定程度的案例，才能有如此的作为。台湾今天一般的小区或公寓大厦的规模并不大，管理委员会与物业管理公司所签合同条文内容，尚未涉及台风期间的防台救灾相关规范事项，今后如何应对值得研讨商榷。我建议：（一）位于环境敏感地区的山坡地住宅小区、（二）曾有淹水记录的低洼地区大型住宅小区、（三）高层的、高级的公寓大厦（所谓豪宅）三对象，物业管理服务事项可考虑列入台风期间协助筹办防灾救灾中心，留守防灾救灾人员的专业服务，创造一项业务新商机。
专业救援训练与动员
“防灾救灾是一种专业”之启示：公部门于台风来袭前经常动员庞大警消人员，协助环境敏感危险区域需安置户的迁离工作，以及其在台风离境后再度安全遣返工作。其次，面对发生山崩、断桥、土石流的受灾区，甚至调派军队协助从事救灾物质输送与分配；协助低洼地区住户防汛，必须发放沙袋并兼顾回收沙袋；一旦发生人命必须从事紧急联络，送医救护。反观民间物业管理公司派驻定点的物管服务人员，台风来袭前、中、后时段，一旦发生前述相关的防灾、救灾事项时，究竟该如何应对，有无能力应对呢？
物业管理服务：我们可以确认所有台风的防灾、救灾、救护等工作，本质上均相当专业，且经常须具备公权力才能顺利执行，一般物管人员并不容易直接参与。尤其台风来袭前、中、后时段，尽管民间的小区或大楼设置了防灾中心，但仅留守轮班值勤的保全人员。因此，我们得到一项重要启示，保全人员核心能力的培训课程，必须讲授关于救灾、救援、紧急联络动员等专业内容，必要时仍须兼顾实务操演的训练。
建筑设施设备的预防维护与事后维护
预防维护与事后维护之启示：建筑设施设备维护管理依时间先后，划分为“维护预防”、“预防维护”、“事后维护”、“改良维护”四种。其中“预防维护”系对各种设施设备实施检查、定检、再调整，使设备机能维持正常，避免故障。效用在于消除潜在故障，或当缺点正处于轻微阶段即予除去、调整、修补、更换，使之不影响正常运作。其包括日常维护检查、定期维护检查、紧急维护检查三类型。“事后维护”系指在故障与损坏发生之后所实施的修缮维护作业，属响应式,针对已经故障对象维护管理。无论预防维护或事后维护，理论上优质的物业管理公司，会要求物业管理从业人员执行合同所要求的预防维护作业，尤其台风来临前必须从事重点式的紧急维护检查，并在台风离境后最短时间内能修缮受损的设施与设备，有效率执行事后维护作业。
物业管理服务：台湾的小区与公寓大厦之物业管理服务，针对台风侵袭前、台风眼中或台风离境后，许多知名且有经营规模的物业管理公司，确实能将防台各种措施列为物业管理合同服务事项，落实定期维护检查。譬如台风来临前全面清理屋顶排水口堵塞污垢以利排水避免积水，检视公共空间门窗避免强风吹毁，台风过后检视并记录灾情，具体向管委会提出事后维护修缮复原计划（含工项与经费）。我可以肯定地说：受灾记录与复原修缮服务，一般物业管理公司的服务有能力做好，但对于“预防维护”的工作事项，提案事先修缮计划的说帖能力确实仍待加强。我更积极的建议，物业管理专业服务仍有机会，更往前提早执行“维护预防”工作事项，那就是“物业管理前期介入”的专业服务，物业管理从业人员能于建筑规划设计阶段，与建筑师同等地位担任专业咨询顾问，有能力针对建筑设施、设备的设置之质与量，提出配合建筑设计有利且具有说服力的建议，才是物业管理服务业应该追求的核心能力。
整理公园植栽道路路树
风灾后植栽树木复原之启示：台湾的建筑物大部分采用钢筋混凝土结构，颇能抵抗风灾。但是道路与公园、庭院的植栽树木，仍经不起强风的蹂躏，因此每次台风后都有满街的落叶与倾倒树木的景象，灾后亟待迅速复原。尤其城市中许多经由文化部门指定的老树和小区内开发商种植的大树，老树与大树定期维护与保护，确实显得特别重要。平日路树定期整枝、剪枝、落叶清理，台风期间为维护交通、复原街景，清洁队员冒着风雨清理数百公吨垃圾。前述这些工作全部是公部门的服务事项，但台风离境后的街景复原作业，一般市民最大的抱怨在于吹倒路树，清理垃圾处理时效太慢。因此，平日定期剪枝整理路树，以及台风过境后快速复原街道植栽工作，可否成为民间物业管理的服务事项？
物业管理服务：公园、庭院清洁维护是物业管理主要服务项目，民间物业管理对于植栽树木的清理、垃圾的清理，有能力执行绝非难事。路树属公共设施，若造成灾害可能衍生公共赔偿。过去乃由公部门“一处一单位元”总管方式，处理全市路树植栽的复原，有嫌行政辖区过广，难能在有效时限处理完成。建议公部门可以采取分区发包，委托民间物业管理公司服务，执行街道（路树、路灯、招牌等）公共设施事务性的维护管理。换言之，每年台风有机会创造出台湾的“街道物业管理公司”模式，确实可以期待。
抢通供电供水的服务
“没电就没水是城市梦魇”之启示：台湾的城市居住特征是土地使用分区允许混合使用，建筑朝高层化、高密度的集约趋势发展，多项基础公共设施仍亟待加强充实，其中尤以供水课题最为显著。因为每栋大楼必须抽水到楼顶水塔，没有电表示就没有自来水，是正常生活的可怕梦魇。因此，诸如树倒压垮电线停电16小时，就是相当严重的灾后工作事项。此外大楼常备有紧急发电机，一般靠柴油发电，机组设备经常设置在地下室。台风经常造成城市积水甚至洪水，形成地下室全部浸水的灾难。举例言之，2001年纳莉台风来袭，曾造成台北全市捷运地铁浸水、SOGO百货公司地下商场浸水、公寓大厦地下停车场浸水、校园地下室实验室浸水等窘态，灾情的惨重实在难以估计。因此，台风来袭前、中、后的各段时间，必须保持迅速抢通供电供水的专业服务，绝对是物业管理的机电专业服务事项。
物业管理服务：全台湾的供电全部属于台湾电力公司职责，台湾各地区的供水各有独自集水区及水库管理局，如此庞大的水与电专业维护管理服务，也可称为“土木物业”，目前全部是公部门自主经营维护管理，我观察于短期内，难窥供水、供电业务委外的迹象。反观台风过境后，最能展现物业管理专业能力，就是将民间小区或大楼受损机电，很有效率地迅速复原。因此，公部门须考虑全市水电维护机制，从“集中一处一单位元”负责模式，转为分散多处、分区管理维护的模式，才更能提升公共治理的服务效率。解决快捷方式之一，就是善用民间物业管理的机电专业公司与团队。
检核广告招牌公安
“建筑飘落物是公安死角”之启示：台湾建筑物竣工启用须申请使用执照，若于建筑屋顶增设大型广告牌，或建筑外墙上增设招牌等附加物，须申请杂项执照后始得准予设置。当台风过境后经常出现建筑外墙附加物广告招牌破损、飘落、电线飘摇甚至摇摇欲坠景象，几乎没有人在管，更缺乏建筑附加物定期公安检查与定期维护机制。因此，广告招牌的角钢铁架、亚克力板、帆布广告，建筑的纱窗、窗型冷气机、花盆、晒衣架等设备，以及从建筑外墙剥落的瓷砖、大楼施工中工地围篱的飘落物，如前所述在强风从高处吹落到地面，甚至飘落在大众运输交通的捷运（文湖线）轨道上，甚至造成吹落砖块不幸砸死巡逻警察。想一想，建筑外墙附加物的飘落确实是公安死角，绝对是人祸，必须赶紧制订办法落实管理。请问，检核维护广告招牌公安，能成为物业管理服务一项新业务吗？
物业管理服务：我认为公部门解决此类问题最有效的办法之一，是从台湾《公寓大厦管理条例》的法令条文及相关规范中，将建筑外墙附加物足以影响公共安全、市容观瞻等因素，列入建筑物每年定期安全检查项目，违规者加重严罚。尤其台风后公部门须要求物业管理公司立刻检查核报各公司所管的建筑外墙广告招牌。同时，建议公部门编列协助市民的建筑外墙改善景观的补助款，将建筑外墙附加物于强风来袭时可能飘落物的公安问题、影响市容观瞻的建筑外墙问题，列为改善对象并鼓励申请补助款。如此，软硬兼施、持之以恒，物业管理专业服务绝对能为城市的治理与建设贡献力量。
协助灾民申办受损赔偿
评估灾情申办赔偿之启示：回顾台湾城乡的各种灾害，无论地震、水灾、火灾或风灾，灾后继续存在许多纠纷与赔偿的事务性课题。譬如楼顶违规加盖坠落物造成行人死亡纠纷，导致屋主恐依过失致死罪嫌法办。或因倾倒路树（路树属公共设施）造成房屋或汽车受损等事件，受害者可申请公赔。或公部门编列预算补助灾区灾民家园复原重建，受灾户须备妥受损记录数据以利申请等。因此，我会惊讶自问：公共赔偿与物业管理服务有关系吗？
物业管理服务：公共赔偿的一切行政事务均需要举证文件，诸如提出显现受损农作物、房屋、家具或汽车等实物对象，数量、受损程度等证据，物业管理第一线从业人员，必须敏锐知道如何忠实记录，掌控实况笔录、拍摄现场照片与收集各种人证等证据，才能有效协助小区、大楼或公寓大厦受灾户，取得相关的公共赔偿或民间保险公司赔偿的有利条件与机会。
结语
台风被一般人视为祸害，但在台湾地理生态链中，却是重要的生命来源。我认为台风虽然常侵袭台湾，造成人民生命财产损失，但如果台风没有了，动植物乃至于人民生存都会受影响，因为台湾生态早已衍生出适应台风的生存与繁荣机制。
就是在这种认知下，我才会从台湾的台风谈物业管理的服务。我的确看见未来，也看到商机。建议公部门基于治理的集中与分散、公私部门的责任分摊、考虑效率与成本这几种观点，审慎评估台湾的物业管理公司之专业服务，确实有能力参与并协助公部门防台事务，作出有利人民的崭新贡献。
部分苏力台风新闻简讯如下：
【7月14日，新竹，300岁莿桐树 “新竹101”主干倒了】新竹市水源里登记101号新竹市保护老树的莿桐树，受风灾影响，7月13日双主干之一倒下，压毁了树旁万应公庙铁皮屋顶和屋檐，树干占满小路，也影响居民出入，水源里居民相当关心，希望专业树医来看诊。这株新竹市最老、最大的莿桐树，估计超过300岁，在原兴路128巷内，因正好登记号码101，被称为“新竹101”。市议员曾资程接获民众通报，到场勘查，他说，根据新竹市老树登记资料，这株老树主干分两支，一左一右，树围是3.8公尺、树高两层楼，相当壮硕。他说，老树是水源里重要象征，希望市府妥善处理，收拾枝干后，彻底检查，让老树好好活下去。
【7月14日，台北，环局出车238次清垃圾140公吨】北市路树不敌台风苏力强风肆虐，被吹得东倒西歪，仁爱路上的珍贵樟树纷纷折断，还有市民跑去捡拾断木。北市环保局总动员，7月13日上午9点半起展开清除作业，至傍晚左右，总计出动超过3,200人次清洁员、238车次清洁车、吊车，清出140公吨垃圾。不只垃圾，环保局三科科长邱宽厚说，单是树枝、树干就清了超过万枝，重达265吨。以往台风过境，清洁人员都只是扫垃圾、雨伞、广告招牌，从未清理这么多树木。
【7月19日，台北，北市倒树月底清完 民众：效率太慢】苏力台风吹倒北市近两千棵路树，一周过去，路上仍可见倾倒树木。北市公园处表示，因处理过程费时，月底才能完全整理好，有民众忍不住抱怨“效率太慢”。公园处统计，过去三年来，北市遭受凡那比、南修、梅姬、南玛都、泰利和苏拉共6个台风侵袭，加上6·12豪雨，共倒了1,769棵路树，但一个苏力台风，倒塌树木就超过三年总和。市府近日来动员工务、环保、消防局等单位，并协调军方支持，出动超过5,800人次、1,200车次清理。但经过近一周，北市人行道上仍可见连根拔起的倒树，不少民众忧心再不扶正，影响存活率。外界质疑，市府动作慢半拍，是否训练或工具设备不足？
【7月22日，台北，万大路树压违建、残骸挡道一周没人理】万大路上一棵大树，被苏力台风吹倒，压毁旁边两间违建，残骸散落在人行道阻碍通行。市府盼地主“财政部国有财产署”清理，“国产署”则要求违建者负责清运，但已过了一星期垃圾还在原地，引起地方非议。万大路违建户若属私人违建，将要求占用人自行清理违建部分。公园处表示，此树为私人所有，台风后树倒影响道路交通安全，市府已移开部分树木，恢复通道。环保局则表示，可代为清运人行道的屋舍残骸。上周已将倒在路面的树枝运走，可能是屋主继续将残骸清出来，今天一早会到场清理。
原载于《现代物业·新业主》2013年第8期/总第266期
(责任编辑：现代物业) |
