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台湾的物业管理产业发展趋势，已由物业标的的使用维护扩展至物业资产的经营管理服务，并进一步延伸至对物业的使用人提供生活与商业服务，以及提供企业核心业务以外的商业支援服务。本期专栏从产业化政策、物业自治管理、促进产业市场成长、产业发展契机、产业成本与风险、专业人才培育与训练等方面，回顾2011年台湾物业管理产业发展。
台湾的物业管理产业发展趋势，业务范畴已由物业（不动产）标的的使用维护，扩展至物业资产的经营管理服务，并进一步延伸至为物业的使用人提供生活与商业服务，以及提供企业核心业务以外的商业支援服务（图1）。因此，物业管理的产业范畴，系属于多种行业群聚的结果。目前台湾现行的公寓大厦管理制度与国外的物业管理制度类似，公寓大厦管理维护公司的服务内容，依《公寓大厦管理服务人管理办法》的规范，其综合性业务范围涵盖相关行业，而有别于单一业务性质（如保全业、清洁业等），因此在探讨台湾的物业管理产业时，主要系以公寓大厦管理维护业作为物业管理产业的核心行业（图2）。
图1 物业管理业务范畴
图2 物业管理由多种行业群聚概念
回顾台湾2011年的物业管理产业发展，可从官方持续推动产业化政策、落实公寓大厦行政管理业务、深化物业自治管理、促进产业市场成长、产业发展契机、产业成本与风险、专业人才培育与训练等面向的概况来探讨。
一、物业管理产业化政策的持续推动
推动《物业管理服务业法》进度缓慢
2004年台湾最高行政机关核定的《物业管理服务业发展纲领及行动方案》，其发展策略及具体措施之一，为增修订物业管理产业管理法规，整合物业管理相关法令与发展制度之检讨与研究，目的是以新兴产业的思维来重新建构物业管理产业未来在台湾法律、经济及社会中的定位，以健全岛内物业管理服务业。
台湾地区领导人马英九在上届任期所提的环保政策白皮书，其中提出“扎根环境教育，爱家园顾台湾”，“推动《物业管理条例》立法，落实物业业主及物业管理人员与物业管理企业的制度化作业服务关系，从基层发挥推动永续社区发展的关键角色与功能”，并列管执行项目。经官方建筑研究所2009年12月研订完成的《物业管理服务业法（草案）》，拟推动物业管理公司分类分级，并将物业管理师、技术士、认可证等专业证照制度等列入草案内容，以推动物业管理的立法。
《物业管理服务业法（草案）》于2010年由最高营建主管机关成立项目小组研议推动，拟与现行《公寓大厦管理条例》整合修订，但由于条例系以物权为立法基础，与《物业管理服务业法》的产业法立法基础不同，且物业管理服务业的产业定义始终未达成共识，仅维持以行业别定位作为产业定义，以致无法整合物业管理整体群聚行业的发展。
《公寓大厦管理条例》修正草案完成
《公寓大厦管理条例》自1995年6 月28日公布，于2003年12月大幅修正后，几经社会环境变迁，仍有诸多问题及疑义。最高营建主管机关于2010年召开12次研商会议，研修订完成《公寓大厦管理条例（修正草案）》，并于6月3日召开公听会，复于7月22日函送法律部门审核。修正案与产业有关的管理服务人部分，除原有的公寓大厦事务管理人员及技术人员认可证外，草案另增订“管理主任”证照人员，及公寓大厦管理维护公司的分级制度，以供业主遴选管理公司时作为判别依据，并明订公寓大厦管理维护公司得受托作为管理组织执行公设点交（类似大陆的“承接查验”）职务的代理人。另有关公寓大厦管理维护公司于2003年修法后已无专业经营的限制，本次修正草案拟取消管理公司必需冠有“公寓大厦管理维护”专属名称的限制，让公寓大厦管理维护公司得以“物业管理公司”名称执行业务，以加速“物业管理”的社会化认知及产业发展，然而因各县市公寓大厦管理维护商业同业公会共同表达保留原专属名称，以致维持现况，放弃了推动“物业管理”公司市场正名的机会。
二、落实公寓大厦行政管理业务
设置公寓大厦管理业务专责单位
“业管单位”，系指有正式编制的、专责或兼任办理有关公寓大厦管理业务的公部门单位。台湾最高营建主管机关拟于2012年增设公寓大厦管理科，处理日益繁重的业务；各地方在2010年以前，仅台北市政府设置公寓大厦管理科专责单位，其他县市将公寓大厦管理业务纳入都发、建管、建设、工务等单位所属的使用管理科、建筑管理科、住宅管理科等单位承办，部分地方政府（如云林县、新竹市)由业管单位直接承办执行各项业务，也有县市将管理组织报备，《公寓大厦管理条例》第59及61条等所定主管机关应处理事项，授权各乡镇区公所办理。新北市政府及高雄市政府分别于2011年10月及2012年3月正式设置公寓大厦管理科，桃园县政府亦积极评估筹设，俾由专责单位办理及推动公寓大厦管理维护业务；显示物业管理已成为提升社会生活质量的重要制度，而备受官方施政所重视。
鼓励地方设置公寓大厦争议事件调处委员会
物业管理争议事件繁多，提供专业咨询服务处理争议事件是物业管理公司的重要工作任务。于2006年10月31日订定发布的“直辖市县（市）公寓大厦争议事件调处委员会组织准则”，目的为专责调处公寓大厦争议事件，但迄今（2011年）仅少数地方成立调处委员会。台中市自2007年即依法设置公寓大厦争议事件调处委员会并正常运作，至2011年8 月31日止共召开28次会议，累计调处办理132件争议案件，其中76件成立及56件不成立。新北市业于2011年8 月筹设公寓大厦争议事件调处委员会组织，预定于2012年度正式提供服务。高雄市亦将于2012年3月设置。其他部分县市如桃园市、彰化县及嘉义市等，虽已依法设置，但未常态运作；而其他未设置的县市，如台北市、基隆市等，有关公寓大厦争议事件则委由各乡镇区公所调解委员会办理。
三、深化物业的自治管理
公寓大厦管理组织报备数持续增长
公寓大厦管理组织报备数量，与公寓大厦管理业务量成正比，各行政区所登记公寓大厦管理组织至2011年8月31日止共计31,974个（如表1），公寓大厦管理组织报备量超过1,000个的县市依序为新北市（6,877）、台北市（5,975）、台中市（5,024）、桃园县（3,821）、高雄市（3,036）、台南市（1,720）等。地区公寓大厦管理组织报备量多寡，可作为判别该地区公寓大厦物业管理服务业务需求量的重要指标。
《公寓大厦规约模板》修正实施
《公寓大厦规约模板》系1996年5月27日发布，于2005及2006年配合《公寓大厦管理条例》修正，为因应公寓大厦管理问题，最高营建机关于2010年委托台湾物业管理学会检讨修正规约模板，又配合刻正修正的《公寓大厦管理条例（草案）》之精神，先行以规约模板为引导，并于2011年11月23日发布修正《公寓大厦规约模板》修正规定，自2012年1月1日施行。
规约模板修正重点包括增订规约模板注意事项、依公寓大厦共同事务性质分类编章、增订共同事务管理或处理方式之参考选项、将《公寓大厦管理条例》有关共同应遵守的规定列入规约模板、增订公寓大厦文件的保管及阅览管理规定。另有鉴于社区住户仅熟知规约为社区自治的规范，为使民众亦能了解《公寓大厦管理条例》有关住户共同应遵守的规定，本次修正一并将《公寓大厦管理条例》相关条文列入规约模板。又规约内容所牵涉事务非常繁杂，且因公寓大厦个案的差异，如建筑物形态、用途、规模、设施等差异而常有不同的决策及管理方式，对于公寓大厦的共同事务，规约模板提供管理或处理方式的条文选项，作为规约订定、修订时选用的参考，如无适用选项时，亦能引导民众，依个别需求另行拟订条文载明于规约中，以期能落实社区自治精神，加强公寓大厦的管理维护，达成提升居住质量的目标。
推动公寓大厦自治管理
《公寓大厦管理条例》系规范公寓大厦的使用行为，透过相关规定发挥“社区自治”精神，以提高公寓大厦住户的共同利益。居住在公寓大厦的每一个人都可能会参加区分所有权人会议（相当于大陆的“业主大会”），也可能担任管理委员、主任委员或管理负责人的职务。为了辅导各种形态公寓大厦自治管理运作，营建机关委托台湾物业管理学会编订《公寓大厦自治管理手册》，主要是依据2011年11月23日修正发布的《公寓大厦规约模板》，针对区分所有权人会议、管理委员会、管理负责人的运作方式加以说明，内容深入浅出，除了包括会议基本概念、规范制定、筹组程序、职务运作等事项外，并举以实际案例作为使用者参考。
营建机关委托台湾物业管理学会成立项目行动公室，以公寓大厦自治管理为主题，于2011年12月在北、中、南及桃园举办公寓大厦管理实务及法令倡导说明会，邀请各县市政府业管单位人员及民众共1,025人参加（表2），说明会除以新版《规约模板》为课题解说外，并辅以由学会编订的《公寓大厦自治管理手册》导读，积极推动公寓大厦自治管理。
《现代物业·新业主》2012年第4期/总第219期
(责任编辑：现代物业) |
