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台湾物业管理业在2012年后将因新的制度而发生许多变化，新版劳动保险条例的实施将会引发物业管理公司经营成本上升，对保全人员职业疾病的新规定直接影响物业管理公司的人员安排，有关清洁业的证照制度也在拟订当中。物业管理产业链条上各行业间的关系将在新时期中愈发紧密。
四、物业管理市场的成长
物业管理产业市场涉及的行业类别范围广泛，仅就以综合性业务的公寓大厦管理维护公司及取得认可证人员数量的变化，窥探市场的动态发展趋势。
公寓大厦管理维护公司登记数量
公寓大厦管理维护公司受托经管公寓大厦管理业务，最直接及优先提供物业管理业务。各地方行政区所登记公寓大厦管理维护公司数量统计至2011年8月29日止共计613家，登记超过20家公寓大厦管理维护公司的县市依序为台北市（140）、台中市（139）、新北市（109）、高雄市（90）、桃园县（71）等。地区公寓大厦管理维护公司的数量多寡，可作为判别该地区公寓大厦管理专业化程度的重要指标。
依据台湾营建部门统计，公寓大厦管理维护公司在2010年4月登记数为585家，至2011年2月增加至613家，概估成长约5%；而2012年2月登记数为621家（表3），比去年同期仅增加8家，成长减缓为1.3%。
表3 公寓大厦管理维护公司登记统计（截至2012年2月15日）
公寓大厦管理服务人员人数
依据台湾最高营建机关登录统计，在2010年4月取得认可证人数共有41,642人，至2011年2月增加至47,539人，概估成长约15%；而2012年2月累计取得认可证人数共计52,495人（表4），比去年同期增加4,956人，成长减缓为10.4%。取得认可证的“事务管理”证照者有42,757人，比去年同期38,320人成长11.6%。
表4 公寓大厦管理服务人员认可证统计（截至2012年2月15日）
五、产业发展契机
物业管理参与都市更新
台湾老旧社区产权细分复杂难以整合，建筑物虽老旧但民众普遍缺乏整建、维护观念，这些因素使得都市更新推动不易，推估是造成营建业占整体经济产值比例偏低之主要原因。为全面推动都市更新，型塑都市更新产业链，台最高行政机关将“都市更新”列为十大重点服务业发展项目之一（表5）。
表5 都市更新各种相关产业
都市更新中的整建与维护为“裁缝机型”的建筑再生，有别于重建的“推土机型”的都市更新；物业管理业者对于都市更新的重建，可提供物业的前期规划服务。物业前期规划是在物业个案的开发、规划、兴建、交屋及经营与管理各个阶段，参与提供未来使用期间的空间、机能、维运及管理等建议，并整合服务、管理功能。此种参与规划设计系藉由管理经验反馈降低开发风险并更符合使用需求的服务模式。物业管理业者对于都市更新的整建与维护，更可与信息科技、文创策展、街道整维、通用设计、低城城市、蚊馆再生（编者注：“蚊馆”泛指已建成但遭到弃用、长期无人居住的房屋，因滋生蚊蝇而得名）等各种结合，参与都市更新创造无限商机（黄世孟，《现代物业》2011年10期）。营建主管机关于2011年4月6日召开研商辅导建筑经理公司及物业管理公司成立都市更新代办实施机构会议，争取物业管理公司可成为“代办都市更新实施机构申办窗口”，参与都市更新。
物业管理承担智慧绿建筑维运任务
目前世界各国均积极发展智慧生活应用相关产业科技，针对能源管理、自动化控制、系统整合、安全监控、居家照护、数位生活等各项需求，进行一连串电子化、信息化及建筑技术的整合创新服务。而推动智慧绿建筑发展，正是期望促使建筑物本体进行智慧绿建筑设计，结合各类先进智慧化产品与服务，进而带动关联产业，包括建筑部分之创新规划设计、施工营造、绿建材等，及相关智慧化产品与服务之导入，达到绿建筑效能升级的目的。
官方推动四大智能型产业（2010-2015），其中“智慧绿建筑”与物业管理息息相关；推动智慧化科技应用，引导资通讯（ICT）产业发展，从硬设备功能的提升转向需求端，并结合产品、设备与服务落实于民众生活空间；以满足安全健康、便利舒适与节能减碳的庶民生活需求，全面提升生活环境质量，开创ICT产业发展新利基。设施管理亦为智慧建筑标章八大指标之一，物业管理业务承担实践及维持智慧绿建筑永续经营的重要责任（图3）。
图3 智慧绿建筑关联产业范畴示意图
六、产业营运成本与风险增加
二代健保增加物业管理公司经营成本
物业管理为劳力密集产业，人事薪资占营运成本65%以上；依据2011年1月4日通过的《全民健康保险法》修正案，二代健保的施行日期授权由台最高行政机关决定。物业管理相关业务的企业薪资结构中经常性薪资较少，而以奖金、红利、津贴等项目的其他报酬较多，这些未纳入投保金额计缴保险费之薪资给与，未来必须据以计算补充保险费；物业管理业务若系聘用兼职员工，现制下若非属该等员工之投保单位，二代健保实施后，针对该等薪资，劳雇双方皆须另外负担2%之补充保险费；由于二代健保的实施，物业管理公司未来的保费负担将会增加。
保全人员工作时间规范的实施
物业管理职能中从业人员最多的保全业，在2012年2月登记共584家，保全人员概估6万多人。保全人员业经行政劳工部门核定公告为劳动基准法第84条之1类工作者，但由于保全人员普遍超时工作，造成过劳状况对劳工的健康将产生重大危害，也影响劳工家庭生活的维系，劳工部门于2011年5月13日公告了《保全业保全人员工作时间审核参考指引》，对于劳雇双方约定之工作时间、例假、休假等事项，应依参考指引办理，其中劳工每日正常工作时间连同延长工时不得超过12小时。2012年5月1日后，每日正常工作时间不得超过10小时；连同延长工作时间，1日不得超过12小时；遇有紧急情况者，每日正常工作时间连同延长工时不得超过14小时，惟下次出勤应间隔至少12小时；劳工每7日中至少应有1日休息，作为例假。经由弹性约定，得于2周内安排劳工2日之休息，作为例假。而保全人员薪资待遇偏低，人员流动频繁，工时限制将使保全业的经营及人力开发更加困难。
未来认定过劳死的流程为，首先确认疾病名称，接着查询是否为列举的目标疾病、确认发病时间，然后判断工作负荷。判定负荷量系依据“异常事件”、“短期工作过重”、“长期工作过重”三大指标来判定是否为职业因素引发的过劳死。“劳委会”更大幅放宽过劳死为职业病认定基准，其中除了不再以加班时数为唯一认定标准，将工作负荷量加入评量外，更重要的是，未来对于工作负荷、加班时数等认定举证责任改由雇主承担，如果雇主未留下出勤记录，则一律采认劳工说法；物业管理公司势必承担更大的营运风险。
《保全业法》修正放宽保全人员资格的消极限制
2011年11月23日通过修正《保全业法》规定，放宽保全人员资格的消极限制，因故意犯罪受有期徒刑逾6个月以上刑宣告确定，执行完毕满5年，始得担任保全人员；增列犯儿童及少年性交易防制条例及人口贩运防制法者不得担任保全人员的消极资格限制。新修正条文包括，对犯罪如受缓刑宣告，或其刑已易服劳役、易科罚金、易服社会劳动、受罚金宣告等执行完毕，考量情节较轻微或判决无罪确定者，仍给予担任保全人员的机会；并增列规范，保全业对于不合资格的保全人员仍继续雇佣，情节重大者可废止许可。此项修法对于物业管理的安全防灾业务的人力资源政策有重大的影响。
七、专业人才培育与训练
2004年的《物业管理服务业发展纲领及行动方案》，其发展策略及具体措施之一，是提升物业管理人才素质——鼓励大专院校将物业管理纳入教育体系，以培育优秀物业管理人才、推动物业管理人才培训。2011年度在物业管理人才培育与教育训练方面的发展成效如下：
大专物业管理科系的发展
继云林科技大学及华夏技术学院设立物业管理相关研究所后，2011年景文科技大学环境与物业管理研究所正式招生，台湾的物业管理相关研究所增至3所；此外，原清云科技大学的物业管理学程，亦正式改制为“物业经营与管理系”。
表6 台湾物业管理相关系所一览表
推广物业管理概论课程
台湾物业管理学会于2010年召集物业管理系所教师，分别以建筑设施组、环境商管组及土木营建组编订《物业管理概论》示范教材，并于2011年5月办理授课种子教师培训，以推广示范教材提供各大专院校授课教师采用；并于2012年2月7日，邀集使用教材的授课教师，召开物业管理概论授课教师座谈会，检讨采用成效及改进建议，交换授课心得。据统计已超过12所学校系所共15位教师采用以上教材，且物业管理概论课程已不限于物业管理科系开办，如创业管理硕士班（云科大）、建筑系（中华科大）、土木工程系（逢甲大学）、财务金融系（开南大学）等，推动物业管理专业知识在教育中发展。
公寓大厦咨询种子教师计划
通过“公寓大厦咨询种子教师”训练计划，地方公部门遴聘具有服务热忱之专业人士，投入地方公寓大厦服务的辅导行列，透过公寓大厦管理咨询服务人员积极参与各项咨询、倡导活动，转达各项施政措施，担任官方与公寓大厦间的桥梁；并配合各县市设置公寓大厦咨询服务处协助咨询服务。最高营建机关于2011年8月委托台湾物业管理学会设置项目行动办公室，于12月分别在北、中、南及桃园办理公寓大厦咨询种子教师训练，共计基隆市、台北市、新北市、桃园县、台中市、云林县、台南市及高雄市等8县市参与，133人完成训练（表7）。
表7 各县市推荐训练结训人数统计
八、清洁服务业证照化研拟阶段
目前登记在册的清洁业务相关公司约7,400多家，环保部门研拟的“清洁服务业证照制度”，比照国际常见分类，将清洁场地分为医院、社区大楼、工厂仓储、商业与厂办、办公室、特殊物业（无尘室、智能型建筑物）六类，未来从事清洁业务的业主必须取得六类专业认证后才可执业。清洁人员则依照职级及专长，仿照一般技术士检定制度，分甲、乙、丙三级。但官方于2011年10月特别澄清，对于清洁服务业证照制度的推动，目前仅止于委外研究初步探讨阶段，未来如建立证照制度，必须经由法制程序立法推动，并召开公听会广纳各界意见，对于基层弱势清洁工作者的工作权会予以保障，通盘考量各项配套措施，不会贸然实施。
结语
台湾物业管理服务产业，范畴始自“建筑物与环境的使用管理与维护”的核心需求，随着社会环境的变迁及使用者需求的改变而发展其延伸性的服务，产业范畴在市场寻求生存、扩张、跨领域整合或产业分化，将会是持续性的生态现象。2011年的物业管理产业发展，各项产业策略性辅导政策持续进行；社会对物业管理服务依赖程度日益增加；产业内厂商及机构维持互动关系，相互影响与支援，于生产链上紧密分工达到服务效率，而形成多行业群聚的外部性；物业管理企业在原本市场中扩展产业边界寻找新事业机会，以图降低各项营运成本及风险；专业人才培育与训练已有具体的扎根成效。此为未来台湾物业管理产业发展与时俱进的里程基础。
（全文完）
(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业·新业主》2012年第5期/总第222期 |
