北京市近日出台“最新规定”：取得商品房预售许可证的新建商品房的预售或完成初始登记的现房销售，均应当按照套内建筑面积计价。实际上，这个规定并非“最新”，北京市自2003年以来，就开始在签订的商品房销售合同中执行这一政策，开发商用建筑面积和业主谈价，又用套内建筑面积签约，即所谓“一房两价”执行已久，但这一次的宣传颇有些“引导潮流”的意味，不得不让我们物业管理人偶而插嘴。

　　首先，我们要为政府越来越推进信息的透明度鼓与呼。长期以来，关于公摊面积的纠纷层出不穷，成了物管人的心头之痛，其实，作为具有政府公信力的第三方——面积测绘机构一般出的问题并不大，问题在于开发商的宣传口径常常有意无意地形成误导，导致业主的另一种理解，也被某些行业维权人士总结为“万恶的预售房制度”。如今，这种罪恶即将终结，业主最关心的自己房屋的使用面积问题，终于解决了。

　　但是，由此会产生新的困惑。面积关乎利益。当年，上海市的青帮头子杜大耳朵，为了治疗鸦片瘾，他迷上了吗啡;结果为了戒吗啡，他又成了海洛因的俘虏，现在，当我们用政策来“一物降一物”的时候，有没有考虑过这一政策颇有当年徂公对待猴子“朝三暮四”的意味，尽管马上就有某些专家在媒体表示“不排除开发商会借机抬价”，但是我们仍然相信最正统的宣传：对房价而言，在表述的时候一定要表述为套内建筑面积单价，这只是一个计价方式的变化，并没有本质上的变化;但是对物业管理而言，表述就意味着实质，套内计价对物业销售只是游戏，但对物业管理则是战争，它会引爆不同角度、不同思维方式的人们对政策的界定，会产生各种复杂的战略博弈。简单地考量一下，就有以下几种类型：

　　较真的业主完全有理由按照“套内面积”的思路不再承担对公共面积上的物业服务成本和管理责任，拒缴物业费理由充分——我在购房合同中没有为公摊面积支付一分钱，我只要得到我所需要的“空间”，而且我已经得到了，尽管你开发商曾经提出过承诺，但是公共配套的建设与精装修却没有与业主商量过，故而，未来的公摊电费将不再在“情理之中”。

　　再看维修资金的问题。在宣传政策的过程中，某个专家型官员称：“就是我们的维修资金应该怎么收?我们都说买了房之后要交2%的维修资金，这是按总价算的，跟消费方式无关。消费者不要有疑虑。”这话说得未免轻率，既然政策的目标是促进明明白白消费，那我们要明白公共维修资金交纳的目的其实质就在于楼宇本体;而楼宇的本体设施中，业主套内的维修是业主自行负责的，维修资金都发生在公摊面积和公共设施设备上，两幢楼宇，总价一样而公摊方式不一样，但业主要承担的维修资金却一样，而这无论如何都是非常不合理的。

　　其三，开发商在这种转变过程中有一种“劣币驱逐良币”的效果。为什么这么说呢?因为本来公摊面积已经属于一种未具体化、广泛的、分散的、集体的利益模式，需要维护这种“好而弱的”利益已经是很不容易了，如果将公摊的配置选择交给了开发单位，却成为了短期的、狭隘的、集中的、符合明显经济特征的一种“特殊利益”。 同样是盖房，在公共设施上甘愿吃亏的开发商一定是呆子。政策就把一个不是问题的问题变成了问题，正如任志强对“政府的政策自相矛盾”的判断：未来，除非政府出资建消防通道和走廊，否则这些公共面积就一定会受到忽视，而且是开发商战略上的忽视。

　　社区当中的个人利益和公共利益，是一场不对等的竞赛。当2003年物业管理由“管理”转变为“服务”之时，很多有识之士就指出：这种变化导向削弱了业主们在社区公共事务上的话语权和执行权，而单个业主甚至可以以“恐怖主义”的暴力方式表达自我利益，它助长了包干制物管的大行其道，却压缩了“佣金制”的施展空间。在最新山西太原的一则报道中，高层住宅“装修楼霸”横行，业主搬上一张沙发可以被勒索3,000元。这样的奇闻轶事其背景实质就是社区当中公共管理的缺位，致使“黑暗势力”控制了灰色空间。在北京政策更新的今天，当物业公司无法正常收取管理费和“服务费”，是否也可以增加一些名目繁多的收费项目，譬如说：经过大门收通行费?电梯可以论人次刷卡收费?这种取向就是通过控制公共资源赚钱。退一步讲，即使业主和物业公司双方协商，同意交物业费，这个物业费是否能够统一也是大可怀疑的。同一个小区中，如果两套房子不同的公摊面积，那物业费的标准就没有理由一致，这到是一个支持公摊更加透明的充分理由。

　　合作博弈有一条原则，就是“丑话说在前头”。在没有其他配套政策支持的背景下，单纯按照套内面积计房价，物业管理的存在功能将进一步削弱，这一点无可辩驳。

　　本文原载于《现代物业》2009年9期/总127期