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中国新型城市走向物业管理社会化，法律因素成为物业稳定、项目成功、避险免责的重要保障。时至今天，开创新世纪事业的现代物业管理人，再没有比运用法律因素规范自身的专业行为、事前避免正面冲突和损失的更强烈的期待了。
现代物业管理法律因素的界定内容
现代物业管理与相关联的机构、层次、部门、人员、行为、做法、标的物，触及中国现行法律、法规的限定、规范、允许、保护、戒备、禁止，构成法律因素界定内容的总体认识。
物业管理第一对象是物业法人。物业法人是指物业权利人、业主大会或业主法团作为法人，对物业开发、建设、交收、使用、管理行使权利、保存利益、承担责任。“小蛮腰”广州塔建成之后又再返工，把天线桅杆截低14.2米，耗资1,666.49万元，是物业法人忽略空域法律因素的结果。作为重要的业界特征，物业整体法人责任很敏感。中山火炬区太阳城物业管理人以刊物名义主办《家有厨神》、评选“封面女郎”，牵涉肖像权价值，重要的技术细节是广告、刊照均告知、标示“内部刊物”。
物业特别是人居物业、公关物业是社会产品，牵涉社会整体，不是建起来、住进去、租出去就行。物业管理人都明白，物业交付之后需要以物业管理人为纽带，组织物业权利人、开发建设单位、施工安装单位、单元业主、物业使用人、属地政府派出机构从不同角度、程度予以负责，这就是物业整体法人责任。物业接管后总会有一个较长的返修阶段，对遗留工程问题的处理就很明显地表现出这种责任。《物权法》之所以主张物业建成之后要进行物业管理这种带有刚性意义的规定，就是要推动全社会建立物业整体法人责任，建好的小区、大厦迟迟不进入物业管理阶段将使自己失去最根本的法律保障。2004年笔者领导华夏陶瓷博览城和佛山国际会议展览中心的物业管理，为体现物业整体法人责任，每年会同相关单位对主体建筑物进行楼体监测、对广场喷泉石板加以细心保护和及时更换，顶部光棚设施按计划维护更新，把发挥整体法人联结中心作用视为物业管理职能。2013年笔者在西班牙考察时，为城市中心一些未开发建设土地可被允许做成菜园感到新奇。其实，这正是物业项目属地整体法人责任履行的结果，由于专有、共有区域设施布置得当，景观无可厚非。（图1）
图1 西班牙城市允许未开发建设地块可做成菜园。
交付使用预示物业进入社会接受评审。竣工验收之后、交付使用之前的物业必须经过承接查验，这是法律意义上的强制规定。2009年笔者随广州市政府访问香港房屋署，其反馈香港100年来执行的一直是强制验楼。承接查验由物业管理人主持，查验面为共有部分、专有部分、接合部位、特殊部位和共用设施设备。物业移交必须同时提供产品合格证、使用说明书、设施草图、布线图、使用责任规定、管理维护规程、二层以及平台以下管渠管理方案，以及专项维修资金、财产保险、保修期，其原因就在于要把相关责任通过承接查验一并落实。
2002年我主持佛山丽雅苑北区两栋30层高层、14栋13～17层小高层住宅楼的区域设施同时交楼承接查验，通过前期物业管理合同列明承接查验责任内容，安排职能部门踩点摸查分类列出问题点，取得规划、消防、环保等准许使用文件，要求供水、排水、供电、供气、供冷、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施，以及教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施，再包括道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施，按规划设计要求完成并满足使用功能；电梯、直供水、变配电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书，独立计量表具安装位置正确、技术资料完整、实物权属明确、逐项清点记录。免责要害是物业管理人必须在承接查验交接协议提出工程隐患问题，如中空部位护栏应先做不锈钢钢架再镶嵌玻璃，即不锈钢出玻璃而不是玻璃出不锈钢，因后者在使用中易发生摇动损坏脱落，下方又是中空通行地带，导致共用部位伤人。（图2）
图2 中空部位护栏玻璃出了不锈钢的情况。
物业管理是现状接管，追求开局顺利就要照合同办，合同最基本的法律制约是业主信息的收集、保护。政府评审物业管理项目都要求投标人提交资料涉密承担法律责任的承诺函，这是因为从物业购买、接收、使用起必须建立业主和物业使用人档案，全套纸质版、电子版需要保密、保存。物业的买卖、登记、租赁、使用、管理、服务过程形成的资料不能外泄。物业管理服务中心从物业交付就谨慎对待业主和物业使用人登记表上的通讯地址，在服务合同上约定寄发视同收到，这就是法律因素的界定。
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(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业•设施管理》2014年第12期 |
