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廉租房政策是一种国家针对既无力购买商品房又无力购买经济适用房的城镇最低收入家庭而设计的一种社会保障性的住房政策。与其相对的是公共租赁住房（简称公租房）政策，专门面向中低收入群体，用低于市场价或者承租者能承受的价格，向新就业职工出租，包括一些大学毕业生以及从外地迁移到城市工作的群体。根据住房和城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）的规定，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。
廉租房在物业管理上具有如下特殊且极易被物业服务企业忽视的问题：
一、物业服务合同的签署双方不是使用者和物业服务企业，而是产权单位和物业服务企业；
二、使用者和物业服务企业之间缺乏必要的监督和沟通机制；
三、使用者为被动消费者，只能付费而对物业服务企业的选择无权过问；
四、相关生活配套如供水、供电、供暖、燃气等费用与使用者的结算不透明，使廉租房的使用者虽然在租金上得到政府的补贴，但在生活必须资料的费用上并没有得到真正的优惠政策；
五、产权单位对物业服务企业的服务素质缺乏必要的考核和监管，造成只收费不服务的实际情况，使得廉租房在各地成为各类物业服务企业争夺的“肥肉”；
六、廉租房大多处在城市或者县城的边缘地带，配套无从谈起，生活十分不便。
有鉴于此，在对某市廉租房进行了为期近一年的调查后，笔者发现上述问题，并提出如下解决的办法，供有关公司作为参考：
其一，产权单位与物业服务企业签署的之物业服务合同必须向全体使用者公布。虽说廉租房的产权属于政府，其作为产权人进行物业服务采购招标人的身份是无需置疑的，但廉租房的物业服务应该列入政府招投标的范围之中，从开始招投标到公开中标单位，一定要做到公开透明。既然招投标能做到公开透明，那么在政府网站公开廉租房项目的物业服务合同应该不是难事。同时在廉租房小区的显著位置张贴此合同文本的复印件，以便告知全体使用者自身所享有的服务标准和服务内容。如不公开物业服务合同，则会出现如某县廉租房小区物管工作人员所提出的：单元门内的卫生、维修等事情一律不管；不到一年时间底层储藏间通道里灰尘满地、蜘蛛网一层接着一层；楼梯从使用者入住后一直无人打扫等问题。没有监管人和监管单位，物业服务企业只收钱不干活，使用者在埋怨物业服务企业的同时也不满意政府职能部门的不作为。在新建廉租房小区入住之初，对物业服务合同进行公示；而对其后续的服务，通过对使用者就物业服务企业的服务态度、服务效率等事项进行满意度调查，可以作为是否延续物业服务合同的关键指标。
其二，建立行之有效的沟通渠道，设立使用者监督机制。没有沟通，就不能解决任何问题，产生隔阂也是在所难免的；没有监督，就产生骄纵。但是针对通过某些关系拿到物业服务合同的物业服务企业来说，却未必能做到冷静处置。很多县属廉租房项目的物业服务企业，根本谈不上服务，在入驻之初就收取了一年的物业服务费用和公共能耗分摊，费用到手后三天两头看不到物业服务企业的人员，有大事小事都要电话联系后才能叫来人。与其说这是市场经济环境下的物业服务倒不如说是计划经济时代的房管所的翻版，而这种情况本身就是不公平的体现。
其三，对廉租房小区的物业服务成本构成及服务标准进行公示，将服务收费标准在物价部门进行申报。如某县一廉租房小区的物业服务费标准是0.35元/（平方米·月），而邻近的小区则是0.30元/（平方米·月），与此相对应的是临近的小区有二十四小时门卫值班和保洁到住户户门外的服务，而该廉租房小区却没有。同一个区域同样是居住型物业，为什么收费高的反而比收费低的服务内容少？这不得不引起各级政府的深思。
其四，既然是廉租房，既然是收入低的人群来租住，那么这些人应该享有市区同等价格的公共生活配套资源。某县所在地，电价是分三六九等的，外行人看不清楚：供电公司职工居住区，电价是0.40元每度；政府部门职员居住区电价是0.55元每度；其他县属企业职工住宅电价是0.70～0.90元每度；而新开发的居住小区的电价大多在0.80元到1元每度。而该县的廉租房小区的电价是0.79元每度，入住之时物业管理人员称电价是1元每度，收住户0.79元每度，余下的本地政府给补贴，后来才改口说就是0.79元每度。如此混乱的电力价格，而且还是国有企业进行运营，不知道这些差价是如何造成的？内部职工的低电价又是从何处得来的补贴？国家规定的民用电价是0.55元每度，供电公司又是如何去执行和落实的？自来水公司又是如何呢？夏天最炎热的时候连续五天停水，搞得这廉租房小区的住户大喊救命，到处寻找可以接水的亲友，此情此景让人无法无动于衷。
其五，加强对物业服务企业的监管是产权单位职责所在，不可推脱。既然物业服务合同是产权单位与物业服务企业签署的，那么监督物业服务企业的服务无疑是产权单位的职责所在。如果不监督，那么政府惠利于民的政策会被抹黑，同时造成居住于此的使用者颇多不满。这类监督可以是随机到小区内和使用者攀谈，也可以是电话询问，也可以是不定期地明察暗访。如某廉租房小区的物业办公室经常是无人值守，门口贴个字条“有事电话联系”，有时接连几天不见人影，如此的服务不要也罢。
其六，逐步完善相关配套，解决问题，为政府分忧，为使用者解难。在对某县廉租房小区的调查中发现很奇怪的问题：设计中有的单元门在交付使用时却不见踪影；楼梯间的弱电盒空无一线，有线电视接收系统、门禁对讲系统，统统不见踪影。在一片荒野之上，几座楼宇孤零零地存在着，没有有线电视，没有网络，没有娱乐设施，这就算是惠利于民的廉租房的标准配置吗？太阳一落山，整个廉租房小区黑乎乎的，小区内的路灯也不亮，这还是现代文明社会吗？至于社区诊所、小超市、活动场所，都在很远的其他小区，廉租房小区里面是根本没有的。物业服务企业能做的，就是联系广电公司、电信公司到小区来铺设线路，让前期没有完善的配套在管理期内逐步完善起来。如果坐等运营商上门来，那是十分被动和浪费时间的事情，很不明智。
原载于《现代物业•新业主》2014年第10期/总第304期
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