近日，中共北京市委办公厅、北京市人民政府办公厅印发了《关于全面加强城乡社区居民委员会建设工作的意见》，明确了今后社区居委会建设的方向和重点。其中指出“按照便于管理、便于服务、便于居民自治的原则确定管辖范围，社区规模原则上在1,000户至3,000户”。另据相关媒体报道，“类似天通苑、回龙观、望京这样的超级大社区今后恐怕要和北京说再见了。今后，新建社区的规模原则上在1,000户至3,000户之间，避免5,000户以上的超大型社区出现。”那么，控制社区规模对于物业管理行业有何影响呢？

　　

　　笔者认为，控制社区规模，避免出现超大型社区对于物业管理有百利而无一害。

　　

　　便于物业服务企业的管理、服务和经营

　　

　　大型社区意味着有更多的业主、租户、其他物业使用人，人员构成非常复杂，相应地，其诉求内容也是复杂多样的。对于同一个物业管理问题，就会面临更多不同的意见、建议和投诉，物业服务企业很难协调这些不同甚至截然相反的主张。而物业服务企业所提供的管理和服务具有综合性，涵盖了对建筑物及其附属设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序。当一个大型社区或超大型社区，在出现大规模停水、停电、火灾、强降水等紧急情况时，物业服务企业将面临极大挑战，甚至是无法控制的局面。在公共秩序维护和装饰装修管理服务方面，物业服务企业也将面临更大的压力。群租、盗窃、刑事案件更容易出现在大型和超大型社区。可见，相比于小规模社区，大型社区的物业管理和服务难度更大。

　　

　　从经营的角度来看，大型社区并不必然形成规模效应。物业管理服务是一种具有公共性的特殊服务业，不同于一般的生产加工业。一般的工厂化产品生产，在企业产品绝对量增加时，其单位成本下降，从而可以提高利润水平。这种情况下，通过扩大经营规模降低了平均成本，带来了规模效益。但是，物业管理服务不是批量生产螺丝钉的行为，可以通过生产的机械化、专业化来提高劳动效率从而降低单位成本。当物业服务企业接管大型、超大型社区时，必然意味着要投入更多的人力、物力、财力。并不会因为某家物业服务企业所聘请的保安员个子都很高、素质都很好，就可以减少保安员的数量，一人顶多人用。服务和管理人员总是随社区规模的增加而递增的。

　　

　　便于业主自我治理

　　

　　目前，业主大会会议分为定期会议和临时会议两大类。召开会议一般需要发会议通知（召集）、开会、投票、统计等几个环节，其间有大量需要与业主沟通协调的工作。显然，规模越小越便于召开业主大会会议。而临时会议一般具有突发性和临时性的特点，大型或超大型社区要组织一次临时会议相对比较困难，不利于业主自我治理。按照相关规定，形成一项有效决议应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上（或者过半数）的业主且占总人数三分之二以上（或者过半数）的业主同意。征得1,000人的三分之二以上的业主同意，显然比征得5,000人的三分之二以上的业主同意要容易。因此，控制社区规模有利于业主大会会议召开、投票及形成合法有效的业主大会决议，是有利于业主自我治理的。

　　

　　大型或超大型社区还有另外一个特点——分期开发。而在分期开发的社区，存在着物业管理区域划分、成立业主大会和选举业主委员会、是否统一物业服务费收取标准等一系列问题。按照《物业管理条例》第九条规定，“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”但是，分期开发建设的物业项目共用设施设备在前期开发建设时一般不会同时到位。那就意味着，整个项目未开发完毕之前不能对物业管理区域进行划分。有时建筑物规模太大，但整个小区又使用共同的设施设备，两个因素又都需考量，因此，物业管理区域很难划分。如果从设施设备角度考虑，应当划分为一个物业管理区域，但是，规模太大又不便于以后业主的自治和其他物业管理问题的解决。

　　

　　与物业管理区域的划分问题紧密相联系的是业主大会成立和业主委员会选举的问题，目前，多个小区已暴露出这个问题。要么业主大会无法成立，要么一个小区有两个业主大会。物业管理区域无法划定直接影响到业主大会的成立和业主委员会的选举。分期开发的物业项目，在一期业主入住后，可能共用设施设备并未配套齐全。因此，这也给房地产行政主管部门在指导业主成立业主大会时带来了难题。一期业主入住后，为了更方便地与物业服务企业对话，一般都有成立业主大会选举产生业主委员会的诉求。作为物业服务企业同样也需要一个业主团体与他们沟通。但严格按照《物业管理条例》，一个物业管理区域成立一个业主大会，而且要求召开业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。对于一个分二期开发建设的物业项目，可能全部开发完毕之后，小区的共用设施设备才能全部配套齐全，因此，面对一期业主成立业主大会的诉求，往往采取建议一期业主待二期业主入住后再成立业主大会。而且在人数和面积上有时也难达到法律要求。显然，一期业主的现实需求就无法得到满足，一些纠纷也难以得到及时解决。与业主委员会无法及时选举产生相反的是，有时会出现两个甚至多个业主委员会并存于同一小区的怪现象。如果前期开发的业主先行选举产生了业主委员会，后入住的业主往往认为他们在已产生的业主委员会那里缺少话语权，也需要一个代表自己声音的业主委员会。北京市昌平区某小区，分三期开发建设，就有两个业主委员会，分别是一、二期一个业主委员会和三期一个业主委员会。

　　

　　此外，有些分期开发的大型社区，各期业主交纳物业服务费的标准不相同。实践中，一般后期入住的物业服务费往往高一些，这也引发了业主的不满。

原载于《现代物业·新业主》2011年第10期总第202期