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《天通苑业主联合抵制“群租”》节选
“群租”问题需要我们思索的是：业主是否有将房屋“群租”的完全权利？相邻业主的权利如何保障？如何规范“群租”行为，平衡各方利益关系以确保社区和谐？
业主的房屋出租权
《物权法》专章规定了业主的建筑物区分所有权。业主建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。作为物权之一种，业主建筑物所有权的权能同样包括占有、使用、收益和处分权。占有和使用主要是实现居住的目的，处分是业主对其专有部分在法律规定的范围内做最终处理，比如转让、赠与等。而将房屋进行出租是业主行使收益权的一种形式。
所有权是占有、使用、收益、处分这四种权能构成的有机体。收益权是所有权在经济上的实现形式。显然，业主拥有将房屋进行出租的法律权利。这是否意味着业主的出租权可以不受限制呢？
什么是“群租”目前尚无确切界定，一般是指很多人共同承租同一套住宅。“群租”的最主要特点就是承租人数相对较多。法律也没有明文禁止“群租”。但是，任何权利都不是无限的，业主的房屋出租权亦不例外。
一、业主建筑物区分所有权对“群租”的限制
业主建筑物区分所有权是一种比较特殊的所有权，其内容包括业主对专有部分的所有权以及业主对建筑区划内的共有部分的共有权和共同管理权。业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但又与共有部分不可分离。专有所有权的内容不仅包括占有、使用、收益、处分、相邻权等权利，还包括按本来用途和目的使用专有部分、维护建筑物安全和完整、不得侵害专有部分中的共有部分、为他人提供便利和遵守管理规约等义务。建筑物的专有部分与共有部分具有一体性和不可分离性，业主对专有部分行使专有所有权自然而然地要受到一定限制。《物权法》第七十一条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
二、相邻关系对“群租”的限制
从相邻关系的法律规定来看，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律设立不动产相邻关系以解决相邻的两个或者多个不动产所有人或使用人因行使权利而发生的冲突，维护不动产相邻各方利益的平衡。“群租”给相邻业主的生活带来了不方便，这样就客观要求对“群租”有所限制。
三、“群租”不符合房地产开发规划设计规范
居住区房地产开发规划的任务，就是为城市居民经济合理地创造一个方便、卫生、安宁和优美的生活环境，以满足居民日常物质和文化生活需要。任何一个房地产项目都对应着一定的经济技术指标，包括容积率、建筑密度、人口密度和人口容量等。一定规模的居住项目所能容纳的人口数量必定是有限的。大量“群租”的出现实际构成了对原定房地产开发规划设计规范的违反，必然造成公用事业、绿化、卫生防疫、人防、教育、文体等公共资源的紧张，引发居民与租户之间的矛盾，无法实现“人、建筑、环境”的和谐统一。
可见，不论从业主建筑物区分所有权的制度设计、从相邻关系处理角度，还是从居住区房地产开发规划设计的角度，业主“群租”的权利都应加以约束。对业主“群租”权的限制即是对相邻业主居住权的保护，这是一个问题的两个方面。
物业费分摊问题
对于“群租”还有业主提出，“现在的物业费是按建筑面积计算的，而不是人数，同样的建筑面积下住了这么多的人，带来了电梯等共用设施、共用部位更多的损耗，却交纳同样多的物业费，这对其他业主不公平。”那么，将房屋“群租”出去的业主是不是该多分摊物业费？
按照《物权法》，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。因此，物业费的分摊方法业主可以自行约定，如果法定比例的业主同意按照人数而不是建筑面积分摊物业费，那么上述业主的提法也是合法可行的。但如果没有约定或者约定不明，则应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
（原载于《现代物业》2009年第10期/总130期）
(责任编辑：现代物业) |
