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众所周知，《物业管理条例》和《业主大会规程》都规定了一个物业管理区域只能成立一个业主大会。一般而言，一个业主大会只对应一个业委会。也就是说，一个物业管理区域只能设立一个业委会。
物业管理区域划分关系到业主大会的成立，是业主行使自治权利的基础条件。一般而言，一个物业管理区域是一个相对独立的居住区。但由于我国房地产开发过程中，项目类型繁多，规划不一，物业管理区域划分标准也不甚明晰等原因，物业管理区域划分时常发生纠纷。四川省成都市武侯区黄金成等25人诉成都市武侯区房地产管理局划分物业管理区域行政纠纷案[1]是一个比较典型的物业管理区域划分案例。本文将通过对该案例的评析，解释说明包括划分主体、划分标准在内的几个物业管理区域划分焦点问题。
行政诉讼
四川省成都市武侯区“中央花园清水河片区”，按开发时间顺序和规格分为一期、二期、三期、精装版一区、二区、沿河别墅和临河别墅等楼群，共有楼房207幢5,726套(户)。不同楼群之间有围墙、道路分割为相对独立的院落，院落之间有些市政公共通道，分属两个社区居委会。该小区有部分供电设备为小区自管，共用设施、设备及其他物业管理用房未作法定权属界定。2003年11月24日区房管局发出通知，将“中央花园清水河片区”分为A、B、C、D、E五个物业管理区域，对各个区域的物业管理用房进行了划分，并请业主成立相应的业主大会及选举产生业主委员会。
业主黄金成等25人认为武侯区房地产管理局(以下简称区房管局)的行为没有法律依据，且凭空制造了矛盾，侵害了广大业主利益。将区房管局诉至武侯区人民法院，请求撤销被告将小区划分为5个物业管理区域的行政行为。
法院判决
一审判决。区法院认为，被告的行政行为符合《物业管理条例》的立法精神和原则规定，符合行政行为的合理性原则，是合法有效的。判决驳回原告黄金成等25人的诉讼请求。
二审判决。一审宣判后，黄金成等25人不服，向成都市中级人民法院提出上诉。成都市中级人民法院认为，区房管局没有以证据证明，其划分行为考虑了除物业管理用房以外的其他共用设施设备等因素，不符合《物业管理条例》第九条第二款的规定。物业管理区域内共用设施的调整和分割，属于重大事项，应由业主大会讨论决定。因此，判决如下：一、撤销一审判决；二、撤销被上诉人区房管局于2003年11月24日对“中央花园清水河片区”业主发出的通知；三、责令被上诉人区房管局依照法定程序重新划分“中央花园清水河片区”的物业管理区域。
案例评析
一、谁有权划分物业管理区域？
（一）公权力与私权利的博弈
本案中，一审法院认为区房管局有划分物业管理区域的职权。而二审法院却得出了一个自相矛盾的结论，一方面肯定一审的上述认定，即同意区房管局有划分物业管理区域的职权；另一方面认为，“物业管理区域内共用设施的调整和分割，属于重大事项，应由业主大会讨论决定。由于区域的划分不可避免地涉及共用设施的调整和分割，因此物业管理区域的划分必须通过业主大会的讨论才能决定。”
那么，划分物业管理区域是属于公权力范围还是私权利范围？要回答这个问题首先要分清公权力和私权利的界限。但答案必定不会既是公权力范围又是私权利范围，因此，二审法院关于这个问题的认定是错误的。
原载于《现代物业·新业主》2009年第2期总第106期
(责任编辑：现代物业) |
