城镇化，中国商业地产发展的机遇——2015 RICS国际论坛特别报道

　　皇家特许测量师学会(RICS)举办的“城镇化到全球化：中国城市发展的未来”2015 RICS国际论坛于2015年3月26～27日在北京召开。国内外知名专家、从业人士及政府代表的精彩演讲与讨论，从不同角度思考并探讨了当下中国城镇化面临的机遇与挑战以及相应的解决方案。

　　本刊就此次论坛关于商业地产升级、资产管理创新、商业建筑节能等重要方面的精彩发言、讨论进行编辑整理，与读者朋友分享。

　　城镇化过程中，城市的发展面临着一系列的挑战。其中，住宅开发商转型到商业开发以后面对重重困难，开发商转型增持商业地产后如何增加资产价值?新世界中国地产(华北)副总经理邱国兆的介绍给有意转战或已经转战商业地产的开发商提供了很好的建议。

　　开发商如何由住宅向商业转型

　　住宅的房地产商这两年不好做，利润空间太小，现在慢慢转向了商业地产，也就是转型。为什么会转型?外部原因是中国改革开放三十年，首先解决住的问题，所以住宅一直红红火火，直到2015年5月份宏观调控以后，开发商的利润开始下降。之前地产开发可能规划、审批都是单方面的，现在考虑到城市化综合问题以后，每次批地可能都要有一些商业或者办公楼，或者酒店等用途的规划在里面，所以地产开发就变得越来越综合化。内部情况是因为这十多年的地产开发导致有很多存货以及利润空间下降，所以房地产，特别是住宅地产要想办法怎么生存下去。怎么生存呢?就是大部分住宅的开发商都会做一些商业地产。这是在住宅高速发展以后作一些平衡的调整。就住宅来说，当然是卖完就完了，然后利润收到，报表上都很好看。但如果是商业，就需要一个比较长的时间才能得到利润。这样可以形成一个平衡点：不总是很快实现资金回笼(住宅地产)，还有一些可以实现每年都产生收益(商业地产)。也就是商业地产可以抵抗一些楼价下跌的风险，当楼盘卖不掉的时候，能有一些资金平衡。房子卖得很快，但在两三年有升值的话，开发商是获得不到利润的。商业地产做得好的话会有一个非常好的资金回报，会获得长期的稳定的现金流，经营非常好的话，它的价值会翻倍或者更高。其实对于商业地产来说，住宅和商业是分不开的，当住宅入住的客户群很好，旁边的商业就会有非常大的利润空间，两者是相辅相成的。

　　转型商业地产，对住宅开发商来说困难重重。因为原来快速建完，快速卖完，这样可以预测到一个较准确的回报率，市场好的话、热的话，回报率可能更高。但是如果做商业地产，就不是这样的，很多时候预算、控管非常难。因为建完房子后还要装修，客户或者租户会对装修提出一些要求，如果是一线品牌的租户，装修做完可能还要重新改，都会导致成本会增加。在时间上往往也会受到很大制约。不是说想开业就开业，可能开业要积攒到所有商家装修完以后，必须是同一天。“同年同日生”对开业是非常重要的。

　　做商业地产还有投资回报率的问题，虽然可能是同时开业的，但是开业以后商场是不是经营得好，要看客流量、要看营业额。营业额是整体商场的营业额，一年做多少个亿，然后再分到下面，每个商铺又是怎么样的。还有一些租售的比例。如果这个商场不成熟的话，租金也会受到影响。综合各种标准才能算出回报率，最初预测的回报率跟实际操作的会有很大的一些差距。

　　开发商业的过程中招商也是一个很大的问题。一些住宅开发商转到商业地产以后，很多大的品牌对其不太了解不敢进来，对进来以后能不能经营好也很担心。这些开发商转型后没有品牌资源库，而建立品牌又需要一个很长的时间。关于业态规划也往往是在实际操作过程中才能体验到的。规划的业态可能想走高档的(路线)，但是市场是不是能够接受呢?那个位置是不是OK呢?有时候期望值和实际招商后的有很大差距，业态往往要作很多次调整。但就算开业了，调整还要一次、两次、三次继续的筛选和过滤，业态其实一直是动态的。

　　商场进场以后要做推广、宣传，推哪一个品牌呢还是推商场，它都有一些巧妙的东西，如果推得不好，可能效果就不那么好。另外，招来的商业有的是要算扣点的，有的是要算保底租金的，中间这些管理都非常重要。一方面希望商业地产的价值不断地提高，但是后面需要有一个强大的业态以及商家帮你一起成长。运营起到的作用就是联系这两个环节，每一个商铺都能够生存得很好，发展得很好，整体的价值才能提高。必须可持续发展，如果没有的话，这个商场肯定很快会死掉。

　　当然，这需要一些过程，原来住宅开发转到做商业地产以后，往往可能得不到公司的注重，老板商业地产一投三十个亿，要做二十年才能回报，中间还要花很多的钱做装修，招商推广。很多时候公司不是很支持，刚刚转到住宅的时候都有一个很难的适应期。

　　所以做开发，特别是住宅转到商业开发以后，有很多细节的问题，所以不能光看这个商场很火，很红。如果不去管理，不去维护，不去推广的话，它会很快就会死掉的，死掉以后商场再开业，那是一个非常痛苦的过程。所以增加资产价值，很简单，这是我们都想做到的，但是在增加资产价值的过程中大部分的商业其实都是不成功的。所以怎么样能够保证，就是运行和资产要双力合一，做开发和运营的必须要同一个目标，这个是非常重要的。另外一个很重要的系统就是CRM——客户关系管理，简单说就是怎么样让客户每天都回来呢?或者怎么样保证商场的客流量，保证每一个商家都能够有生意可做，所以这个过程中一定要拼软实力。

　　过去十年中多是轮转式的住宅开发，而未来商业地产所做的是资产管理，两者之间的矛盾怎么解决。又该如何利用资本市场，利用管理能力重塑商业地产。全国房地产联合投资(FOF)基金执行合伙人闫宗成作为国内商业地产行业专家，就国内商业地产的运营、管理，包括改造、重塑、创新方面进行了分享。

　　(未完)

　　原载于《现代物业·设施管理》2015年第4期