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【前言论坛】
关于物业管理早期介入的理性思考
【三】
其二，有必要解决好物业管理早期介入的五大障碍性问题。
一是要解决好物业管理法制建设滞后于物业管理行业的发展问题。物业管理涉及诸多的权利义务关系，包括销售商品房的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间等。尽管这些年国家和地方出台了一系列规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法，致使物业管理中产生的大量的矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据而难以及时处理。因此，这个问题不解决，有碍物业管理的早期介入及其工作的实际效果。
二是要解决好建管之间缺乏有效衔接的问题。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留问题较多，建管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量低劣，有的配套设施不完善，矛盾集中在居民入住并实施物业管理后反映出来，业主意见强烈，物业管理企业代人受过；还有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难，如果这些问题通过完善立法和规范合同而得到很好解决了，将有利早期介入的物业管理工作。
三是要解决好业主与物业管理企业双向选择的机制问题。推行物业管理体制以来，我们曾一度强调业主至上，把业主与物业管理企业之间视为“主人”与“仆人”的关系，没有确立业主与物业管理企业平等的民事主体关系，这不利于物业公司的提早介入。
四是要解决好物业管理服务内容的问题。在物业管理发展初期，我们曾倡导在管理区域内实行五费统收等等，不少物管公司大包大揽无偿实施水、电、气费的代收代缴，不仅加大了管理人员的开支，甚至连水、电总表和分表的差额也要物业管理公司承担；有的公司将其分摊到户，因收费标准过高而带来投诉，甚至成为被告。造成这些问题的原因，是因为没有准确界定物管企业行为。对于物管收费价格之外的服务事项，物管企业应在自愿的前提下提供有偿服务。因此，解决好物业管理内容不够明确的问题，有利物业管理做好早期介入工作。
五是要解决好市场化程度较低，招投标行为不规范的问题。当前，由于物业管理招投标规则和规范招标、投标人的行为及开标、评标、中标等活动的法制化规范不够，因而使物业管理的招投标活动规范工作严重滞后，这对物业管理早期介入肯定不利，因而需在这一方面进行依法规范。
注：作者系中国管理科学研究院特约研究员、中国环科学会、中国土木建筑学会会员。现任四川省和广元市人大代表、市人大常委、城环资工委主任。
【待续】
(责任编辑：现代物业) |
