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两种完全不同的房屋预售制度
最近，国内对于商品房预售制度发生了激烈的争论，一些专家、开发商和报纸说，世界上多数国家和地区都有商品房预售制度，美国也有商品房预售制度，美国的预售比例达到76.6%。根据我的了解，美国政府是不允许房地产开发商卖期房的，所谓的商品房“预售”和国内的商品房预售制度有根本的区别。
根据纽约市司法局、楼宇局的资料，我将美国商品房有关政策概括为建造、销售、入住三个部分：
第一、工作许可（WORK PERMIT）。建筑行业称之为开工纸。也就是开发商把建筑师设计的图纸等有关资料送到楼宇局，经过各部门盖章批准，开发商取得工作许可，方可挖土建造。同时要把工作许可贴在工地。这相当于中国的规划和建筑许可证。
第二、 楼寓销售计划书 （CONDOMINIUM OFFERING PLAN），美国的楼寓销售计划书是律师编写, 报送司法局审核批准. 开发商取到司法局批准销售计划书，方可预售该楼。这相当于中国的商品房预售许可证。
第三、入住证（ CERTIFICATES OF OCUUPANCY）。商品房全部完工, 开发商报请楼宇局派人来捡查, 获得楼宇的入住证。注意，直到这个时候开发商才可正式与购买者签订合同（AGREEMENT），同时收取房款，完成交易。这相当于中国的入住许可证。
从形式上看，国内的房地产从开发到销售的步骤和美国的做法是完全一样， 但包装一样，本质是不一样的。区别如下：
1、 美国商品房预售收取的仅仅是定金，其金额只有房价的2%-10%的，这是一种履行合同的担保形式。消费者和开发商签订的仅仅始临时契约（BINDER），不是正式的合同。在签订临时契约的同时，买房者就拿到一本由开发商申报、司法局审核批准的销售计划书。
2、 “销售计划书”具有法律性质，有几百页厚，是由开发商委托律师编写的，得到司法局批准，包括房子价格在内的所有条款，一旦确认后不可以擅自改变。因此，开发商是不可以随行就市一天一变，擅自决定价格的。这样的结果是，房产市场愈好，开发商愈迟报计划书以求价格更高，提前预售的时间也愈短。
3、 销售计划书实际上是一本商品房说明书，全书归纳起来有三大部分。结构部分：除了地基、外墙、车库,、大厅、走廊,、门窗、电气、水喉等大项目要写清楚之外，内部的装备, 例如厨房里的冰箱、炉灶,、厕所的马桶、浴缸的名牌、尺寸大小、保修期等都要写明白(美国的住宅不准卖毛坯房)；卖买部分：牵涉到建商责任与风险、单元价格、单元平面图、 卖买的手续、地税、贷款条列以及买家的风险等许多法律条款；管理部分：有物业管理费的预算,、单元卖买出租审批、业主委员会的选举方代、任职期限、责职范围,、设备的维护、清洁工具、灯泡等消耗品的采购等。如果商品房出售之后，一旦业主与建商发生争执，上了法庭，双方律师都以这本计划书为准则进行辨论，法官判决也以此为依据。由于房屋建造过程中有太多的不确定因素，而计划书又是非常具体、详细的，开发商没有“忽悠”买房者的空间,又由于计划书有一点点更改都要重新审批。因此,开发商往往是在一切不确定因素都排除了，在入住前半年，或者2-3个月，更多的是在房子已经全部造好，就差还没有那拿到入住许可证的时候，才开向客户推销预售，可收2-10%的定金。
4、 开发商只有拿到入住证才可以和客户签订正式合同，收取商品房销售款。买房者这时候就可以立即入住自己购买的房子了。
5、在美国要获得入住证不是很容易的, 一些新楼盖好, 二年都不一定拿到入住证。不过政府既要保护消费者利益，又要考虑开发商的资金周转, 大楼捡查95%以上项目通过, 可发一张临时入住证, 并在证上注明限期改正款项。开发商凭临时入住证也以正式卖房了。
总之，美国是私有制的国家, 房产市场一,二百年了,美国的房屋销售制度设计，以制止开发商欺骗,讹诈政府与老百姓，保护消费者的利益。 对于消费者来说，所谓预售仅仅是付定金，一般在入住前3—4个月而已。
而国内的房屋销售制度设计，对于消费者来说，预售是付全部（或者80-95%）房款，而要一年、甚至两年以后才能够住进房子（注意，按揭是消费者和银行的借贷关系，和开发商无关）；而对于开发商来说，预售政策使他们在交房前一年、两年就拿到了几乎全部房屋销售款，而纳税和工程款又是分期支付的，那几个项目套做，空手套白狼的无本生意也就出现了。这种制度设计对买卖双方是不公平的. 它是倾向性让开发商赚钱, 把风险让老百姓承担, 并制造后患。
对于国内的这场争论，还有一点不能理解，国内的专家、开发商大多到美国考察过房地产，我本人就接待过很多这样的代表团，也详细向他们介绍了美国的有关政策，现在他们在媒体上说美国也是期房预售,信息完全失真了! 到底是他们的理解力有问题，搞不明白其中的区别, 还是为了自己的利益,有意蒙骗老百姓!
2005年8月27日
附记一：写这篇文章的起因是人大代表在二会上提出要取消商品房的预售制度，目的是保护消费者的利益。
但新华社的一名记者竟发了一篇造假的文章，说美国的商品房预售比例达到76.6% ，此文一发表，立即遭到在美国呆过，对美国房地产开发行业稍有了解的人士强烈反驳，国内的报刊杂志与网站一下子刊登了几十篇美国不允许卖期房的文章。
我的这篇文章刊登在2006年1月17日《经济日报》第十六版，《天津日报》等近百家报刊网站转载。
中国的期房预售制度帮了房地产商的忙，但大都数房地产开发却欺骗了老百姓，预售房价格，质量....
(责任编辑：现代物业) |
