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【前沿论坛】
关于物业管理早期介入的理性思考
【二】
·翟 峰
笔者认为，物业管理要实行早期介入，就有必要认识和解决好以下几个方面的问题：
其一，有必要认识物业管理早期介入的重大意义。
笔者认为，物业管理早期介入至少可概为以下三个有利：
一是有利适应我国住宅制度改革的新发展。
长期以来，由于体制、制度方面的原因，我国大量的住房作为公产，其管理主要由代表政府的房产管理部门和由各单位来进行管理，这不属于具有市场意义的社会化的物业管理。随着我国住房制度改革的深入，特别是停止了住房的实物分配，新住房将纳入货币化分配的新体制，存量公有住房也将为个人所购买，这就使新旧住房大都通过商品化的轨道使个人拥有产权；同时，住房的供应将摆脱由政府和职工所在单位提供的行政渠道，而转变为通过社会化供应的市场渠道。这就会必然出现一种现象，在一个住区内，在一栋住宅内，甚至在一个单元内，将是多元产权、多个业主共存的局面，原来彼此之间既是邻居又是同事，现在大家是邻居很可能不是同事。
正是这一复杂的物权定势，呼唤着对物业管理的迫切需求，这是住房制度改革的历史必然。因此，近年在中央积极财政政策，扩大内需，拉动消费，促进国民经济持续稳定快速增长的方针指引下，城镇住房的竣工量连续达到5～6亿平方米之巨，这在我国住宅建设史上是空前的规模。在住宅建设快速增长的同时，住房的质量也有明显提高，从环境到配套、空间到套型、结构到设备、主体到装修，可以说我国住宅正处于产品更新和质量换代的历史阶段。这些变化，主要是在开发建设环节，体现在产品方面的变化。在消费领域，同样也出现了反映群众居住水平不断提高的变化，人们对居住环境的要求，不仅仅是满足有户门以内的舒适环境，而且还要求有良好的楼内的公共环境和户外的小区环境，要求各类配套设施能提供良好服务，要求住区能有安静、闲逸的空间氛围和安全宽松的社会治安环境，如此等等，都需要通过物业管理早期介入、早期规划、早作设计。
二是有利物业公司对其所要全面接管的新住宅小区及早进行服务范围方面的定位。
我们知道，物业管理作为一项多功能、全方位的业务，其涉及的范围相当广泛，不仅包括物业管理专项业务类、物业管理同社区服务相结合类和物业管理多种经营项目类这三大类，而且每一大类的具体内容和项目又较为完备。如物业管理专项业务类就包括建筑管理、设备管理、大楼和小区交通管理及其消防管理、安保管理、法律管理等；物业管理同社区服务相结合类又包括家务总揽、教育卫生、文化娱乐、商业网点、社会福利等；多种经营项目类又包括不动产投资咨询、中介、住户置换，以及服务性住宅经营和旅游房地产经营等。
正因为从以上物业管理所涉及的范围来看，体现了“物业管理”是融管理、服务、经营于一体的服务性行业。所以，物业公司才应及早进入市场，参与竞争，以自己的高质、高效服务来取得用户信任，以积极的姿态对其所要全面接管的住宅小区及早进行服务范围方面的定位，以利今后全面接管其住宅小区之后，方能取得良好的经济效益和社会效益。
三是有利物业管理工作能够更充分地以市场需求为导向并确定其服务定位，以满足不同层次的物业需求。
我国是人口众多的发展中国家，在地区之间、城市之间、产业部门之间，都存在不少差异，反映在物业需求上，必定是多层次的，而物业服务又是市场性明显的消费性服务。如果脱离市场需求，不能满足社会的实际需要，物业自身也就失去了存在和发展的基础。所以，把握好当前服务定位至关重要。服务必须充分关注大众群体。广大的中低收入者是我们服务的主体。因此，倡导物业管理工作提早介入，有利物业公司更充分地搞好市场调研，根据广大群众的基本需求和承受能力，选择好服务内容和收费标准。同时，也有利物业公司认真考虑和处理好基本的物业需求和特殊需求的关系，并在效率与公平之间选择好平衡点，在提高物业服务质量、化解相应社会问题上做好深层次的思考。
注：作者系中国管理科学研究院特约研究员、中国环科学会、中国土木建筑学会会员。现任四川省和广元市人大代表、市人大常委、城环资工委主任。
【待续】
(责任编辑：现代物业) |
