|
所谓物业，是指包括住宅区、商场、写字楼等在内的各类房屋及与之相配套的公用设施、设备及公用场地，是具体的房产地产或房地产。物业管理，即房地产管理，它是房地产开发和经营的重要保证。物业管理水平的提高，能有效的促进物业的升值。因而，物业管理是房地产开发的延伸与继续，又是市场营销中一颗分量颇重的砝码。物业管理的优劣，是直接影响房地产产业销售量、投资，以及能否健康发展，实现良性循环的重要环节。
如果说在前些年“物业管理”这一名词对大多数人来说还很陌生，那么今天，随着房地产市场的日益扩大、物业管理的逐步开展，特别是近几年房改的深入、舆论传媒的广泛报道，物业管理再也不是业内人士知晓和关心的事情，许多普通百姓正在享受专业化物业管理所带来的优美环境和方便的生活。住房、修房不花钱的观念正在淡化，花钱买环境、买安全、买方便上午市场住房消费观正在形成，准备买房和正在买房的人都把有无好的物业管理作为一个决断的一个重要前提。
可以说，随着人们生活水平的提高，房改的深入，住房成为人们消费的热点，物业管理正进入百姓生活，并且对大众的生活的影响比其他商品售后服务更广泛、更深远。淮安市在也开始积极推进专业化的物业管理服务，住宅小区普遍推行了专业化、企业化、社会化的物业管理模式，努力改变过去那种“重建设，轻管理”的状况，在环境整治、配套设施建设、管理等方面取得了一定的成绩。淮阴师范学院04级社会工作专业在淮安市房管局的配合下，就全市各大社区的物业管理情况进行走访调查，我们三人一行，对富豪花园的物业管理服务等方面进行了解，本人主要负责了解物业服务的社区治安，环境卫生，硬件设施问题：
一、社区安全管理——社区基本生活秩序维持的先决条件，由物业保安、社区民警、居委会共同负责，以治保、内防为重点，并发动居民广泛参与。
富豪花园治安管理的优点：1、法制宣传先行。利用各种渠道进行法制教育宣传，提高居民的安全防范意识，引导人们做文明市民。定期进行治安宣传活动，利用海报、宣传栏、靠牌进行安全教育，通过人人受教育来提高居民的公德心和安全防范意识，利用广播进行防火防盗宣传。
2、防范为主。小区备有警务室，住宅楼实行封闭或办封闭的管理，对流动人口和出租房进行登记；及时与小区经营者沟通，落实安全生产责任制，实行消防预警机制。
不足：1、治安管理力度不够，保安人员素质参差不齐。小区保安负责居民区日常秩序，承担应对突发事件，对外来人口摸底，确保居民安全的职责。而该小区的保安的主要工作是看门，对其他职责认识不清，工作不到位，；同时，保安工作待遇较低，保安员的专业技能低，使得保安与居民之间有小的摩擦。
2、小区内车辆缺乏有效管理，存在安全隐患。社区治安空间防控体制和功能的建设规划不细致，社会安全综合治理和看见防控体系尚未得到统筹考虑，停车场建设滞后，造成防控机制的漏洞。首先是机动车摆放混乱、无序。现在私家车越来越多，缺少足够的车库停车，很多车主直接把车停在楼下，没有秩序，影响他人出行和小区的整洁度。二是物业管理公司的工作不足。物管只负责收停车费，却不负责车辆安全。保安类同虚设，业主因意外车辆丢失，物业管理公司和业主之间没有合同，物业管理公司不负任何责任，业主明显地又理说不出。
3、消防设施配置不完善，居民公共消防意识淡薄。目前小区的消防工作基本上局限于宣传，每年的消防演练不够普及，居民的日常消防工作仅限于自家防范。楼道内缺少足够的灭火器材，小区的道路两边也缺少足够的消防栓设置，一旦出现紧急情况，危害可能很大。
二、社区环境卫生综合治理。社区环境是指社区成员在社区范围内所面临的和感受的一切自然条件和人工条件的总和，包括道路、广场、绿地、垃圾清运等与住宅区生态设施的完善程度，以及服务网点、文化设施等。整洁干净、优雅秀丽的小区环境对人是一种熏陶，有利于提高居民的生活质量。满足人们的心理需求，提高社区的凝聚力。因此社区环境的建设也是十分重要的。
富豪花园环境卫生工作的长处：1、领导小组健全。物业鼓励公司有专职人员负责卫生工作，形成领导网络系统，其他成员分工合作，具体做到了责任有分工，分工有合作。公司内有专门的保洁人员，并配有一套相应的管理制度，有利于环境卫生的长效管理。
2、开展特色服务，进行“绿色社区建设”。大力进行环境卫生的综合治理，如绿地养护，整治违章建设和乱搭建，开展除四害活动，垃圾定点投放，并对小区保洁、道路进行整治，各项公共设施完好率达到90%以上，与临街店面和单位“门前三包”，责任落实到位。
问题：1、物业管理公司与业主之间存在不对等关系。该区居民与物业管理公司缺少对话的平台，没有充分听取业主委员会的意见，相对处于劣势，居民的意见得不到及时的答复和解决，物业管理公司对问题以托再托，最后导致不了了之，有些居民认为物业管理公司没有提供与物管费相应的服务，有不少抱怨，甚至少数住户拒绝交纳物管费，使得双方的关系恶化，激化了业主与物管的矛盾，最终不利于物业管理公司工作的开展以及居民生活质量的提高。
2、不文明现象仍存在。尽管多次进行文明饲养宠物的宣传，但还是有许多居民把小区绿地作为宠物方便之地，随处大小便，污染了小区环境。楼道内仍存在乱堆放现象，一些住户把自己家的废旧物品堆放在门口走廊处，不及时处理，不利与楼道的卫生。
物业管理存在的一些问题：
一、对物业管理服务的概念认识不清。常常停留在原来的房屋管理和修缮的认识中，把自己定位在管理的角色上，缺乏服务意识和举措。业主对物业公司无法自主选择，物业管理也就不存在优胜劣汰，造成了物业管理公司缺少挖掘自身潜力，提高服务水准，降低成本的外在压力和内在动力。
二、物业公司与业主委员会之间缺乏协调合作机制。由于商品住宅建设在发展初期不完备，很多新建小区出现了业主与开发商、物业公司之间的矛盾，特别是近两年，矛盾和冲突日益尖锐。如何妥善处理，政府职能部门的政策规定存在不完善之处，处理也不深入、不细致，有时为了避免麻烦也不愿深入触及这类问题，即使想解决问题，也无能为力。
三、物业管理经费不足。由开发商提高的物业管理基金很少，而住户支付的管理费用，仅够维持日常一般性的维护管理，公用设施维修，资金不足影响了物业管理公司工作的正常运转，制约着物业管理公司自我发展和完善的能力。
四、物业管理企业内部建设薄弱，职工队伍整体素质不高。不少管理人员缺乏物业经营管理经验，粗放式管理，员工缺乏专业训练，技术不精，服务意识不强，职业道德水准不高。社区警务部署不到位，不重视对保安员的专业技能培训，管理不严谨。
物业管理服务的几点建议：
一、加强社区警务机制改革，以及物业保安管理，努力提高其综合素质。建立科学、严格的社区治安责任制度。采取竞聘上岗等人事改革手段,将政治思想好、作风过硬、责任心强、业务能力高、善于做群众工作的人员选聘到社区警务岗位上来。建立诸部门的合作协调机制，组织群防群治的力量，收集掌握信息加强人口管理、组织治安防范，抓好阵地控制。
1、首先必须合理科学地划分责任区。划分责任区是一项十分复杂细致的工作,不易把握,一般是根据派出所辖区内的地理条件,人口数量及人员构成,治安状况,民警的综合素质和能力以及居民委员会组织、自然行政区划分等诸多复杂因素来划分的 ,使绝大多数责任区保安人员只要经过主观努力都能够较好地完成。
2、建立科学、严谨的目标考核制度和方法,健全责任区保安人员的竞争激励机制。建立一个科学、合理、严谨、实效的目标考核奖惩机制。在考核过程中必须把责任区的安全防范、管理、等工作内容全部列入考评范畴。
二、物业公司与业主委员会加强合作。推举居民委员会，业主委员会和物业公司负责人中的代表担任组织委员，共同研究物业管理服务的重大问题，充分反映业主和物业公司的意见和建议。物业管理公司要十分重视和理顺同各职能部门的关系，做到主动沟通，加强联系、取得他们的支持和理解;同时，必须重视住户对管理服务工作的反馈，不论好的或是批评意见、都应做出符合情理的处理;定期或不定期地邀请业主代表召开业主大会或座谈会，交换意见，共商小区管理大事，做到诚心听意见，耐心做解释，热心搞服务，一真心交朋友，使管理工作得到业主的理解、支持和共同参予，使得业主委员会和物业公司之间互相制约、监督、配合。
三、引入竞争机制，培育发展物业管理市场。竞争机制的引入可以改变由开发物业管理公司的现象，实现物业管理公司与商指定业主双向选择厂用完备的市场经济的手段制约物业管理，保护业主权益，并调整物业管理公司与业主的关系;同时，保证企业在社会平均利润水平上正常运转和发展，增强企业依靠自身管理，提高劳动生产率，降低成本与损耗，以获得超额利润的动力和压力，有利于提高物业管理行业整体水平。
四、建立多渠道多层次筹集物业管理经费的机制，做到勤开源节流。开源就是根据取之于民，用之于民的原则通过下列途径开辟物业管理的资金渠道：一是开发商按物业建设实际结算的总投资额的一定比例一次性付给物业管理公司作为物业管理基金；二是物业管理公司通过小区商业用房的经营出祖来增加收入；三是按事先定向业主或住户定期收取管理费；四是物业管理公司通过提供有偿服务，开展多种经营获取收益。节流就是在节省开支上下功夫：一是在人员编制和聘用方面动脑筋，做到三个结合(领导配备与专业结合，临时工与固定工结合，从外地雇侧与解决住户中无职业人员相结合)；二是逐步实行规模经营，一扩大小区管理范围，以降低单位成本。
(责任编辑：现代物业) |
