|
自2008年以来，江苏省常熟市先后有多家物管企业退出住宅小区的管理。2011年底又有7家企业要求退出38个、127万平方米住宅小区管理，到2012年共退出15个小区（含组团）。如何做好小区管理退出后续工作，建立小区长效管理机制，是常熟市面临探索而又必须解决的热点难点问题。
2012年度退出小区基本情况
2012年退出的15个小区中，主要有两种情况：一是物管企业退出管理后新落实管理主体的小区。该类小区在原物管企业退出管理后，业主委员会或开发单位另行选聘了物管企业实施管理。二是物管企业已计划退出管理，但目前暂未确定管理方式的小区。该类小区业主委员会正在征求业主意见确定小区管理模式。此外，也有部分小区，物管企业与业主委员会在物管费调整意见一致后重新签订物业服务合同，继续实施管理。据调查，近阶段仍存在部分小区可能会遭遇物业管理的退出：主要有动迁安房、精装修商品房等7个小区。物业管理退出后，小区要及时落实管理主体，如果未能衔接到位，会给业主的日常生活造成一定影响。
物管企业退出管理主要原因分析
从全国各城市来看，物管企业退出小区管理是近两年发展的一个趋势，是市场发展到一定程度的现象，而常熟市物管企业退出小区管理原因一般为以下几个方面：
物业服务费收费率低
由于长期以来，广大业主“花钱买服务”的物业消费观念未真正形成，部分小区业主交费意识淡薄，对物业管理工作不理解、不支持、不配合，甚至对立，给物管企业的正常服务造成一定困难，物业服务费收费率偏低的现象十分普遍，物管企业在收缴物业费上花费了大量精力。目前常熟市新建小区收费率平均在80%，老小区不足30%。不考虑人工成本上涨的前提下，90%以上的收费率才能实现盈利。按照目前我市的市场状况，如果一个小区有10%以上的业主欠费，物管企业肯定是亏损的，一旦亏损物管企业势必会退出。
物业服务费长期得不到调整
我市部分小区物业服务收费标准十几年来几乎没变，现在的收费标准已经不能满足物管企业日常的开支，在很大程度上容易使物管企业陷入“入不敷出”的境地。物业服务费一般在商品房预售时就要确定告知业主，而正式交付往往要到两年之后，分期开发的小区交付时间更长，而等到业主大会成立，一般均在五年以上。近几年，随着成本的不断上涨，最初确定的物业服务费却得不到调整，物业管理不能得到良性运转。而在业主大会成立后，物管企业与业主委员会商讨小区管理标准与调整物业服务费标准，往往是物业管理成本能得到业主委员会的理解，但要求提高物业费标准或者维持原标准降低服务等级却得不到业主委员会的支持与配合。
物业管理成本不断上涨
近几年物价飞涨，特别是人员最低工资不断调整，从前几年的600多元提到去年的1,140元，几乎翻了一倍，而今年6月1日起又提至1,370元。此外，随着《劳动合同法》、《社会保险法》的实施，物管企业所有人员（包括保安员、保洁员）按规定必须全部缴交社会保险，大大增压了企业的压力。今年，最低工资和社会保险又将面临调整。一旦全部严格按相关法律法规执行，人力成本占到总成本60%的物管企业将面临严峻的挑战，大部分企业将面临倒闭的风险。
开发建设遗留问题多
据统计，目前我市的物业纠纷中，开发建设遗留问题占了不少比例。部分开发商存在维修不及时或者借故拖延等问题，特别是精装修商品房尤为突出，导致业主以房屋质量问题作为拒付物业服务费的理由。同时，现在开发商大部分为项目公司，遗留问题如在前期未妥善解决，一旦撤走，开发商与购房者的矛盾将又会转嫁给物管企业。去年常熟市房产管理处物业管理科提出建立住宅保修金制度，但由于无上位法支撑目前只能停留在调研层面。
部分政府职能未延伸至小区
住宅小区违法建设、乱停车等行为屡禁不止，也是拖累正常物业管理的一个重要因素。一方面，个别物管企业对违法建设未能做到及时发现、制止、举报，另一方面相关职能部门执法尚未有效延伸到小区，导致矛盾纠纷转嫁到物管，业主也以此来拒交物业费。
建议
解决常熟市物管企业退出小区问题，必须建立一个物业管理长效管理机制，对此建议要做好以下几个方面的工作来加以完善。
政府要加大对物业管理的扶持力度，出台补贴奖励办法，对老住宅小区和属地政府物业管理实施相应的补贴与奖励。参考浙江等地出台对物业服务企业税收方面的优惠政策，对物管企业代收的公共能耗费和支付给其他单位的费用免征营业税，对实行酬金制的不征营业税。
目前，小区生活垃圾清运仍按原有模式实施，物管企业需交纳至少0.6元- 0.8元/（平方米·年）的费用，物管企业对此反映强烈。建议环卫部门尽快落实《常熟市住宅区物业管理实施办法》中生活垃圾清运问题，立即停止收取垃圾清运费，相关部门应尽早制订政策开征垃圾处理费。
建议电力部门将住宅小区内公共用水、用电与民用同价，统一计量标准。目前住宅小区内水电特别是电费计量标准不统一，有的按民用标准计量，有的按商用标准计量，有的按民用与商业一定比例计量，未形成统一的标准。根据2010年度小区审计报告，高层小区公共用电、用水费用占总成本支出的15%-20%，多层小区占8%左右。住宅小区内的照明、电梯、监控系统等用电及公共用水，都是为全体业主服务的，应统一标准为民用标准，减轻物管企业的负担。
物业管理主管部门参考浙江、上海等地加快对住宅物业保修金的调研，尽早建立保修金制度，消除开发建设遗留问题难处理及项目公司注销后无人处理等一系列不稳定因素。
建议属地政府要按《关于进一步推进我市住宅小区物业管理工作的实施意见》（常政发[2011]29号）文件精神尽快建立“两站一中心”，即建立物业服务中心和物业管理矛盾投诉调解站、应急维修站。并尽快建立健全小区退出接管机制，落实专人负责协调小区退出接管，物业服务中心要接管物管企业按程序退出管理、暂时无法落实管理主体的住宅小区，负责最基本的保洁、绿化管理，并适时收取相应的物业服务费。目前苏州、昆山等地均明确并实际操作了由属地政府成立物管企业来接管动迁安置小区和退出小区等特殊小区。
社区居委会要充分发挥综合协调作用，一方面要发挥好业主委员会与物管企业的沟通桥梁作用，指导与配合物管企业逐步调整物业服务费，增加收入来源。另一方面，社区居委会要指导监督业委会规范开展活动；未成立业主大会的，社区居委会在一定条件下要代行业主委员会的职责，配合物管企业开展正常的物业管理活动。最后，社区居委会要发挥基层调解作用，发生物业纠纷矛盾要先进行调解，尽量将纠纷矛盾化解在基层。
物业管理主管部门通过新闻媒体、小区宣传栏发布信息，以及拉横幅、印发宣传册子等方式加大物业管理、房屋安全管理相关知识的宣传力度，提高广大业主的物业管理知识水平。各新闻媒体、各职能部门、属地政府要从正面宣传，并引导业主树立正确的物业服务消费观念，对待物业服务费的收取，要从理性、客观的角度出发，不要盲目地一味压价，要摒弃“优质低价”的消费理念，回归“质价相符”的消费理念，进而要弘扬“优质优价”的成熟的消费理念。
党员干部应该发挥示范作用。设想党组织以“倡议书”的形式，倡议机关党员干部带头交纳物业服务费，带头遵守小区管理规约，同时引导退休党员、企事业人员积极参与业委会组建工作。
物业管理主管部门按我市最近出台的三个考核办法实施监督考核，督促物业企业服务到位，提升小区管理水平，并将考核结果与相关经费的奖惩、评先创优、前期物业管理招投标等相挂钩。积极推进行业诚信建设：包括逐步完善物业服务企业和物业项目经理信用档案系统，建立物业管理信息服务平台；制订小区分类管理标准与服务标准，指导物管企业严格履行物业服务合同明确的服务内容和服务标准，诚信经营，规范服务，为业主提供质价相符的物业服务；开展透明服务活动，指导物管企业公示小区服务内容、服务标准、收费标准、财务收支，便于接受全体业主的监督。
建议城管部门对小区内各类违章违法行为（包括公共部位违章搭建、改变房屋外立面、破坏绿化、室内加层、楼道内搭建、开挖车库变地下室、车库出租、堵塞消防通道等行为）进行疏理，明确相关职能部门职责，相对集中执法，使部门执法有效延伸至小区，及时有效处置，尽力减少矛盾纠纷，为物业管理正常运作创造良好环境。
原载于《现代物业·新业主》2012年8期/总第231期
(责任编辑：现代物业) |
