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回想在过去五十年中办公空间的变化，从最早的格子间到大开间，然后到“长条”，现在越来越灵活了。从办公空间角度来讲，从原来70%或者更高的私人办公空间和30%或者更低的公共空间，转变为70%或60％的公用空间到30%或40%的私人空间。
随着科技的发展，办公空间的利用一定会改变，未来可能会对写字楼的分级标准产生影响。
张莹
随着二、三线城市的发展，经济地位的提升，越来越多的大型企业将其业务拓展进去，优秀的创业公司也不断涌现，使得这些城市的写字楼市场也发生了很多的变化，目前，企业选址与二、三线城市写字楼市场发展状况究竟是一种什么关系呢？《现代物业》就此专访了仲量联行华北区及北京董事总经理张莹。
《现代物业》：目前二线城市的写字楼市场如何？
张莹：国内更多是从宏观层面看，我只把北京作为一个特例，很多二线城市，我们又叫1.5线城市，它们的未来都在随着北京、上海之后发生衍生变化，这些城市一定会出现供应量大量激增的这个阶段。不同的城市和不同的区域都有它特定的客户和目标群体，所以不能一窝蜂地去建写字楼，单纯为了满足政府的指标，这些项目一定会遭遇很大的挑战，但是在这样一个大背景下，有很多开发商会做不一样的事情，这些项目会永远处在一个很好的水平。如果拿北京过去做例子来看，在1998年时，北京也出现了大量的供应量，北京国贸的第二座、嘉里中心、盈科中心、盛福大厦、华润大厦同时出现，而且那时的租金水平非常低的，但是看看今天的国贸怎么样？所以对于租赁市场，一定会经历类似的波动和挑战。我们讲的投资市场，不是指散卖，而是整栋的交易，这其中会涉及各种因素，包括整个环境的影响、市场的需求、投资者、投资价值，所以不能简单、笼统地认为供应量多肯定卖不出去。
《现代物业》：目前房地产投资者依然会将区位优势和综合配套看作是首要的标准，那么不动产的估值标准是否会转变，您认为还有哪些因素是同等重要的？
张莹：您刚才说这几个因素，作为投资者来讲是非常重要的。但更重要的一点是，作为投资者，有不一样的身份，有机构投资者、保险类型的投资等，所以他们寻求的投资点会不一样，因为它的需求和初衷不一样，所以他考量的标准也会不一样。例如保险类型的企业希望的回报率不那么高，但是要更稳定。但基金或者机构投资者要求至少满足基本的投资回报率。这就是写字楼产品被大家关注的原因，它涉及了经济领域的方方面面，不像住宅一样简单，它是多样化的，除了本身的区位，还包括设施、租户构成、租约及租期的变化，甚至开发楼宇本身的年限，以及投入到市场中的变化趋势，这些都会造成很多的影响。所以，没有一个放之四海而皆准的标准，行业一直在变化，标准也是。
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(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业·设施管理》2015年第1期 |
