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资产管理的价值与关键点
——BOMA中国2015年会暨国际商业地产最佳实践论坛
由国际建筑业主与管理者协会（中国）主办的BOMA中国2015全球年会暨“国际商业地产资产管理最佳实践论坛”，于2015年9月17日-18日在上海金茂君悦酒店举办，《现代物业》杂志受邀出席。现推荐论坛部分发言以呈读者。
唐·亨利（Don Henry，罗斯蒙特首席运营官和首席投资官、现任BOMA国际资产管理委员会主席）：资产经理的工作职责是什么？
对于资产管理，首先我们要清楚资产管理者的职责是什么？资产经理的日常工作非常多，但有六件事非常重要。这六件事其实定义了资产经理的工作职责：
第一，打造一个商业计划；
第二，制订直接租赁策略；
第三，监督物业管理；
第四，监测投资的绩效；
第五，提供并购和支持；
第六，要成为本地市场的领导者。
资产经理与物业经理的角色有诸多不同。物业经理在现场工作，一般是在楼宇里有办公室。资产经理通常是在公司的总部或者在区域办事处办公，进行远程监控。物业经理管理的资产数有限，也许只有一处资产或两三处资产，资产经理所管理资产的数量则更多。物业经理主要负责战略的具体实施，资产经理主要进行战略投资和战略管理。物业经理一般要向资产经理和租户汇报，资产经理通常向投资组合经理或者直接向业主进行汇报。物业经理的主要职责是关注年度预算、租户关系、现场供应商管理等物业的环境和与物业直接相关的因素。资产经理更关注投资管理，以此作为金融工具管理。物业经理直接进入现场工作，资产经理经常对财务、金融方面进行有效的管理，很多的资产经理都是由物业经理升上来的。
第一，打造一个商业计划。
商业计划包括很多内容，有几点非常关键：分析、债务结构、市场营销策略、租户的关系。
首先是分析。资产经理要负责现金流，能够报告业主短期之内产生的现金流的数目。资产经理还要能估值，以支持决策的制订。还能对物业经理提出一些建议，比如改造大厅，资产经理要做出相关的预算，使业主看到报告之后，愿意拨出一部分资金做这些事情。资产是不是应该继续持有或者出售，也是商业计划当中的一部分。其次是债务结构。债务本身的特征之一是限制，资产经理必须要了解债务的限制是什么，其中包括出租者的流程和条款，这些正是租户必须要了解的信息。制定商业计划，要注重市场营销与租户的关系。不光是把地皮租给租户，还要能告知租户这块地皮为什么能够吸引他们和帮助他们保留住客户。
第二，制订直接租赁策略。
资产经理在选择租赁中介之前就要设定相应的租赁策略，要让租赁中介知道这是产生价值的一部分。然后是监督绩效和业绩。最好的方法是，每周或者每两周和租赁中介开一次会，要让他们报告出与前台客户会议的要点，要知道他们是否非常积极地参与了物业租赁工作。
资产经理不能把所有业务都交给中介，而要和代表租户的经纪人发展长远的关系。租户如果对你的物业感兴趣，应该制订相关的原则，这个原则对于发展关系是非常重要的。
第三，监督物业管理。
慎重选择物业管理公司，确保物业管理公司有非常强的经验，能够保证他们的业绩。物业经理是现场办公人员，直接监测运营楼宇。资产经理必须定期访问物业管理公司或物业经理，每周或者每两周跟他们会晤，了解物业经理的工作情况，掌握物业管理公司的绩效。这是非常好的监督手段。
第四，监测投资的绩效。
要能够监测投资运营的成本和资本，包括比对现金流、实际产生的花费和预算，这是非常重要的，要向业主进行报告。
第五，提供并购和支持。
在审查并购过程当中，资产经理会扮演非常重要的角色。在交流中，他们了解市场机会，可以完成交易，可以成为投资的联络人，从而把这些报告给中央管理中心。资产经理对整个投资组合负责，要能够审视之前和进行中的并购。他们要对并购做预估，看是否合适，要预知在并购当中是否会产生相应的变更，并进行分析、识别和量化。
第六，成为当地市场的领导者。
资产经理应该是一个年长而有经验的人，掌握所有工作。他们非常有能力支持并购决策，能和本地政府建立良好的关系，发起一些引起政府关注的倡议，花时间和本地政府进行会晤。还有一点非常重要，资产经理应该能够和本地的行业组织进行良好合作。让事情朝着预期发展，让楼宇以良好的模式运营，这正是资产经理的能力所在。
史蒂帆·丹宾斯基（Stefan Dembinski，中国新天地营运总裁）：北美与上海资产管理的不同之处——长期租约带来更稳定的高回报
北美和上海之间的不同点是什么呢？资产管理通常和资本市场有关，有时和经济驱动有关。在上海，尤其是办公楼的业主，是长期的业主。但跟北美相比，上海的租约比较短，仅是两三年，北美的租约更长，可能最少是五年，甚至是七八年。美国很多大的租客都需要十年以上的租约。现在，上海也在向着这方面改革。如果租约是五年，第四年就可以和现在的租户讨论价格，但是如果经济放缓就不同了，讨论的内容也不一样了。北美的很多房地产都是由私人提供投资资本的，而不是从大企业获得资本的，这和上海不太一样。由于租约时间很长，所以在北美，一些主要条款的谈判非常困难，会讨论很多方案。在上海的市场，中介非常活跃，会提供相关信息，租约讨论简单多了。
空间人员密度的增加使租约谈判更为困难。空间的使用发生了变化，会有一些革新。一些租户希望有非常复杂的空间利用，要和这类租户建立关系，我们必须要有空间长期的愿景，要有空间的设计，确保能够满足租户的需求，这是由资产驱动的决定。
LEED认证在中国正在慢慢形成，上海新天地新开发的资产都是得到LEED认证的。随着时间的发展，租户也会驱动变化。新建筑很容易做出这个决策，但老建筑翻新很难，要确保它的运营能够得到这样的等级，特别是运营要能够达到能源节约的等级，这样的决策非常难。上海在LEED方面有很多进步，有很多预先认证（设计阶段）的LEED楼宇，却没有LEED-EBOM（既有建筑运行阶段）标准的楼宇，因为很多的租户尚没有达到这样的认识。很多情况下他们觉得并不需要达到这样高的能效要求，并没有按照设计去运营。但最终租户会成熟起来，比如很多大型银行、律师事务所、跨国公司，它们不仅会要求设计的LEED认证，还会要求运营也是LEED，以降低对地球环境的影响，更加绿色、环保。
北美很多租户越来越成熟，很多信息不公开，都是比较隐私的信息，随着租约时间的延长，关联度会越来越高。十年的现金流指标非常重要，会对价值产生很大的影响。上海的租约较短，所产生的价值也较小。大面积不一定产生较大的价值，应该通过每个平方米或者单位面积产生的租金率进行计算，这是国际通行的做法。随着时间的推移，租户变得越来越成熟，自然会驱动长期租约的概率。长期租约会产生更长期更稳定的收入和现金流。
现在，有很多保险公司都介入了房地产，不单单在中国，北美也是这样。我们希望资产管理的回报率能达到3%～7%，更加稳定、长期的回报是通过租约来实现的。在中国市场，长期租约的趋势在上升，包括本地市场、全球市场都是如此。房东和租客有协定趋势，这对双方都有好处。中国市场有可能会向北美市场迁移，会受到收益和现金流的驱动，包括现金流的可持续性的驱动。因为很多资本来源于私人资本，这点和北美的市场非常相近。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2015年第10期/总第339期
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