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绿色建筑是指能够在全寿命周期内最大限度地节能、节地、节水、节材，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。[1] 近年来，成都市政府一直将大力发展绿色建筑作为治理环境和改善民生的一项重要举措，并取得了显著的成效。目前，成都市有绿色公共建筑项目（包括综合性建筑、办公建筑、教学建筑等）30个（其中中国绿色建筑标识项目6个，美国LEED项目24个）、绿色住宅项目14个（其中中国绿色建筑标识的项目13个，美国LEED项目1个），部分有代表性的绿色房地产项目情况如表1所示。
绿色建筑缘何不绿？
 表1 成都市部分绿色房地产项目一览表
众所周知，建筑运行阶段的寿命占到了整个建筑全生命时限的95%以上，建筑运行阶段的能耗在其全生命周期能耗中的比率均在80%以上，平均值达到87%[2] ，如果运行管理没有做好，不但会造成建筑功能和资源的极大浪费，更会缩短建筑的寿命。因此，建成后的绿色建筑一旦不能达到设计的节能环保目标，没有给使用人和业主带来预期的效益，甚至产生比普通建筑更大的能耗或负担，人们往往会将矛头指向物业管理。但是，在对成都市绿色建筑深入调研之后，笔者发现，造成绿色建筑“不绿”的原因远远不是物业管理不到位这么简单，作为物业服务企业，很多时候其实是在代人受过。
成都市绿色建筑的物业管理所面临的困境
笔者调研发现，目前成都市绿色建筑的物业管理所面临的困境主要是由项目的设计缺陷、施工质量问题、管理技术和人才跟不上以及业主、使用人使用不当四个方面的原因造成的。
项目设计没有充分考虑具体使用环境等因素从而给物业管理造成困难
绿色建筑的设计应当着眼于解决有关环保节能的实际问题，充分考虑绿色建筑所处的区域、环境以及使用人特点等因素，解决冬季保温、夏季隔热、采光、通风、垃圾收集、供水（水质、水压）等问题，而不是简单的科技堆砌，否则，往往看似是一些小问题，在使用中却可能给客户带来大麻烦。由于在设计阶段，许多绿色建筑的设计单位没有充分邀请物业服务企业参与，结果导致某些设计完成的建筑“好看不好用”。
以中航国际广场为例，该项目是特邀世界著名建筑大师RTKL量身设计的，是成都城南核心区首个通过LEED认证的甲级写字楼，其设计理念包括采用中空LOW-E玻璃幕墙，隔热、隔音、生态、节能、防辐射，采用新风调节、空气质量监测系统、三层挑高生态空中花园、24小时循环新鲜空气等。但是项目投入使用之后，就有部分客户反映“实用看不到，看到的不实用”，这其中，用户意见最大的就是卫生间的问题。
问题一：该项目卫生间设计的是坐便器，由于是公共建筑，尽管物业服务企业管理非常认真，已经对坐便器制订并执行了非常严格的消毒制度，但很多客户在心理上还是无法接受，意见很大。为了解决这个问题，物业服务企业提出两个方案：一、将坐便器改为蹲式便器，但是这样一来，不但要投入高额的更换成本，还会因为施工改造给客户带来极大的不便；二、为马桶安放一次性马桶垫，每次客户使用之前动手一按就可以更换马桶垫，但是这样一来物业服务费用要增加。后来经过与客户协商，采用了第二个方案，仅此一项，每月物业管理费就要增加4,000元～5,000元。其实能够达到节能要求的蹲式马桶也很多，可是设计师按照其本国国民的卫生习惯，就直接采用了坐式马桶。
问题二：该项目为了节水，采用先进的节水卫生器具，小便池出水量一次不大于1.8升。但是由于水压不够，1.8升水很难将小便池冲洗干净。为了解决这个问题，管理方只能增加小便池的水压，但由于小便池的水与洗手池是连通的，一旦小便池水压加大，就会导致小便池冲水时洗手池水龙头水压瞬时减小，几乎无水，给其他正在洗手的客户带来不便。假如在设计时能够将洗手池和小便池的管线分开设计，就不会出现以上问题。
再比如来福士广场，由美国哥伦比亚大学建筑学院终身教授斯蒂文·霍尔（Steven Holl）设计，满足美国LEED金奖评选条件。其卫生器具的冲水阀采用的是感应式自动冲水系统。而投入使用后发现，由于该设备灵敏度不好调整，造成误冲水现象严重，不但浪费水，还给客户带来不便，很多客户建议取消。其实，感应式的自动冲水系统主要应该用于地铁、车站等人流量大的地方，这样既能够节约时间，还能切断手按式冲水阀在接触过程中传播细菌的途径。但是当人们养成了良好的卫生习惯以后，完全可以人工冲水，比起过于灵敏的感应阀冲水反而更加节约。
施工质量问题造成的绿色建筑管理维护难度大
我国现有的建筑节能施工技术人员大部分是原建筑从业人员通过实践或者自学的方式获得节能知识，营建绿色建筑的相关知识和技能缺乏完整性和系统性，更缺乏建造绿色建筑的经验，建成的建筑在很多方面难以体现出设计者当初设计时的性能指标，甚至产生负面的效应。课题组调研发现，成都市有的绿色建筑，由于施工者的操作水平跟不上，施工质量问题频发，建成的绿色建筑的能耗甚至比一般建筑还要高，许多设施设备投入使用初期就不断产生问题，不但耗费高昂的维护费用，也给业主和使用人带来诸多不便。
在对成都市的绿色写字楼项目进行调研的过程中，好几家写字楼的物业管理方就反映其项目的中水系统及雨水回收系统、地源热泵系统不好用。因为，为了中水回收，所有的水管网都必须是连通的，但是由于设计、施工等各方面原因，管线坡度不够，经常会由于积水无法排出而导致地下管线堵塞、漏水，给业主和承租户造成了相当的损失。再比如，号称是“科技住宅”的摩玛城项目，在实际交付使用中不只一次出现过设备运行故障，这当然会对住宅的居住品质大打折扣。
物业管理技术和人才跟不上
绿色建筑需要高水平的物业管理人才，但是现在物业服务企业能够胜任绿色建筑维护的人员很少。一旦缺乏专业有效的物业管理，绿色建筑所配套的维护技术成本高的项目很容易在后期运营使用时被荒废，据统计，目前在我国的绿色居住建筑中，70%的雨水收集系统未投入运行，还有约20%常用绿色建筑技术因有缺陷而未运行。[3] 在调研中发现，有的绿色建筑项目有地灌系统，但是由于没有专业能力维护，结果还是采用人工浇灌模式；有的项目有雨水回收系统，但是由于物业服务企业认为该系统开启后“不划算”，结果雨水回收系统很少启动。事实上，如果物业管理人员没有足够的环保意识和专业的管理能力，那么绿色建筑只能是一纸空谈。
原载于《现代物业•设施管理》2014年第10期
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