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原载于《现代物业·设施管理》2019年6期
美国绿色建筑委员会(USGBC)是LEED认证体系的开发及拥有者。USGBC的任务是“通过改变建筑和社区的设计、建造和运营的方式实现对环境和社会的责任，能提升生活品质的健康且繁荣的环境”。
杜日生于2018年1月加入美国绿色建筑委员会(USGBC)及绿色事业认证公司(GBCI)，负责其在北亚区的业务运营，致力于带领团队推动LEED绿色建筑认证体系(USGBC开发及拥有)及GBCI旗下其他可持续发展相关认证体系在北亚区的广泛应用。
在加入美国绿色建筑委员会前，杜日生先生曾担任香港信和物业管理公司总经理、嘉里物业管理公司华北区总经理及世邦魏理仕资产服务部大中华区董事总经理等职务。
杜日生还兼任香港城市大学房地产硕士课程客席讲师、英国皇家特许测量师学会中国区年度大奖评委、北京CBD优质楼宇专家委员等职务。
当前，中国是LEED认证在美国以外的最大市场。(图1)杜日生表示，无论是写字楼、住宅还是商场，物业管理人员参与了楼宇的设计、施工、二装、后期运营，与使用者互动等全过程，也让他们成为与建筑生命一脉相承的传承者。在低碳经济盛行的时代背景下，绿色物业管理日益成为一种趋势，也是不断满足建筑可持续发展的必经之路。其中，绿色物业管理人员，也随之成为推动建筑可持续发展的重要力量。但是，也有很多物业人对绿色建筑的理解比较固化与单一，还是停留在节能、环保和省钱上，而没有将可持续发展理念和联合国可持续发展目标(SDG)融入至物业管理的核心领域。面对绿色建筑兴起以及业主对绿色消费需求的日益增长，现代可持续的绿色物业管理应贯穿于项目前期设计、交付及后期的运营管理。现代物业人更应时刻装备自己，来应对越来越多的绿色可持续挑战，发挥更大的功能。
《现代物业》：截至2018年12月31日，中国大陆地区已有超过3,680个LEED认证注册项目。那么请问，各个级别(铂金、金、银认证级)的LEED认证项目数量如何?您如何看待各个级别的数量分布情况?
杜日生：目前，中国大陆地区的LEED不同级别的认证项目数量分布情况如下：铂金级12%、金级59%、银级20%、认证级9%。(图2)
从中国大陆和全球项目分布来看，整体来说分布还是比较合理的。其中铂金级代表了绿色建筑中的最高国际标准，也是LEED认证体系中最高级别的荣誉，但是市场没有盲目地去追求“高分”认证。因为据我所知，一幢楼宇能否获得LEED 铂金级认证，并不是简单地满足绿色低碳的标准就可以。除了建筑的硬件，还需要软环境的搭配。在这个过程中，需要多方的通力协作和一致共识：包括建筑运营者在管理方面对绿色机制的注重，建筑使用者观念上向环保低碳理念转变，还需要物业管理团队通过可持续手段提升软硬件以达到LEED铂金认证标准。从几个地区的铂金级认证比例来看，我们也不否认有些项目在追求“高分”认证的情况。如果把绿色建筑的发展从点到面来分析，我们会发现很多绿色建筑的起点很高，但是覆盖的面不广，同时很多项目的深度不够，这也是我们机构需要去加以引导的地方。
在这一点上，台积电就做了一个很好的示范。2008年完工并取得LEED认证的台积电台南14厂是中国台湾首个LEED认证绿色建筑，也是全世界第一个真正投入生产的LEED认证半导体厂房。之后，他们将绿色建筑作为所有新建厂房的基本标准，并把自己践行绿色建筑的经验汇聚成一本书。通过其不懈努力，台积电获得的LEED认证面积几乎占据了台湾市场的半数。他们真正做到了从点到面的覆盖，并同时通过自身的深刻感悟引领了整个市场的前行。我们希望越来越多的企业向台积电学习。
《现代物业》：对一个具体项目而言，如何确定自己的认证起点目标?是金级还是铂金级?申请较低级别的银级和认证级是否不像金级、铂金级那样有成就感，是否还有必要?
杜日生：我们发现，很多企业在设定目标的时候往往是先设定结果，然后再倒推实现这个结果的路径。拿破仑·希尔的成功学告诉我们，设定一个合适的目标就等于达到了目标的一半。
因此，按照目标管理方法，当项目设立可持续成果目标的时候，先通过项目预评估，再根据LEED评估体系进行综合考察，并评判其对环境的影响，从而对每个方面的指标(交通、选址、节水、能源和大气、材料和资源、室内环境质量)进行打分，根据评估的分数，来决定不同的认证级别。设定目标级别后，针对不同的时间节点制订相应的工作计划，还需要随时进行检查，以保证认证的可持续性。
在我们看来，一个项目获得设定的LEED认证级别，无论什么级别的认证，都只是短暂性的目标达成和阶段性的可持续发展成果。这是项目在实现世界绿色建筑委员会(WGBC)2030和2050可持续目标[1]道路上的一个里程碑，但不是终点。我们希望并鼓励所有的项目在取得LEED认证这一里程碑后能够继续追寻可持续发展，最终实现“净零”。
《现代物业》：目前中国大陆地区LEED认证注册项目各个种类(BD+C\O+M\ID+C)[2]的项目数量又是如何分布的?您对这样的种类分布有哪些观点或分析?
杜日生：目前，这3种认证体系的认证项目在我国的分布情况如下：BD+C为59%，O+M为7%，ID+C为34%。新建项目占比独占鳌头。(表1)
目前国内绿色建筑主要分布于BD+C(建筑设计与施工)体系，BD+C的重点在于设计。以技术手段达到绿色建筑的要求就能获得绿色认证，但是对后期的运营和维护没有具体的要求。O+M(建筑运营与维护)则更多是通过后期管理、采购、使用等手段进行节能运营。两者侧重于不同的建筑生命周期阶段。
根据CBRE世邦魏理仕研究部最新发布的《2019中国商业地产投资策略报告》，新建绿色项目一年内预期运营开支降低5%;且国内主要的17个城市LEED认证写字楼租金溢价中位数达到了25%。
具体举例来说，BD+C非常适合经济迅猛发展的城市及片区，如深圳前海、上海前滩及北京CBD。现在的前海区域已经被当作深圳城市的“双中心”之一，而它所展现的绿色野心更加蓬勃。目前前海区已经有多个建筑获得LEED认证，比如前海地标建筑之一的深圳·前海国际金融中心就获得了LEED BD+C：核心与外壳金级认证。更值得一提的是前海地区极高的“绿色覆盖率”：前海桂湾片区LEED项目参与比例高达74%。
类似的案例还有上海的浦东前滩，随着以“陆家嘴 2.0”为目标的浦东前滩逐渐成型，前滩区域也已全面开展LEED认证申请工作，项目参与率高达60%。
此外北京CBD核心区，也就是广为熟知的“中国尊”所在的区域，从2008年开始几乎所有的新开工项目都申请了绿色建筑认证。同时，在进行了北京市绿色建筑发展情况调研后，其调研数据表明CBD区域的绿色建筑发展在北京市的六大高端功能区中处于领先地位。目前北京CBD已经有16座建筑拥有LEED认证，总认证面积约234万平方米，成为全市绿色建筑最集中的区域。下一步北京商务中心区管理委员会(简称北京CBD管委会)还将继续推进该区域楼宇绿色认证工作。我们翘首以盼!
而LEED O+M体系则更适用于项目后期的运营管理，这在国内的市场认知还不算特别广泛及成熟，但是有较大的发展前景。一方面，这是大势所趋。按目前房地产的发展趋势来看，特别是一二线城市，新建建筑面积在减少，房地产行业的重点将不得不从设计和建造新建建筑转向改善既有建筑的性能;另一方面，也是市场运行机制。在一个建筑的全生命周期，运营管理所支出的费用占总费用的75%，这个成本是非常高的。所以如何高效运营和管理好这一批既有建筑并兼顾经济效益，是对所有物业人的一个考验。CBRE世邦魏理仕研究部报告还通过样本调查统计出，绿色改造项目平均可节省7%的成本，这也说明了既有建筑的绿色改造具有良好市场驱动性。广州天河CBD就是一个典型，该区域的珠江新城内差不多超过50%的商业写字楼项目都通过O+M这个体系获得了认证。所以广州天河区也因绿色CBD建设入选了“2018中国最具幸福感城市·发展创新范例”。
对于国内新建办公楼来说，用一句调侃的话就是：“不是所有LEED认证的写字楼都是甲级写字楼，但是没有LEED认证的写字楼就一定不是甲级写字楼!”此外，国内普遍存在一种误区，认为BD+C项目做了绿色认证就永远是绿色建筑。实际上，后期维护和运营管理是绿色建筑全生命周期中不可忽略的重要部分，如果运营不当，只用几年时间认证项目就有可能能耗超标。所以衡量一幢建筑是否是真正的绿色建筑，要纵观它的全生命周期是否真正达到绿色和可持续。所以我们希望所有已经获得BD+C认证的项目，在后期的运营过程中能始终秉持可持续的理念。
此外，ID+C(室内设计与施工)是比较受零售行业青睐的一种认证体系，它针对完整的室内装修项目进行评级，零售门店的使用灵活性更高。现在如星巴克、麦当劳、耐克等多个知名零售品牌都通过ID+C体系为旗下门店获得了认证。
从楼宇类型来看，LEED适用于所有的建筑类型。办公楼仍然是认证的主流空间类型，值得关注的是，我们也发现在近一至两年，越来越多的物流中心、数据中心也加入到了LEED认证的行列。国内已经有75个LEED数据中心注册及认证项目，141个LEED物流中心注册及认证项目。而通过中国LEED数据中心/物流中心顾问(中国)委员会的成立，我们USGBC可以通过这个平台更了解中国数据中心和物流中心的真实状况和需求，优化体系的同时，也将推动整个行业进行更有社会责任感的设计及运维。
《现代物业》：就O+M这一个种类的情况来看，近年来中国大陆O+M认证的发展趋势如何?体现出这个市场的哪些特点?和日本、韩国等北亚地区相比如何?您预计未来5年中国大陆O+M认证的发展趋势是怎样的?
杜日生：目前O+M体系在中国大陆有279个参与项目。我们可以对比一组数据：2017年, 中国大陆有29个O+M项目;到了2018年，这一数字增加到61个，同比增长达到110%。同时，2018年的月均参与量为5个，到了2019年这一数字增加到8个。但是同时我们也可以看到，O+M项目数量在认证体系的分布情况仅为7%。拿上海和北京这两座国内超级城市来跟美国典型城市做对标后(表2)可以看出，国内的O+M数量占比还是比较低的。在前文中我有提到，既有建筑在国内的绿色焕新发展前景广阔，从市场趋势和经济效益两方面来看都非常值得我们加以重视及推广，所以这是很值得讨论的话题。
拿一些具体的案例来讲，在中国仍有许多既有建筑的好故事：
北京的颐堤港，2019年5月份刚刚获得LEED O+M：既有建筑铂金级认证，它也是全球首个在LEED最新版本v4.1 O+M：既有建筑体系下获得铂金级认证的商业综合体项目。颐堤港在开业之初，它的商场、写字楼就已经分别获得BD+C体系下的金级和铂金级认证，历经6年多的运营，颐堤港持续自检、优化楼宇的可持续表现，如今能再获殊荣，实至名归。
上海环球金融中心2008年就已经建成。10年后，这个上海陆家嘴金融中心的地标项目获得了LEED O+M：既有建筑铂金级认证。作为运营超过10年的既有建筑，上海环球金融中心的案例为更多既有建筑，尤其是超高层的绿色升级做出了典范。
北京嘉里中心更是一栋“老”建筑，1998年就落成交付，2016年获得了LEED O+M：既有建筑铂金级认证。在当时所有拿到既有建筑认证的项目中，北京嘉里中心是最早落成的。二十多年的楼龄都能够凭借不懈努力实现绿色升级，这对于整个市场来说都是相当有借鉴意义的。
广州的国际金融中心(被称为西塔)则是国内第一个以 LEED v4标准获得运营阶段LEED铂金级认证的超高层地标建筑。它在前期设计时没有过多考虑环保元素，后期在运营中做了很多改造，也取得了非常好的成效。
放眼港台，两栋知名地标建筑——香港国际金融中心二期在2019年3月获得LEED v4 O+M：既有建筑金级认证;台北101大楼在2016年获得LEED v4 O+M：既有建筑铂金级认证，是当时的最高分。
这样的案例还有非常多，虽然很多有一定年龄的建筑消耗了大量的水和能源，但只要对建筑的运营稍加关注，继而采用LEED O+M标准进行可持续运营及维护，这种情况就会彻底得以改观。要知道拆除一栋旧建筑并兴建一栋新建筑(即使这栋新建筑是极为高效节能的)需要至少80年才能消除由此所造成的环境影响。
所以未来，既有建筑有着令人难以置信的绿色转型空间，并可以在可持续发展方面保持领先地位。同时，LEED O+M认证更需要绿色物业管理人员的推动，以及投资方、开发商、业主方、买家、租户和使用者的共同参与。绿色物业管理人员是与建筑各方均有紧密联系的重要角色，他们对绿色建筑的支持可以将各方力量发挥到最大化，进而将可持续理念和联合国可持续发展目标(SDG)落到实处。
《现代物业》：上海地铁17号线诸光路站在2018年获LEED银级认证，成为亚洲第一个获得该奖项的地铁车站。您认为中国的公共设施进行LEED认证的空间有多少?公共基础设施进行LEED认证，相比于一般建筑，其难点在哪里?需要特别注意哪些方面的评分指标?对管理运营方提出的不同于常规服务的挑战有哪些?
杜日生：中国的公共设施领域，进行LEED认证也有广泛的发展空间。以巴西世界杯和东京奥运会为例，如今大型体育赛事都在尽可能地减少其举办比赛所产生的碳足迹。2014年巴西世界杯的绿色举措可谓非常有前驱性：他们要求所有球场都要以获得LEED认证为目标;南美洲最大的马拉卡纳体育场就是LEED铂金级认证项目，在践行LEED标准过程中，球场除了太阳能光伏系统，还采用了多种节能光源，在屋顶铺设了雨水回收系统并采用了节水龙头和环保冲厕系统等措施。这些可持续手段无论是赛中还是赛后都带来了积极的影响。
无独有偶的是，即将到来的2020年东京奥运会也将LEED作为追求绿色奥运的工具。东京奥运村HARUMI FLAG“晴海旗”项目已经获得LEED-ND金级认证。“晴海旗”是东京最大的城市规划案例，将作为2020年东京奥运会和残奥会的运动员村使用，包括公寓式住宅和配套商业物业，作为体育赛事设施秉承了奥运会倡导的可持续发展理念。
不只于此，国际奥委会总部——奥林匹克之家近日也得到了LEED铂金级认证，且是同一级别中目前的最高分。
除了公共体育场馆，还有很多的公共交通设施，比如北京清河高铁站，也正在申请LEED认证。但是相比一般建筑，公共建筑的难点主要体现在运营权和产权归属问题上，所以如何去说服各个管理方来落实绿色建筑是一个难点。
不论是一般商用建筑还是公共设施建筑，LEED都是采用一套标准体系，围绕交通、选址、节水、能源和大气、材料和资源、室内环境质量这几个方面展开。很多人误以为绿色建筑只是为了节省能耗，实际上远不止于此，建筑在实现节能节水的大前提之前，是要给使用者提供一个舒适的环境，“人的体验”尤为重要。
《现代物业》：就业态而言，目前写字楼仍然是LEED认证的绝对主力，商业其次，其他类型的公共物业和住宅较少，您认为原因何在?要推动其他物业类型去进行LEED认证，需要市场具备哪些条件?
杜日生：在此之前，LEED有一套适用于住宅的体系，我们称之为LEED for Homes。但是由于体系本身的一些适用性原因，在中国的应用比较少。值得欣喜的是，USGBC为了更适应住宅市场的需求，今年推出了升级版的LEED for Residential体系。这个新的住宅体系将能更好地应用于中国市场，并且不仅是住宅，USGBC近年来还陆续推出了针对交通站点的LEED for Transit体系，以及针对城市及社区的LEED for Cities and Communities体系。如要更好地推动这些认证体系在中国落地发展，需要投资方、开发商、业主方、买家、租户和使用者等各方的积极认可及踊跃参与。
《现代物业》：进行LEED认证需要大量的认证人才。中国已经是仅次于美国的LEED第二大市场，那么中国的LEED认证人才的现状如何?目前中国的不动产运营管理和物业管理行业人才正面临危机，是否对LEED认证人才也产生了影响?如何体现?是否有应对办法?
杜日生：目前USGBC已经为大中华区培养了4,265位LEED专业人士，这些专业人士不仅遍布在建筑领域，同时也遍布于各领域的很多国际性跨国公司。随着房地产行业在中国的蓬勃发展，物业管理这个行当经历了30多年的发展，专业人才储备充足。
但是随着建筑科技的不断进步，绿色物业管理的兴起，行业对物业人能力要求也在不断提升，除了提高技术水平以外还需要提高可持续发展理念。放眼市场，很多的跨国物业公司，在国内储备了不少熟悉绿色建筑专业知识的人才。如世邦魏理仕，其在中国的LEED AP储备人才已近50人。所以对于本土的物业企业来说，我们也鼓励他们将可持续发展技能作为重要的挑选人才标准之一，来充实自己的人才库。
不动产运营管理这个概念在国内才发展不到10年，相对来说人才确实比较稀缺，当然这也是一个全球性的问题。而对于那么多的LEED专业人士而言，如果想投身于不动产运营管理和物业管理行业这一风口，更需要全面认知可持续发展理念和技术应用策略、时刻装备自己、迎接挑战。 注释： [1] 世界绿色建筑委员会(WGBC)提出两步走计划：2030年起，所有新建建筑必须是净零碳运行;2050年起，所有建筑必须是净零碳运行。
[2] 在LEED v4.1版本中，LEED BD+C适用于建筑设计与建造(包括重大改造)认证;LEED ID+C适用于完整的室内装修项目认证;LEED O+M适用于已全面运作并且入驻至少1年建筑的运营与维护认证。 |
