|
《“熊猫小区”的“农转非”》节选
熊猫基地生态园小区建筑面积共有9万6千多平方米，房屋1,056套，幢数31幢，车棚650平方米，车位235个。小区业主来自于三河回农村5组、6组的拆迁安置户，他们曾和可爱的大熊猫相邻而居。
成都市安和物业服务有限责任公司负责管理小区，小区内共有物业管理人员37人，其中护卫员19人、清洁员6人、绿化工2人，客户服务中心4人、维修人员6人。熊猫基地生态园小区物管费收费标准为每平方米每月0.40元，其中业主自筹每平米每月0.10元；三河街道办事处财政补贴每平方米每月0.05元；新都区财政补贴每平方米每月0.25元。
虽然回农村5组、6组的失地农户高高兴兴地搬入小区，身份也随之由农户转化为居民，但他们身份意识转变并没有同步进行，因此当农户乔迁新居的高兴劲儿过后，由旧有思想认识带来的物管问题也一一显现。
独门独户与社区观念的冲突
小区的业主原先都是农户，他们祖祖辈辈在这片土地上耕作，独门独户居住在自家的小院落中，悠然自得。然而搬进小区后，小区物管人员发现，业主往往很关注自己房屋内和周围的环境，但对整个物业环境不太重视，大多抱有“个人扫净门前雪，休管他人瓦上霜”的想法。建渣、垃圾在小区随处可见，消防通道被堵塞，业主乱搭乱建乱停乱放各自为政。
农户集中居住后，可利用的空间相对分散居住时的院落减少了，有非常多的业主洗完衣物后，就近在小区的绿化树上晾晒衣物。个别业主进入小区后，就开始占用公共绿化扩大自己的入户花园。更有业主搬入小区后，依然在家饲养鸡鸭等家禽。家禽的排泄物破坏小区环境，同时由于是集中居住，所以鸡鸭的叫声也会打扰其他业主的安宁。
农户对生产用的农具有非常深厚的感情，即使他们的土地失去了，也搬进了新区，可是他们不愿意丢弃农具，屋前放一把锄头，屋后放两块砖头，农具在小区乱堆乱放。随意堆放的农具阻挡了消防通道，业主需要侧身才能上楼，构成了严重的安全隐患。
物管公司接管小区后，并没有简单地采取“出现一个问题纠正一个问题”的解决方式，他们认为那样只能治标不能治本。小区管理处邓厚富经理说：“只有深挖问题根源，从而采取针对性措施，物管工作才能一劳永逸。”为此管理人员一边纠正业主的不规范行为，一边同业主“交心”，询问他们为什么会那样做。通过长时间的了解和整理，管理人员认识到，农民集中安置区虽然把“农民”变成了“居民”，但短时间内并没有使农民的思想认识和文化修养同步改变。“如果农户的‘围墙’意识得不到淡化，那么他们就不会融入集中安置区的大环境中，那么物管的工作也会很被动”。因此，如何转变集中安置区业主的思想意识，就成了决定小区物管工作是否能顺利进行的重要因素。
社区文化是一种认同也是一种约束
安和物业公司认为，农户搬进集中安置区后，环境和生活方式的转变会对农户的心理产生了一定冲击。如果管理小区时，仅仅用冰冷的规章制度，很难达到效果。因为规章制度即使有千万条，在人们不能理解的情况下也发挥不了一点作用。而文化建设，则是用一种无形的约束力量，可以形成为一种约定俗成的行为规范，是一种“软约束”。因此，安和物业在接管熊猫基地生态园小区的物管工作后，即着重开展文化建设，努力形成“社区是我家”的文化氛围，希望生活于其中的居民能由此产生对共同社区的认同感。
（一）优质服务改陋习，引导文明新生活。
成都市安和物业服务有限责任公司的李书记就是原三河村的老支书，退休后来到安和物业，分管绿化和小区卫生。老书记谈到自己从一个村官变成物管公司的一员，他的思想也在发生着转变，而这种转变也体现了物管公司文化理念的转变，他说：“物管公司不是来管业主的，物管公司是业主们的‘总管家’”。“总管家”道出了安和物管公司的经营理念，那就是为业主服务，得到业主认可。
物管公司对小区清扫保洁、园林绿化维护等工作制订了全面详细的管理考核标准，并给小区增添了许多原先没有的绿化。物管公司规范车辆出入，固定其停放位置，实行人员和大件物品出入登记制，对于房屋的装饰装修严格按照法律法规进行管理，定时清运垃圾，区域卫生责任到人，并将每周六定为小区环境整治工作日，要求公司全体员工参加。
公司还在小区内划出专门的区域，设置了“家宴摆放点”、“鞭炮燃放点”、“焚香点”，既方便了业主生活，又解决了小区的环境问题，还消除了安全隐患，赢得了业主的广泛认可。对有居民在顶楼加阳台、车库乱开后门等违章行为，公司立即组织人员到现场进行规范，同时邀请其他业主到场做监督和见证。
另一方面，公司加强了与业主的沟通，增进业主对物业服务的理解和认同，引导业主改变旧有的生活模式。
（二）丰富文化促建设，培育业主新风貌。
熊猫基地生态园小区通过多种文化活动吸引业主参与，使小区的业主从生疏到认识，从认识到熟悉，增加认同感和归属感，从而产生一种凝聚力，形成共同的理想和希望。
每逢黄金周和传统节日期间，物管公司都要举办节日庆典晚会，成为小区文化建设的重头戏。节日期间小区人数最多，正是物业管理公司与业主增进交流、相互了解的最好时机。公司还组织居民每日下午和晚上跳舞健身。
物管公司通过公共场所的宣传布告栏、贴画等宣传内容和形式积极在小区开展“和谐小区”的宣传。一是通过黑板报、宣传橱窗、发放告居民书、标语横幅等方式，让居民逐步了解和接受新的城市社区生活方式，做到家喻户晓；二是在对拆迁安置小区人员调查摸底的基础上，进行分类引导，对住进拆迁安置小区有逆反心理以及乱堆放严重的住户，深入他们家中进行宣传教育。
（三）象征性收一毛钱，有偿服务转观念。
熊猫基地生态园小区向住户只收每月每平方米0.1元的物管费；三河街道办事处财政补贴1平方米每月0.05元；新都区财政补贴每平方米每月0.25元，这在成都市恐怕要算最低的了。
因为这“一毛钱”，安置小区的一切都与城里高档住宅小区的管理接轨。物管公司邓总经理说：“哪怕是象征性的一毛钱，也要收。只有这样，业主才会明白，天下没有免费的午餐，只有花钱才能享受到服务。换句话说，是用这‘一毛钱’，买一个大家的思想观念转变。”
小区杂乱的环境逐渐改观，在邓经理看来，这里面有“一毛钱”起的作用：“业主出了钱，享受到了相应的服务，也提高了大家的主人翁意识。比如有业主喜欢在路上或楼道里摆放农具，有时候不要我们物管公司去管，他的邻居就会去劝。”
……
原载于《现代物业》2010年01期/总139期
(责任编辑：现代物业) |
