|
南京市玄武区丹凤街唱经楼小区，是上世纪90年代南京市首批建成使用的高层住宅小区，建成之时凭借良好的硬件条件、完善的配套设施和服务，曾被评为全国十大文明小区，获得了多项荣誉。随着小区公共部位的破损和设施设备的老化，尤其是电梯频繁故障、环境卫生每况愈下、电动车或自行车频繁被盗，唱经楼小区成了“脏乱差”老旧小区的代名词。
六大难题
目前管理唱经楼小区的南京东来物业服务有限公司（以下简称“东来物业”）常务副总经理马泽东向《现代物业》介绍，小区物业费一直维持着每月0.3元/平方米的标准，前期物管公司因亏损严重无法经营，已于2014年9月30日撤出小区，并留下了大额的水电费债务；随后一家物业公司在服务17天之后，也选择了自动撤出。在新街口街道和唱经楼社区居委会组织下，成立了小区管委会（记者注：南京市政府于2010年专门出台文件，允许老旧小区成立由产权单位、业主代表、社区居委会和派出所组成的住宅区管理委员会来代替业主大会或业主委员会行使管理职能），聘请南京东来物业服务有限公司进行管理和服务。
马泽东介绍，物业公司2014年10月份进场时，唱经楼小区难题和矛盾比较突出。
一是安防方面压力大、漏洞多。唱经楼小区地处新街口地段，周边是繁华商业区，小区门口就是闹市区；人口密集，小区常住人口将近3,000人，人流量较大，小区里面没有监控系统；非机动车频繁失窃，基本上每天都有电动车或者自行车丢失的情况发生。
二是高空抛物，小区是高层住宅小区，高空抛物的现象时有发生。
三是设施设备故障频发。东来物业接手的时候，共有六部电梯，都没有年检合格标志，电梯故障频繁，业主拨打市民维权热线，基本每天都有三四十个投诉电话。楼道灯、路灯不亮，导致业主出行难。
四是停车难，机动车车位不足，业主为了抢车位容易引发矛盾；小区道路狭窄，不利于会车；非机动车乱停乱放的情况突出。
五是观景维护不佳，小区绿化区域黄土裸露，休闲椅子破烂不堪，常年没有维护。
六是欠费严重，2014年10月公司进驻时发现，2014年8月到10月之间，自来水费欠费六万多元，部分水表存在实际使用度数低于抄表度数、费用提前收取的情况。公共电费欠费三万多元，供电、供水单位催交单贴在小区的宣传栏里。
建立业主信任是关键
面对上述难题，马泽东认为，最主要的问题就是业主不信任物业管理公司，认为物业管理公司收水电费不上交供水供电企业，还可能会携款逃跑。物业公司想要接盘，减少业主的阻力，首先要建立起业主的信任感，让业主知道物业公司不会携款逃跑，不会只收钱不服务或者少服务。酬金制管理模式利于建立业主信任。酬金制模式，即业主交的钱全部用于小区，盈余属于全体交费业主所有，物业公司仅收取管理酬金。为了建立起业主的信任感，马泽东提出“小区的事情小区业主自己说了算，管理靠大家，要发挥业主的力量共同建设小区”，“所有费用不进物业公司账户，全部由管委会和业主代表自己保管和使用”，“管委会和业主代表可以全程参与物业管理事项”。
唱经楼小区共有80个左右的机动车停车位，根据《江苏省物业管理条例》第六十五条规定：“业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。”马泽东说，目前所有的停车费都上交管委会和业主代表，《江苏省物业管理条例》中提到的70%应该纳入专项维修资金、30%用于补贴物业服务费，现在还没有区分，全部归交费业主所有，然后进行统一使用和分配。有业主质疑，全部费用上交以后，如何保证物业公司工作积极性和工作动力？如何保证普通业主的利益不受侵害？马泽东说：“我们首先要养活自己，物业公司是企业，如果东来物业进驻小区以后，不努力工作，物业公司甚至连基本的酬金都拿不到，如果收不到物业费，物业公司的员工都要下岗。酬金制就是需要大家关心自己的小区，参与到自己小区的管理之中来。现在都提倡话语权，业主不需要到社会上去要话语权，先在家门口把话语权争取到再说，这样才能更民主、更自治。大家都要参与进来，让各项收费和支出阳光、透明，也欢迎各位业主随时到物业办公室核查账目，对物业公司的工作提出合理化建议。”
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2015年第8期/总第333期
(责任编辑：现代物业) |
