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近几年，有关物业共有权益之争的矛盾冲突不断出现，物业共有权益纠纷已然成为了各新闻媒体争相报道的热点。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利。现实中，因房地产行业发展较快，而与之相配套的政策法规相对滞后，使得房地产及物业共有区域所有权归属问题，一直不明不白、不清不楚。而由此引起的物业公共权益纠纷也一直剪不断、理还乱。物业共有权益之争，通常有业主与开发商之间的所有权之争；业主与开发商及物业服务企业之间的使用权之争，以及业主与物业服务企业之间的收益权之争。
物业共有区域所有权
【案例1】2003年，南京某小区业主集体状告开发商，要求归还地下车库所有权，法院终审判决业主胜诉。法院判决的理由为，一是该地下车库计入了公摊面积；二是开发商售房时承诺地下车位归业主使用；三是开发商无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本。
【案例2】2008年，北京某小区业主将开发商及物业服务企业告上法院，要求支付车库出租收益。但法院一审判决驳回业主的诉讼请求。判决的理由为，一是开发商取得了小区车库的所有权证，是小区车库的产权人；二是业主提交的现有证据，无法证明车库占用了公摊面积。
以上两案例，虽物业类别相同，但判决结果大相径庭。实际上，《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，对车库车位等的归属问题已经作了明确界定。笔者把具体判断方法归纳为三句话，即：“有权属依权属、有约定从约定、无约定归业主”。比如会所，对应三句话即是：如有开发商持有会所的产权证，则归开发商所有，若开发商没有会所产权证，则归全体业主所有；开发商如与全体业主明确约定归开发商所有，则归其所有，如约定归全体业主所有，则归全体业主所有；没有对会所明确约定的，归全体业主所有。
物业共有区域使用权
笔者认为，使用权是指不改变财产的所有权本质而依法加以利用的权利，可以由所有人行使，但也可依法律、政策或所有人的意愿而转移给他人。
【案例3】据《法制日报》报道，福建厦门某广场73位业主就外墙使用权归属问题，将开发商诉至法院。法院终审判决如下：“虽然开发商与业主在签订《商品房买卖合同》中约定外墙使用权归开发商所有，但厦门中院终审认定这一格式条款无效，责令开发商将外墙使用权归还全体业主”。
法院判决主要依据《合同法》第五十一条、《物业管理条例》第十一条第（七）项、《物权法》第七十条及相关司法解释的内容。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第三款规定：“前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。”所以，物业的外墙属于共有部分，要处分建筑物共有部分应当由全体业主共同决定，除非事后取得全体业主追认，否则单个业主无权就共有部分进行处分。在这起案件中，虽然双方签订的《商品房买卖合同》对全体业主共有的屋面及外墙面的使用权作出处分，却不能举证证明该处分得到全体业主的同意或追认，因此相关条款应该认定为无效。据此，厦门市中级人民法院作出终审判决，认定业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中关于外墙面使用权归属开发商的条款为无效条款，诉讼的房屋屋面及外墙面使用权归全体业主所有。
本案例充分说明，《物权法》明确的权属约定原则，并不是开发商的万能钥匙。《物权法》的所谓约定，也必须建立在公平合理、诚实守信的基础之上。
原载于《现代物业·新业主》2011年第7期总第193期
(责任编辑：现代物业) |
