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全国房地产经理人联合会（以下简称“全经联”）第二届中国房地产创新模式大会于2014年9月12日～13日在北京召开。本次论坛以“分享创新经验、共谋联合发展”为主题，邀请40余位房地产、酒店业、建材业、互联网、规划和设计等领域的专业人士及政府人士，和与会嘉宾分享创新案例、创新商业模式及新政策解读。本次论坛共有20余场主题演讲，涉及未来房地产市场发展趋势、旅游及养老地产市场、城镇化建设和产城一体化、社区商业、互联网技术与房地产服务等纵贯房地产产业链上下游的热门话题。
全经联秘书长杨乐渝在开幕致辞中开宗明义地说到：中国房地产创新实践正在让房地产的定义变得更加清晰，那就是房地产不再仅仅是商品住宅的开发和销售，而是人的生活、产业发展和城镇发展的载体和服务平台，是和人的生活、产业发展和城镇发展共生共融的。房地产的核心功能就是建设平台、整合资源、提供服务，就是以人的生活、产业发展和城镇发展实现良性互动，实现资产的长期持续地增值。房地产的这种新定义赋予了地产人新的使命、新的思维，就是要变过去的项目思维为平台思维，变开发思维为服务思维，变产品思维为资产思维，实现思维方式和行为方式真正的转变。
房地产业转型往哪儿去？
万通集团董事局主席、全经联荣誉主席冯仑在论坛上第一个发表了主题演讲，分享了自己对未来房地产发展趋势的判断。冯仑说，最近整个市场，包括开发企业、资本市场和整个行业都处于“变脸”的状态，观望心态明显。这种变化来自于从卖方市场向买房市场的转变。于是过去一年来所有中标的企业几乎都放弃了过去十几年来固定的做法，比如万科以前一直强调住宅，现在强调服务；万达以前也是住宅企业，后来变成商业地产企业，现在又转变成文化、娱乐企业。“变脸”的另一个重要原因来自于资本市场，资本市场对开发类地产公司的估值、市盈率已经稳定在5～7倍，和欧美成熟市场的市盈率是一样的。在这个市盈率下，上市的开发公司只有两个选择：要么转型、要么退市。
房企要如何应对“变脸”？未来十年应该怎么走？冯仑认为，如果对照成熟市场过去200年或至少100年以来房地产行业变化的规律，转变的方向就是沿着一条价值链，由制造业到服务业、金融业、互联网，每一个阶段都对应着不同的模式、重点、成功产品以及成功企业。就我国而言，制造业阶段的模式现在仍然是存在的，但竞争的重点从规模、成本、制度转变为差异化、服务化和成本规模。开发住宅的企业现在的竞争已经到了差异性竞争，要看服务。服务的内容非常广，例如万科建滑雪场，给客户提供免费或优惠服务。另外，万科的商用不动产由自己经营的部分占了现有资产的20%～30%。万通也提出建立社区公益基金的模式，用公益基金每年赚的钱持续为客户买保险、给福利，以求实现高就业、高福利、低成本、可持续的特别城市发展与公共服务体系。
冯仑说，以经营和服务为核心的商业不动产，将是下一个十年竞争的最大空间，也是最大的机会，因为商业不动产的概念不是商业地产，拥有商业不动产的目的是为了经营、出租。目前由于电商的引入，全球的购物中心和以实体店铺为主的商业模式，每年减少的面积都在15%左右，万达王健林曾表示，音像出租、电器、一千元钱以下的服装这三类产品首先从购物中心退出。二线城市以下或以散售模式为主开发的写字楼，市场容量也非常有限。
但是高端、智能物流仓库目前的竞争格局空间比较大，主要客户由简单的制造业转变为消费类企业电商、物流公司，持续的业务提升将带动物流仓库的智能化以及租金、规模的提升，其次是医疗健康相关的服务产业，租约时间长，而未来的医疗健康行业将会是中国最大的一个增长行业，会出现新的、更多的成功企业。在国外资本市场上凡是做REITs的产品当中，医疗健康类的不动产是非常大的股东。第三是教育，冯仑举例说，在金融危机时期，美国房地产当中教育相关的不动产股票一直都很好，目前国内的职业教育、成人教育越来越放开，是将来的一个重点。而如果物业出租特别好，这些资产就有金融化的机会，所以金融类的不动产会成为未来发展更高级的重点形式。
接下来他谈到互联网。互联网的出现降低了信息不对称带来的成本。目前看到互联网对于房地产的影响已经有三种模式相对成熟：第一种是产品到客户端的服务去中介化；第二种是智能家居的整合；第三是社区电商服务出现以后，削减了传统的物业公司的功能，过去物业公司帮业主买东西、介绍保姆、做室内的修理这些增值服务，现在业主都可以通过手机解决。对于传统的社区服务，由于互联网的发展，业主可以直接优选最好的服务，而不依赖于传统的物业公司，对传统的物业公司进行重要的颠覆。除此之外，可以在产品制造环节做客户的大规模定制，从实体开发商转化为虚拟开发商。
全联房地产商会秘书长钟彬以“变了——新常态下中国房地产市场的变局”为题，提出房地产行业的四个变化：一是从黄金十年进入新常态；二是房地产商业逻辑变化；三是房地产金融需求改变；四是金融能力也需要变化。
（未完）
原载于《现代物业•新业主》2014年第10期/总第304期
(责任编辑：现代物业) |
