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不“保修”的泰瑞安保修公司
——加拿大安大略共管物业和业主利益的法律保护
安大略省物业保修规定和操作方法
《安大略省新屋保修法》(以下简称为《保修法》，英文为Ontario New Home Warranties Plan Act， 简称为ONHWPA)于1976年12月31日正式生效。此法案是专为保护消费者利益而制定的。法案中还列出了新屋及共管公寓物业（以下简称“公寓”）的开发商必须向购屋人提供规定的保修和相关的赔偿，进而保护新屋业主的个人利益和公寓的公共利益，主要包括以下几个方面：
1、对完工并交付业主的新建房屋，要求开发商保证三项保修，即一年期内、二年期内和七年期内发现的缺陷或疵点。这三项修复也适用于公寓的共有部位物业。
2、对购屋者的定金和首期款的保护额可达2万加元及其利息。
3、新建房屋或楼群在设计或所采用的材料方面有重大改变时，购屋者可有权终止购销合同，并收回定金以及由此造成的损失，最高赔付限额2万加元。
4、开发商应通知购屋者新屋的完工日期。如未能如期交付新屋，开发商应对购屋者赔偿租房及生活费用，一般为每天100加元，或赔付总额不超过5,000加元。
5、开发商未能在规定时间内履行保修职责，对新屋业主的最高赔偿额为30万加元（2006年7月1日前为15万加元，2004年9月1日前为10万加元），而公寓的共有部位物业的赔偿额为每个物业单位乘以5万加元，最高可达250万加元。
为了更好地达到《保修法》中提出的目标，成立了“泰瑞安保修公司”（Tarion Warranty Corporation, 即《现代物业》2010年11期《一个最佳公寓的艰难诞生》一文中的“塔龙保修公司”）。这是一家非赢利的私营机构，在安大略省消费者服务厅的指导下，负责监督《保修法》的贯彻和执行。根据法规，该公司的运营费用来源于新项目开发商的登记费和新屋（家庭）注册费——每个项目的登记费为600加元，而每个新屋的注册费是按房屋的销售价格确定，具体如下：
房屋售价（加元） 注册收费（加元/每个房屋）
10万元或以下 380
10万以上至15万（包括15万） 405
15万以上至20万（包括20万） 455
20万以上至25万（包括25万） 505
25万以上至30万（包括30万） 555
30万以上至35万（包括35万） 605
35万以上至40万（包括40万） 655
40万以上至45万（包括45万） 705
45万以上至50万（包括50万） 755
50万以上 805
如果是公寓的物业单位，每个物业单位还需再加100加元（六层以下的公寓楼）或150加元（高于六层的公寓楼）。
由于泰瑞安公司的所有收费均用于监督《保修法》的贯彻和执行，因而是免于税收计算的。除了交付登记费和注册费外，开发商还要在新项目开工前向泰瑞安公司提交一定数额的保证金，通常是以信用证或保险证书的形式，保证金额以楼盘建筑面积而定，但是起点要求为1,000万加元。此项保证金由泰瑞安公司监管，如果开发商未能履行其“保修”职责，这笔保证金将用于支付新屋业主或公寓的索赔。
实际上，泰瑞安公司相当于一家保险公司。一方面要负责受理新屋业主和新注册的公寓的索赔申请，安排检验和评估，依法进行理赔，同时也需要小心其本身的风险管理。虽然《保修法》和泰瑞安公司为新屋业主和新注册的公寓提供了某种安慰，但是它也意味着在界定索赔申请的性质及范围的合法性过程中会存在些“不情愿”的因素，因为泰瑞安公司毕竟是由开发商资助和控制的机构，而且《保修法》中也存在着很多的漏洞和拒赔条件，这些漏洞和拒赔条件都是对开发商有利的。
泰瑞安公司为新屋业主和公寓的共有部位物业提供三个不同时间段的保修期，其范围如下：
一年保修期内容
建设施工粗糙或使用的材料有缺陷；
由于上述的缺陷，致使新屋不适于居住；
违反了安省建筑标准；
主要的结构性缺陷。
二年保修期内容
地库或地基出现渗水；
建筑材料方面的缺陷，包括门窗及门窗密封，施工中的缺陷导致水渗透建筑物的外包层；
施工或材料方面的缺陷，包括供电系统、给排水系统、冷暖系统及大厦的配电系统；
施工或材料方面的缺陷导致外包层的脱落、位移和变质，主要包括外墙表层防水用的装饰砖，铝合金折叠板或乙烯基折叠板；
违反安省建筑标准进而影响人身的健康和安全，包括（但并不只限于）消防安全和新屋的结构可靠性；
主要的结构性缺陷。
七年保修期内容
由于施工或材料方面的缺陷，从而使建筑物结构的承重部分失效或相当大地影响其承重功能，包括由于地基土壤移动造成重大的沉陷损坏、地库墙壁较大的裂纹、框架节点的扭曲或屋顶结构的倒塌及所使用的材料发生化学变质；
任何施工或材料方面的缺陷严重地违背了该建筑物的使用初衷。
公寓的单位业主享受上述的三个阶段的保修期，保修期的起始日期为业主从法律上拥有该物业单位，也就是业主拿到钥匙之日，有效期直至保修期的结束，即便在此期间会更换业主。《保修法》中明确规定共管公寓（法人）是共有部位物业的业主。共有部位物业保修期的起始日期为公寓（法人）注册之日，并于第一年、第二年和第七年前一天的午夜为止。物业经理必须知晓这些十分重要的日期，如果公寓没有在规定的保修期限内对发现的问题和缺陷递交书面报告，泰瑞安公司将不可能处理存在的保修问题。
值得强调的是，在保修期限内对上报泰瑞安公司的所有发现的问题，公寓绝对不能自行安排任何的修理工作，必须给开发商或泰瑞安公司对上报的问题进行评估和采取改正措施的机会，否则会影响其保修资格及赔偿金额。
在递交保修索赔和法定保修表格的使用上，泰瑞安公司有着极其严格的规定。第一年期间只有两次机会向泰瑞安公司递交法定保修表格：一是30天的法定表格——（新屋业主或物业单位业主）应在成为业主之日的30天内填好并递交到泰瑞安公司；二是30天内未能递交保修表格，另一个机会是在成为业主或公寓注册第一年内的最后30天，也就是说年终法定保修表格的最后递交期限是成为业主或公寓注册的第一年内的最后30天期间。第二年法定保修表格可以在第二年期间的任何时间递交。同样，主要结构缺陷(七年保修期)的法定表格可以在第二年后和第七周年前递交给泰瑞安公司。
工程质量审计的必要性
尽管可以提供工程质量指南，以帮助建立哪些缺陷可视为保修的和哪些不可保修，泰瑞安公司仍建议公寓要聘用有资格的工程师或有资格的工程咨询人员提供协助，以确定是否在工程质量上存在可保修的缺陷并向泰瑞安公司提交保修表格。这种表格通常是指由公寓聘用的工程师向泰瑞安递交工程质量审计报告。
由于物业单位内的各种施工和材料方面的缺陷是由业主负责检验和递交法定保修表格，物业经理只是代表公寓负责共有部位物业。因此，这里着重介绍公寓的“工程质量审计报告”的相关事宜。
除了上述原因，安省《共管公寓法》要求公寓必须完成工程质量审计报告，以确保共有部位物业是否存在工程质量方面的缺陷，特别是根据《保修法》将来可向泰瑞安要求索赔的工程质量上的缺陷。
泰瑞安公司要求开发商提供完备的工程进度及质量报告，也可称为“十九号工程报告”。报告是由第三方或工程设计人员在公寓建设期间进行阶段性的现场检查，以保证施工和质量与设计相符。定期的现场检查报告必须上报泰瑞安公司，并在建设结束时由报告制作人代表开发商提供完备的报告。但是开发商的报告决不能代替《共管公寓法》所要求的“工程质量审计”。明智之举是公寓聘用有资格的人员进行独立的验查。更重要的是，为避免潜在的利益冲突，公寓不应聘用曾为开发商准备“十九号工程报告”的工程技术公司或工程咨询人员为公寓完成工程质量审计报告。
《共管公寓法》还要求工程质量审计报告不应在公寓注册后的第六个月之前进行，但又不应在第十个月之后进行。然而公寓业主董事会的控制权一直掌握在开发商的手中，直到移交大会的召开。如果移交大会是在公寓注册后的较长时间才举行，审计人员可能没有足够的时间完成工程质量审计报告。
工程质量审计的全过程
《共管物业管理法》要求工程质量审计报告必须由行业认证的专业工程师或建筑设计师来完成，同时还要求“工程质量审计”必须包括下列事项：
复阅“十九号工程报告”；
向全体业主发放问卷调查，包括物业单位的损坏可能是由共有部位物业的缺陷所造成的，和共有部位物业的缺陷将会导致对物业单位的损坏；
检验大厦建筑的主要部位，包括：大厦的承重墙和地基、地下停车场、墙壁的建设、防蒸汽隔层、窗户、房门、电梯、屋顶、机器设备系统、供电系统、消防系统（包括自动喷水消防系统）；
检验电信系统，包括任何信号、影像、声音、数据的发射、传输及接收；
检验外部区域，包括绿化区和室外地面停车场。
复阅设计图纸
在进行工程质量审计过程中需要使用由开发商移交的设计图纸和技术规范手册。设计图纸主要包括建筑设计图、结构设计图、机械设备图、给排水系统图、电力供应系统图、楼层平面图和绿化区设计图。技术规范手册主要包括关键设备的技术资料，如应急发电机、自动融雪系统、地下停车场道闸、不同区域所使用的灯泡、冷却机、供暖锅炉、生活用热水锅炉及储存罐以及所有的水泵等等。一个合格的专业人员应该复阅相关图纸，比如机械工程师应当复阅机械设备图。
作为工程质量审计报告的一部分，复阅图纸和技术规范手册的目的为以下几点：
可使工程师在实地考察前对其公寓的总体设计和布置有所了解；
有助于工程师建立一个清单，列出将要检验的主要部分；
有助于工程师在实地考察前识别潜在的问题区域。
复阅图纸还可发现开发商应该提供却没有移交的图纸。如果发生此类事件，工程师应当提供一份缺少的图纸清单，交由物业经理向开发商索取。
复阅相关的文件和记录
在完成“工程质量审计”过程中，工程师必须复阅三个文件：“十九号工程报告”、该公寓的章程和细则，以及共享互惠协议书。
最终的“十九号工程报告”包括和该项目有关的所有极为关键的注明。复阅这些注明可为工程师指出在公寓建设期间出现潜在问题的地方。
由于“工程质量审计”只涉及共有部位物业，工程师必须清楚共有部位物业的界限。因为每个公寓对共有部位物业的界限有所不同，所以工程师应当首先参照该公寓的章程和设计图纸，其次也会参照该公寓的细则来确定。最好的途径是通过物业经理获得更全面的信息。
如果该公寓与其他公寓之间有共享互惠设施，如娱乐中心，工程师需要复阅共享互惠协议书以便评估每个公寓的职责。一般情况下，每个公寓需要各自的审计报告，但是费用是由两家公寓分担费用。
与主要人员交谈
在审计过程中，工程师应与公寓的人员交谈，特别是对公寓的近期状况和历史问题有较细致了解的人员。这些人员包括物业经理、大厦清洁员或业主董事会成员。物业经理应当能够帮助提供合适的人员。工程师应向这些人员询问他们所关心的事宜以及他们对现存问题的发现，这些情况对实地考察会很有帮助。
各物业单位业主的问卷调查
《共管公寓法》要求进行业主问卷调查，以便确认业主是否注意到任何迹象——包括物业单位的损坏可能是由共有部位物业的缺陷所造成的，和共有部位物业的缺陷将会导致对物业单位的损坏；
工程质量审计报告应包括将书面问卷分发到每个物业单位的业主手中。问卷调查的目的是识别问题区域，以便在实地考察期间能更集中地检验，有的放矢。问卷由工程师准备和制成表格，但是物业经理将负责问卷的分发和收集。
实地检验
“工程质量审计”过程中的实地检验主要是视觉评估，审定该公寓的状况并识别潜在的保修项目。合格的和有实地经验的专业人员应对先前列出的建筑物组成部分进行复阅。比如，电梯专家应该检验公寓的电梯。首席工程师会聘用各行专家进行单项检验。
理想地讲，所有的建筑物组成部分都应该进行视觉检验。但是由于“工程质量审计”的预算金额的限制，全面的视觉检验几乎是不切合实际的。因而，大多数情况下只对建筑物的组成部分进行抽查。比如，抽查门和窗是符合防火规定，楼梯扶手的高度是否符合标准。
实际的施工和设计图纸相比较可以检验出两者之间是否有偏差。如有经设计人员审核的变更,却没有在图纸上做出相应的标识，那就说明此设计图纸不是终审的图纸。这也可视为“工程质量审计”中的“缺陷”。
在完成“工程质量审计”的过程中，《共管公寓法》明确地授予工程师下列的权利：
在任何合理的时间进入公寓的领地，独自一人或有其他专业人员一起进行工程质量审计工作；
要求有关人员提供与审计报告相关的任何图纸、技术规范手册和资料；
进行与审计报告相关的任何检验和测试以及合理的询问；
召集相关的专业人员协助完成《工程质量审计报告》。
原载于《现代物业·新业主》2011年1期
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