|
电梯使用维护的困境在于，业主由于对行政的惯性依赖，没有成为共有共享共治的主体，也没有参与拟订使用付费规则并实施有效监督和惩罚。其出路则是《物权法》所强调的：共有权人须形成约定，依约定治理；无约定按共有份额承担义务。
中国城镇住宅电梯增长迅速，同时安全事故隐患频现，使用状态恶化。普遍呈现的状况是在住宅小区物业管理制度下，业主们用得不爱惜、电费交不齐、修换没有钱。
例如，截至2008年12月，沈阳市共有住宅电梯6,020台，占全市电梯总数的39%。1998年以前投入使用的有234台；1999年至2002年的有902台，2003年至2008年的有5,989台。[1]十年以后，将有电梯进入大修更新阶段，每年都需要更新1,000台左右。该市质监局特种设备安全监察处副处长指出，目前从住宅小区的电梯投诉情况分析来看，管理方出于节约成本考虑不愿意在电梯保养、更新上做过多投入，而维保公司拿多少钱干多少活，使故障率提前上升。一些2000年以前的住宅，由于没有专项维修资金，电梯的维保与改造资金都成了问题。2007年开始，铁西区政府、皇姑区政府已经采取政府补贴的方式帮助解决弃管小区电梯资金的困难。[2]
2012年9月15日《法制日报》的归纳是：“由于电梯巨额维修费承担主体不明确，多数住宅电梯都出现维保恶性循环,即业主不满意物业公司服务不缴纳相关费用，物业公司无法收缴相关费用对‘有病’电梯进行维修,致使电梯陷入无人管理、无费用维保的困境。”
由此引出问题：小区电梯困境，在理论上究竟能不能找出规律，解答原因？
奥斯特罗姆理论的八项条件
多学科关注的住宅小区治理，实际上属于非市场、非政府的“共享事务问题（The Problem of the Commons）”，奥斯特罗姆夫妇将此称为“CPRs（中文翻译为公共池塘资源，本文认为，有必要区别于政府治理的‘公共’一词，故称为‘共享’）”。
围绕个体相互关联的共享事物的自主治理，奥斯特罗姆提出制度分析与发展框架（IAD）,就自主治理能否成功，提出了经典的八项条件（奥斯特罗姆称为治理机制的设计原则）。治理机制是否能成功的判断，可以列出八项条件。理解这八项条件的基本思路，可以从逻辑上梳理为图1。下面逐一简单说明：
插入图1
>>>① “客体-主体边界”清不清？能否清晰划分资源的物理边界；划分使用者群体内外的界限。特别是，究竟能否明确所有者-使用者-（资金费用和时间精力）付出者-维修养护操作者。区分排除群体外的享用者。
>>>②“使用-维护-付出方式的规则”是否适应当地传统习惯？一般人们共同使用的资源，在使用中被个体过度占用或耗费，而对维护尽量规避出钱出力，是非常普遍的搭便车现象，所以，维系资源系统的使用维护规则的必要性是显而易见的。不过这些规则，要与当地情况、当地传统习惯相适应，是治理成功的第二条件。
>>>③“使用-维护-付出规则”是否由“所有者-使用者-出钱人”共同参与拟订？奥氏指出，绝大多数受使用-付出规则影响的个人，应该能够参与对规则的修改，这是不可或缺的。
>>>④“使用维护过程的实施”是否设置有效监督？有效的监督是必须的，最好监督者本人就是资源使用群体的成员或者是对使用者负有责任的人。
>>>⑤对“违背多边约定规则的行为”有没有分级惩罚？所谓分级惩罚，是指违背“使用-付出”规则的人，受到群体内其他用户的、有关行政或司法的，或两者组合的制裁。
>>>⑥“利益有冲突，规则不清有争议”，是否有协调机制？“使用-付出”利益冲突不可避免，由利益争执往往升级为规则争议。冲突可能是使用者之间的，也可能是用户与官员之间的，调解的平台可以是当地民间的形式。冲突解决机制应该花费不多，且易于启动进入程序。
>>>⑦“业主组织”是否被合法认可？使用者们自己设置制度，自己组织的权利能得到最低限度的认可，例如不会被定性为非法取缔等。
>>>⑧是否多层级分权制？在规模大的CPRs范围里，要有嵌套的多层级分权制的企业组织，其基础是各个小规模的当地的CPRs组织，以协调大范围的使用、监督、强制执行、冲突解决等治理活动。
原载于《现代物业·新业主》2013年第2-3期/总第249期
(责任编辑：现代物业) |
