[案例]

　　广州市飞跃物业管理有限公司(以下简称飞跃物业公司)具有物业管理三级资质，为飞腾商业大厦提供物业服务。2007年2月1日，飞跃物业公司与飞腾商业大厦的开发建设单位广州市飞腾房地产有限公司(以下简称飞腾公司)签订《飞腾商业大厦物业管理合同》，约定飞腾商业大厦的管理费收费标准为：1、写字楼2.00元/(月·平方米);2、商场3.00元/(月·平方米)。合同期限为2007年2月1日到飞腾商业大厦业主大会成立之日止，逾期缴纳物业服务费的，按照每日千分之一的标准交纳滞纳金。

　　由于飞腾公司与广州市奇柏贸易有限公司(以下简称奇柏公司)因土地使用权转让纠纷诉至法院，该案经广东省高级人民法院作出终审判决。因飞腾公司未能履行该判决确定的义务，奇柏公司向广州市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，广州市中级人民法院作出民事裁定书，裁定将飞腾公司拥有产权的位于飞腾商业大厦内的部分房产(总面积为5,900平方米)以人民币1,920万元的价格转给奇柏公司所有，以清偿相应债务。

　　2009年10月14日，飞跃物业公司向奇柏公司发出《收楼通知书》，通知奇柏公司在接到通知后30日内办理收楼手续，奇柏公司在收到通知后未按通知的要求办理收楼手续。

　　2009年11月27日，飞腾公司与奇柏公司签下《物业移交清单》，明确飞腾公司将广州市中级人民法院作出的《民事裁定书》确定由飞腾公司用以抵债的有关物业全部移交给奇柏公司，并约定从移交之日起有关物业发生的一切费用及责任均与飞腾公司无关。其后，奇柏公司将部分物业出租盈利(用于经营火锅店、沐足中心)，但其余的物业未进行使用。2009年12月10日，房屋管理部门向奇柏公司核发了飞腾公司抵债的部分房屋(飞腾商业大厦156号、158号商铺)的产权证。

　　飞跃物业公司与奇柏公司就物业服务费的交纳问题协商未果，飞跃物业公司向法院提起诉讼，要求被告奇柏公司交纳自2009年11月27日到2010年11月27日的物业服务费共计192,000元，并按照每日千分之一的标准交纳滞纳金。

　　被告奇柏公司辩称，本案应追加飞腾公司作为本案第三人，由于飞腾公司移交的相关物业没有水电等基本可供使用的条件，不具有使用功能，不符合交付条件，不能视为已经交付。被告仅取得了飞腾商业大厦156号、158号商铺的产权证，其余商铺尚未办理产权证，根据业主交纳物业服务费的规定，除156号、158号商铺之外的物业无需交纳物业服务费。

　　另外，《飞腾商业大厦物业管理合同》对被告没有法律约束力。被告经法院裁定获得飞腾商业大厦的大部分物业的产权，属于大厦的大业主，飞腾公司在未经其他业主授权的情况下，没有资格代表全体业主与被告签订该合同。应由被告与原告重新签订物业服务合同，对被告享有产权的物业管理费重新约定。

　　[案件争议焦点]

　　1、未取得产权证的物业是否应交纳物业服务费?被告能否以拍卖获得的物业未通水电为由拒绝交纳物业服务费?

　　2、《飞腾商业大厦物业管理合同》对被告是否具有法律约束力?

(未完，全文请见当期杂志)

　　原载于《现代物业-新业主》2011年09期/总199期