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物业服务合同无效的认定及处理
——广东省高院住宅物业服务纠纷指导意见评析
2011年10月12日,广东省高级人民法院颁布了《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称“指导意见”，全文见附件），文号为：粤高法发〔2011〕49号。该指导意见为广东省内的物业服务纠纷案件的审理提供了明确的指引，对于审判实践中出现的难点和热点问题作出了统一的规定。本文就该意见涉及物业服务合同无效的认定及处理问题作一些探讨。
关于物业服务合同无效的认定
指导意见第4条规定：“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；（2）物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的；（3）业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的；（4）建设单位违反《合同法》第四十条的规定，在与业主签订的商品房预售合同中约定排除业主选择物业服务企业或商定物业费的权利的；（5）其他违反法律、行政法规强制性规定的情形。”
对于认定合同无效的第（1）条规定，国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。究竟达到何种条件，合同在法律上才会被认定为无效？《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性的强制性规定。”根据上述法律和司法解释的规定，只有违反了法律、行政法规的“效力性强制性”规定，合同才会被法院认定为无效。那么，如果建设单位没有通过招投标方式选聘物业服务企业，是否属于违反了行政法规的“效力性强制性”规定？
根据笔者的诉讼经验，在广州市以前的司法审判实践中，建设单位没有通过招投标方式选聘物业服务企业，法院一般并不认定物业服务合同无效。由于建管不分等原因，实践生活中，建设单位通过协议方式选聘与自己有利害关系的物业服务企业或者子公司提供物业服务的情况屡见不鲜。广东省高院的指导意见对此种情况采取了更为严格的标准，如果今后住宅物业的建设单位没有通过招投标的方式选聘物业服务企业，那么物业服务合同将被认定为无效，这点与指导意见颁布之前的司法实践存在明显差异。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2013年第1期/总第246期
(责任编辑：现代物业) |
