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根据《物权法》第七十八条的规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主撤销权是《物权法》规定的一项权利，系法律赋予建筑物区分所有权的业主所享有的一种新型的撤销权。设立业主的撤销权，是为了防止业主大会或业主委员会滥用权利作出决定而侵害业主的合法权益。笔者结合广州市发生的几起该类型诉讼案件，对业主撤销权诉讼常见的若干问题进行探析，为业主参加该类诉讼提供参考。
专有部分面积、建筑物总面积的计算影响业委会决定的合法性
在司法实务中，对于建筑物总面积的具体数额经常发生争议。某些业委会在计算建筑物总面积时，未将地下停车位、幼儿园或者肉菜市场、商铺等计入总面积，而只计算住宅部分的建筑面积，由此引发纠纷。
地下车位面积是否应计入建筑物总面积呢？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑规划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。” 根据上述规定，如果地下车位已经办理了产权证登记在业主名下，属于建筑物专有部分，应计入建筑物总面积。
在广州珠江房地产开发中心有限公司诉广州市天河区半山雍景苑业主委员会业主撤销权案件中，案号为（2014）穗中法民五终字第239号，雍景苑业委会只向住宅部分业主发放选票及进行相应统计，未向包括商业部分及地下车位等建筑专有部分的业主发放选票及进行相应统计，法院认为此做法不符合法律规定。原告珠江房产公司在涉案小区拥有包括综合商店等物业的所有权，上述物业属于《物权法》规定的专有部分，因此，依法对涉案小区选聘或解聘物业服务企业享有表决的权利。雍景苑业委会否认珠江房产公司对小区上述事项具有投票权依据不充分，法院不予支持。
因此，如果业委会在统计建筑物总面积时，只计算住宅部分面积，不将地下车位、商铺等不同于住宅的物业类型计入建筑物总面积，从而导致人数和面积计算基数错误，其作出的决议有可能被法院判决撤销。
业主撤销权诉讼的举证责任问题
根据《物权法》第七十六条规定，普通事项的表决需要人数和面积双过半的业主同意。在业主撤销权诉讼中，业主委员会作为表决票的持有者，对表决事项经过人数和面积双过半的业主同意负有举证责任。在司法实务中，由于表决票众多，且涉及到业主的身份、房产信息等个人隐私问题，业主委员会是否应将表决票全部提交法院作为证据使用一直存在争议。
在原告广州珠江房地产开发中心有限公司诉广州市天河区半山雍景苑业主委员会业主撤销权案件中，被告业委会在法院庭询中当庭出示业主表决票，但未将业主表决票复印交给原告质证。对此原告表示反对，认为根据证据规则证据必须经过当事人质证、法庭认证才能作为认定事实的依据，法庭无权代替原告进行质证而剥夺原告对证据质证的权利。对此，法院认为，业委会对于业主大会表决程序的合法性以及表决决议是否达到小区专有面积、业主人数“双过半”负有举证责任，业委会作为作出决议的依据——业主表决票的持有人，不同意向原告提交副本，始终对提交该证据设定附加条件，该做法无法律依据。在原告提出异议的情况下，依法应由被告业主委员会承担举证不能的法律后果。最终判决撤销雍景苑业委会相关决议。
因此，如果业委会要证明其决定合法有效，应举证决定符合法定的小区专有面积、业主人数“双过半”。在举证期限内，将其持有的表决票作为证据提交法院，并经对方当事人质证。业委会因持有表决票原件，应对业主人数和面积“双过半”承担举证责任。
（未完）
(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业·新业主》2015年第10期/总第339期 |
