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当物业服务公司起诉业主要求交纳物业管理费时，一些物业服务公司可能会同时起诉几十个甚至上百个业主，被起诉的业主往往也会形成共同的利益圈，以群体性行为的方式参与诉讼。因此，此类案件社会影响较大，越来越引起政府和社会的广泛关注。作为被告的业主，在接到人民法院的传票时一般都会根据自己的实际情况提出各种有针对性的抗辩理由，以达到不交或者少交物业服务费的目的。本文总结笔者作为物业服务企业和小业主代理律师的诉讼经验，试图从业主常见的抗辩理由出发，分析各种抗辩理由后蕴含的法理依据，综合法院在审判实践中的判决情况，为该类案件的各方当事人在诉讼过程中提供借鉴和参考。
以物业服务质量不到位为抗辩理由
在物业服务企业起诉业主支付物业管理费案件中，大约80%以上的业主都会以物业服务企业提供的物业管理服务质量不到位作为抗辩理由。根据《民事诉讼法》“谁主张，谁举证”的举证规则，业主应就物业服务企业服务质量不到位的事实进行举证。
如何认定物业服务企业的服务质量？根据《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”根据上述规定，物业服务企业最基本的服务内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。
法官在审理案件时一般会根据物业服务合同和行业标准进行考察。物业服务合同一般都对物业服务范围、服务标准、收费标准、收费方式及违约责任等作出详尽的规定。物业服务企业是否严格按照物业服务合同的约定保质保量地提供了物业管理服务将会直接影响到案件判决的结果。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果物业服务企业的服务质量达不到合同约定的标准，业主完全有权要求降低物业服务的收费标准。但是，业主以物业服务质量不达标为由拒绝交纳全部物业管理费一般无法得到法院支持。只要物业服务企业对物业服务区域提供了基本的物业管理服务，业主也享受了这一服务，业主就应当依照合同约定交纳物业服务费用，不能以物业服务存在质量问题为由而拒绝交纳服务费。当然，如果业主提供的证据证明物业服务企业在提供物业服务的过程中服务质量确实存在不达标的事实，则法院可能会根据物业服务企业的违约程度做出核减物业服务费或免除物业服务合同约定的违约金的判决。
案例链接：（《京华时报》2006年8月15日第010版）：因认为物业公司服务质量太差，丰台区西局欣园小区的4名业主拒交物业费，事后，他们被物业公司诉至法院。昨天，丰台法院一审判决，由于物业服务质量不合格，4名业主只需交纳70%的物业费。
2003年4月，作为被告人之一的杨丽(化名)入住西局欣园小区。2004年7月，嘉腾物业公司受开发商委托对该小区实行管理，双方在委托合同中规定，物业要使小区达到整体形象安全舒适，环境卫生干净利落，花草树木要四季常青、三季有花。
杨丽说，该物业公司进驻小区后，并没有认真履行物业管理职能，小区至今没有正式的保安队伍，已发生多起入户盗窃事件。同时，物业公司为了收取停车费，允许车辆停在小区消防通道和公共通道。此外，小区还存在环境卫生状况极差等问题。4名业主说，他们认为物业公司的服务质量让他们忍无可忍，所以拒付3年多的物业费。
庭审时，4名业主还向法院提供了照片和小区物业管理满意度调查问卷，用以证明物业管理服务未达标。
丰台法院认为，业主享受了物业公司提供的服务，应支付物业费。但根据业主提供的照片及物业管理满意度调查问卷，可以认定该小区物业公司提供的管理服务存有一定的瑕疵，所以对物业公司诉求的物业费扣减30%，杨丽等人只需向物业公司支付70%的物业费。
以前期物业服务合同期限届满为抗辩理由
在物管费诉讼案件中，作为被告的业主委员会对物业服务企业提交法院的证据材料进行审查。如果前期物业服务合同期限已经届满，则物业服务合同是否就当然失去法律效力了呢？业主以合同期限届满作为抗辩理由能否获得法院的支持？
《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。如果前期物业服务合同约定了服务期限，在期限届满后，业主委员会尚未成立或者成立了业主委员会但还没有与选聘的物业服务企业签订物业服务合同的，应如何认定前期物业服务届满后的物业服务关系呢？
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第十五条规定，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。另根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的实际履行是合同的一方或双方以自己的实际行为履行了合同主要义务，对方予以接受的，应当视为合同的实际成立。对于前期物业服务合同期满后的物业服务法律关系的认定，应视为双方事实上形成一种合同关系，物业服务公司以实际行动继续履行物业服务合同，业主也实际上享受了物业服务企业提供的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务费用。因此，业主以前期物业服务合同期限届满为由拒绝交纳物业服务费的抗辩将得不到法院的支持。
原载于《现代物业·新业主》2009年第6期总第118期
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