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[案例]
广州市筑海大厦的开发商原系广州市筑海房产开发有限公司，现更名为筑海(集团)房产总公司。广州筑海物业管理有限公司（以下简称“筑海物业公司”）自2005年起受筑海大厦开发商的委托，作为大厦的物业管理公司为大厦提供物业服务，并与筑海(集团)房产总公司补签了《筑海大厦物业管理委托合同》，合同约定物业服务期限至业主委员会重新选聘新的公司之日止。
2011年1月，筑海大厦业主委员会(下简称“业委会”)取得房管部门颁发的备案证明，但未与筑海物业公司签订新的物业服务合同。
2012年3月1日，筑海物业公司与业委会签订《筑海大厦物业服务管理权交接协议书》(以下简称《交接协议书》)。该《交接协议书》记载：业委会于2012年2月21日致函筑海物业公司，告知筑海大厦已新聘了物业管理单位，要求筑海物业公司向业委会移交相关资料并撤离筑海大厦，双方一致同意2012年3月1日上午10时作为交接时间。
刘楚文是筑海大厦写字楼1205房的现业主，房屋建筑面积为310平方米。该房屋的一手业主伍先生与筑海物业公司签订了单独的《筑海大厦物业管理委托合同》（以下简称物管委托合同）。该合同约定物业管理费收费标准按每月每平方米建筑面积人民币12元计。2006年8月上述物业管理费收费标准经物价局批复备案。
2010年9月，刘楚文取得了房屋的产权证后，向筑海物业公司邮寄了“业主声明”，表示：拒绝筑海物业公司的服务，拒绝支付未经自己同意的任何费用，其自有物业将自行管理至业主委员会选聘新的物业公司，因业委会及其本人从未与筑海物业公司签订物业服务合同。
经物业公司多次催交，刘楚文拒绝支付自2010年9月至2012年2月的物业服务费。筑海物业公司遂向法院提起诉讼，要求法院判令刘楚文予以支付。
刘楚文辩称，筑海物业公司无权对大厦进行物业管理并收取物业管理费，因为《筑海大厦物业管理委托合同》的签约单位是筑海(集团)房产总公司，不是筑海大厦的开发商广州市筑海房产开发有限公司，且《物业管理委托合同》系事后补签，因此，物业管理合同无效。大厦的其他业主都与物业公司单独签订了物管委托合同，本人对涉案物业系自行管理，没有签订相应的物业服务合同，无须支付物业服务费。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第十条第二款规定，物业公司强迫业主接受物业服务，不能要求业主支付物业服务费。
[争议焦点]
一、物业公司是否有权对筑海大厦进行物业管理并收取物业管理费？
二、本案是否适用司法解释第十条第二款规定？
[法院判决]
法院经审理后认为，物管委托合同的签约方与筑海大厦建设单位之间具有法律上的承继关系。原告自2005年起一直为筑海大厦提供物业服务，与大楼业主存在事实上的物业服务关系，且其业已补签了物管委托合同。本案原告不存在司法解释第十条第二款规定的物业服务合同权利义务终止后拒绝退出、移交的情形，故被告认为，原告强行提供物业服务，拒绝支付物业管理费，缺乏事实和法律依据，不予支持。判令被告于本判决生效之日起十日内给付原告筑海物业公司自2010年9月至2012年2月的物业服务费。
[律师意见]
物业公司有权对筑海大厦进行物业管理并收取物业管理费
本案所涉的物管委托合同，其性质属于前期物业服务合同。根据《物业管理条例》规定，前期物业服务合同由建设单位与其选聘的物业服务企业签订。本案中，筑海(集团)房产总公司与开发商广州市筑海房产开发有限公司之间具有法律上的承继性，有权作为开发商的代表选聘前期物业服务公司。虽然《物业管理委托合同》系事后补签，但事实上筑海物业公司自2005年起一直作为大厦的物业服务方为大厦提供物业服务，与大厦的业主存在事实上的物业服务关系。
物业管理是对管理区域内的业主及物业使用人提供的公共、整体服务，包括保安、绿化、清洁、公共设施及设备维护等内容。虽然被告刘楚文与筑海物业公司之间未同其他业主一样签订单独的物管委托合同，但被告实际享受到了物业公司提供的物业服务。根据司法解释第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”虽然业主非前期物业服务合同形式上的当事人，但业主是该合同项下权利义务的实际享有者和承担者，因此前期物业服务合同对全体业主具有约束力。物管委托合同约定了物业服务期限至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同并提供物业服务之日止。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，虽然筑海大厦业主委员会于2011年1月成立，但业委会成立后至2012年2月期间没有选聘新的物业服务企业，也没有重新签订物业服务合同，物管委托合同尚在有效期限内，被告作为筑海大厦的业主之一，当然也受物管委托合同的约束。
那么，被告能否拒绝原告提供的物业服务呢？由于建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有所有权、共有所有权和共同管理权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。建筑物区分所有权中共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个所有权人的个体意思为准。每个所有权人之间，不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助、相互制约之共同生活关系。因此被告作为单个的业主，不得以无需接受物业公司的物业服务为由进行抗辩，更何况物业服务对业主提供的是公共、整体服务，被告实际享受到了原告提供的物业服务，故被告关于其物业自行管理的抗辩缺乏法律依据。
本案不能适用司法解释第十条第二款规定
司法解释第十条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
根据上述规定，本条适用的前提是基于物业服务合同的权利义务终止后，物业服务公司“强行”提供物业服务。本案中，业委会于2012年2月21日致函，告知筑海大厦已新聘了物业管理单位，要求筑海物业公司向业委会移交相关资料并撤离筑海大厦，且原告与业委会在《交接协议书》中约定2012年3月1日作为物业服务管理的交接时间。因此在2012年3月1日前原告并非“强行”服务，并不存在物业服务合同权利义务终止后拒绝退出、移交的情形，因此，不适用司法解释第十条第二款的有关规定。被告关于原告强行提供物业服务的意见没有事实和法律依据，故原告有权对该期间的物业管理服务收取相应的物业管理费。
原载于《现代物业·新业主》2013年04期/总第254期
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