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物业服务企业以对房产前手业主享有的债权来对抗新业主享有的物权缺乏法律依据，阻拦新业主办理入伙手续构成侵权，新业主可以行使物权排除妨害请求权，并要求物业服务企业承担赔偿责任。
[案例]
广州市天河区人民法院委托洪欣拍卖行公开拍卖位于广州市天河区宏立大厦1201、1202、1203、1204号房产。林代非通过拍卖程序竞得了上述四套房产。同日，林代非作为买受人与拍卖行签订《拍卖成交确认书》，声明买受人在拍卖前已认真审阅了本次拍卖的有关文件资料，并对拍卖物内容及拍卖物现状无异议。2011年10月23日，广州市天河区人民法院出具民事裁定书，确认林代非以1,324万元竞得被执行人王西名下的涉案房产，并解除对涉案房产的查封。
2012年1月10日，林代非委托律师事务所向负责宏立大厦管理的广州市宏发物业管理有限公司（以下简称宏发物业公司）发出律师函，要求宏发物业公司立即无条件为林代非办理相关入伙手续。2012年1月14日，广州市天河区人民法院向宏发物业公司发出执行通知书，通知书称被执行人王西名下涉案房产已拍卖成交，林代非竞得涉案房产，现通知宏发物业公司，如宏发物业公司与原业主有未了债务，可另寻法律途径解决，不得阻挠林代非入住，否则将依法追究宏发物业公司及直接责任人员的法律责任。
经多次与宏发物业公司协商办理入伙手续事宜未果后，林代非向法院提起诉讼，要求被告宏发物业公司停止侵权，无条件为林代非办理入伙手续；宏发物业公司承担因其侵权给林代非造成的经济损失103,456元，其中租金损失按照办公用途指导租金标准每月每平方米75元计算，自2011年10月24日起算，暂计至2012年3月24日。
宏发物业公司辩称，涉案物业的前手业主王西自2005年3月1日开始拖欠物业服务费，截止到2011年10月23日，累计拖欠物业服务费本金和滞纳金共248,390元。如果原告林代非愿意交清上述物业服务费本金和滞纳金，可以为其办理入伙手续。因业主拖欠巨额物业服务费，物管公司拒绝原告办理入伙手续是无奈之举，不同意支付林代非要求的经济损失。
[案件争议焦点]
一、被告能否以涉案房产的前手业主没有交清物业服务费为由拒绝为原告办理入伙手续？
二、因被告的行为导致原告的损失能否获得赔偿？
[法院判决]
法院经审理后认为，原告通过拍卖程序依法取得涉案房产的所有权，依法拥有对自有物业占有、使用、收益的权利。被告作为涉案房产所在小区的物业服务提供者，有义务为原告办理入伙手续并提供其他相应物业服务。被告拒绝为原告办理入伙手续，侵害了原告占有、使用涉案房产的权利，应承担侵权责任。被告拒绝为原告办理入伙手续，造成涉案房产空置，应赔偿房产空置期间的损失。原告主张按广州市房屋租赁指导租金标准计算损失，法院予以支持。根据广州市天河区法院于2012年1月14日发出的执行通知书，可证实原告要求办理入伙手续遭到被告的拒绝。因此，以该通知作出之日2012年1月14日作为原告计算租金损失的起算日期。综上所述，判令被告应于本判决生效之日起10日内无条件为原告办理天河区宏立大厦1201、1202、1203、1204号房产的入住手续；被告应于本判决生效之日起10日内赔偿原告房产空置损失39,565元。
[律师观点]
一、被告不能以涉案房产的前手业主没有交清物业服务费为由拒绝为原告办理入伙手续。
根据《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，根据2011年10月23日广州市天河区人民法院出具的民事裁定书，确认原告以1,324万元竞得被执行人王西名下的涉案房产，涉案房产的产权即已发生转移，原告成为涉案房产的所有权人。《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，具体内容包括占有、使用、收益、处分四项权利。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2012年第9期/总第234期
(责任编辑：现代物业) |
