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随着社会经济的发展，人们的工资水平也在相应提高。广州市最低工资标准，从1999年的450元，上涨到2013年的1,550元，上涨了3.44倍。物业服务属于劳动密集型行业，人工工资占物业公司运营成本的比例较高。随着物业服务成本的攀升，很多企业如果维持多年前的收费标准，则入不敷出，陷入经营困境。物业费提价是陷入困境的物业服务企业必然要面临的问题。由于物业服务收费价格调节机制尚不完善，不少小区的物业服务费价格难以随成本的上涨进行同步调整。即便物业服务企业按照规定履行了提价程序，但实际收费时却仍然会遭到业主的抵制。提价是否有效往往成为近期物业服务类纠纷案件的审理焦点。本文结合广州市中级人民法院近期终审判决的几例涉及物业服务费提价的案件，对该类诉讼审理过程中出现的问题进行梳理，为参加该类诉讼的物业服务企业或业主提供参考。
物业服务费提价案的几种情形
物业服务企业通过征询业主意见提价后，要求业主按照提价后的标准交纳物业服务费，而某些业主认为提价不符合法定程序，不同意提价，从而引发诉讼。这类诉讼包括如下情形：一、业主向法院起诉，请求法院确认物业服务企业的提价行为无效；二、业主向法院起诉，要求法院判决物业服务企业退还多收取的物业服务费；三、物业服务企业向法院起诉，要求业主按照提价后的新标准交纳物业服务费。上述几种情况都涉及到提价行为是否有效，由于物业服务费提价涉及到小区全体业主的利益，往往牵一发而动全身。物业服务企业在参与此类诉讼时往往较为谨慎，以避免提价行为被法院认定无效带来的不良示范效应。
前期物业服务阶段由物业服务企业征询业主意见是否属于合法形式？
根据《物业管理条例》，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。而在前期物业服务阶段，由物业服务企业组织发放意见表的书面征询意见形式，是否属于业主大会的合法会议形式一直存在争议。某些业主认为，业主大会会议应由业主组织召开，没有业主委员会的情况下，可由业主代表组织召开，或者由街道办事处组织召开。但业主代表应如何产生，缺乏相关的法律依据。街道办事处作为业主自治的指导和监督机构，并不适宜主动召集业主讨论物业费提价问题。
在广州市中级人民法院的相关判决中，法院认为，物业服务企业采用书面形式向小区众业主发出上调管理费业主意见征求表，征询提价意见，符合《物业管理条例》中关于业主大会会议形式的规定，以司法判例的形式确认了物业服务企业征询业主意见符合业主大会会议形式。在前期物业服务阶段，物业公司可以通过这种形式，形成全体业主对物业费提价的表决意见，从而达到提价的目的。
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原载于《现代物业·新业主》2014年第2-3期/总第283期
(责任编辑：现代物业) |
