台湾积极推展观光产业，近年颇显绩效。2016年预估来台观光旅客总人数即将超过一千万人次，因此产生观光旅客住宿设施数量不足的课题。因观光旅客住宿需求激增，台湾各地如雨后春笋般出现兴建观光旅馆的风潮，此乃观光产业发展需求自然现象，但同时也牵连衍生“日租套房”新课题。由于日租套房的住宿方式牵涉物业管理领域，因此本期选择日租套房为台湾物业管理大观主题。

　　何谓“日租套房”?

　　“日租套房”系指台湾一般民众将自己私有产权的住宿场所，透过因特网或平面媒体管道，藉由物业管理专业服务方式，将住宿场所于某一定期限出租，提供观光或商务旅客住宿，以求创收谋利的新类型旅游住宿。

　　旅游住宿场所若以出租时间的长短分类时，包括时租(以小时计)、日租(含数日)、周租(可能数周)、月租(可能数月)、季租(可能数季)、年租(可能数年)等方式。

　　旅游住宿场所若以主管机关划分时，经常以设施类型表达，包括：(一)交通观光部门主管来台观光旅客的住宿场所，主管对象场所通称为大饭店、旅馆、宾馆等;(二)农业部门主管非都市土地使用地区，对象为已兴建的各色各样农舍、渔舍等建筑，转用为短期出租的民宿等;(三)营建部门主管一般民众的居家住宿设施，包括住宅小区、公寓大厦、透天厝[1]等。

　　很吊诡的一件事是，由观光部门主管的观光旅客住宿场所，大部分设置于城市乡镇里的宾馆、旅馆或饭店;若观光旅客住宿在一般民众的私有公寓大厦内，观光部门目前界定并非其所管辖对象。反之，营建部门是以“公寓大厦管理条例”主管一般民众的居家住宿。“公寓大厦管理条例”立法时，原本想象管理对象为居住长达数月之久的长住者或多年永续居住的长住者，从未想过会出现只租用几日、几周或几个月的新类型旅住形态者。综言之，观光旅客来台住宿在一般民众私有产权的住宿场所，包括日租、周租、月租的旅宿场所，通称为“日租套房”。

　　对应观光发展需求所衍生新类型的日租套房，经常发生建筑消防、建管、公安、卫生与邻里不睦的冲突问题，行政机关如何管理?这就是本文所论述的主题。

　　日租套房新闻报道与关键问题

　　日租套房究竟有哪些问题呢?回顾2010年观光产业起飞后至2014年期间，藉由许多则新闻报道，即可窥探日租套房衍生问题的纵横面向，以及具体呈现的关键问题：

　　2010/08/26租屋新模式 日租套房正时兴

　　不少包租公买进了套房，但住宅报酬率不高，又担心租客赖着不搬走，造成自己的困扰，因此将套房采用类似旅馆的“日租”经营模式应运而生，以单日租金一千两百元计算，若是满租，租金收益至少比一般套房多出四成，因为这样的获利，也让越来越多人进入日租套房的市场。但房仲业者也提醒，由于消防法规的限制，日租套房不少是游走在法律边缘，因此在投资日租套房时要特别注意。

　　【关键词】一般公寓套房采用类似旅馆的“日租”经营

　　2011/05/05日租套房网络广告 北市下令移除

　　日租套房打着便宜、便利口号，和正牌旅馆抢生意，实则安全堪虞。台北市为遏阻业者透过网络打广告招揽生意，台北市官方上午召开记者会表示，已发函雅虎网络业者，于函到日即移除相关广告，否则开罚。台北市观传部门与消防、警察、卫生和税捐单位上午联合召开记者会，宣示台北市查处日租套房不法的决心，未来并会设法辅导业者走上“正路”。

　　【关键词】日租套房网络广告揽客

　　2011/05/06消防、建管、卫生……日租套房治安的死角

　　日租套房虽然价格优惠，但因无照营业，设施不一定通过官方检查认证，消防、建管、卫生等问题相当多，住宿者消费权益不易获确保，且出入分子不易管控，经常有民众反映沦为性交易或吸毒场所，俨然成为治安死角。台北市警局已将日租套房列入“清楼项目”查察对象，配合进行相关稽查。北市建管部门表示，许多日租套房隐身在住宅区中，已违反土地使用分区管制规及“都市计划法”规定;市府消防局也指出，业者很可能未向建管处申报公安设施，装潢上未经过检验、认证，可能未使用防火材质，逃生标示也不像旅馆经过检验。

　　【关键词】日租套房(消防、建管、卫生、性交易、贩毒)治安死角

　　2013/2/6日租套房 公安死角……北市“议员”促纳管

　　北市观光客暴增，日租套房问题也日益严重。因日租套房常化整为零，散在各住宅大楼内，查察不易，不仅造成公安死角，也常衍生消费纠纷，“议员”建议修法纳管。依“发展观光条例”与“旅管业管理规则”规定，日租套房须有“不动产租赁方式经营、提供不特定人有日或周住宿或休息事实、收取费用营业、未取得旅馆登记”等要件，地方主管机关才可裁处。观传官员胡宜珍坦言，从2010年底开始，市府开始受理日租套房检举，2年多下来，总计接到300多件投诉，至今却仅开罚百余件，在人力不足下，“真的很难查”。

　　【关键词】日租套房常化整为零散在各住宅大楼内，日租套房须以不动产租赁方式经营

　　2013/2/18灭火器过期10年 夺命日租套房遭罚!

　　情人节发生在宜兰罗东的日租套房一氧化碳中毒事件，造成一对情侣双亡。下午宜兰县官方稽查人员前往现场突击稽查，发现大楼的楼梯间堆满了杂物，楼梯扶手也摇摇欲坠，甚至连灭火器都已经近20年没有更换，安全上处处都是漏洞。附近邻居也反映日租套房，常有人开派对，晚上非常吵，民众也希望能赶走业主，以免影响住宿安全。

　　【关键词】日租套房常有人开派对晚上非常吵，日租套房一氧化碳中毒造成情侣双亡

　　2013/09/05盐埕区闲置大楼多 警方清楼

　　随都市发展人口变迁，高雄市盐埕区，从繁华转变没落，辖区内有多栋闲置大楼，又以日租套房大楼多，人口流动复杂。盐埕警分局为掌握区内治安人口，每月不定期举行清楼项目，针对列管大楼家户查访，项目中屡次查获毒品通缉犯、毒品人口等，也建立警民关系，改善治安。

　　【关键词】闲置大楼以日租套房经营，清楼项目查获毒品通缉犯、毒品人口

　　2014/3/6日租套房客中毒亡 二房东遭诉

　　一名加拿大背包客去年来台赏跨年烟火而投宿台北日租套房，却因一氧化碳中毒身亡。台北地检依业务过失致死罪嫌起诉二房东。起诉书指出，加籍背包客等人去年底投宿位于台北市大安区的日租套房，却发生一氧化碳中毒意外，结果多人中毒被警消送医急救，其中加籍背包客呼吸衰竭身亡。检警调查发现内有2间套房，原先走道却被打掉，只有加籍背包客住的房间有门，通往阳台的热水器，阳台装气密窗且紧闭形同密室，加上热水器未装强制排气装置，无法排出燃烧废气，一氧化碳就直接灌入死者房内，并蔓延到其他房间。

　　【关键词】日租套房热水器未装强制排气装置，加拿大籍背包客中毒亡，二房东遭诉

　　2014/7/20日租套房 应按营业用税率课征房屋税

　　财政部门指出，以日租或周租方式供观光客短期居住，属于提供客房服务或度假住宿服务的短期住宿服务业，应按营业用税率课征房屋税。财政部门表示，租赁公司或一般营利事业所有房屋出租，应按房客使用性质课以不同税率课税。例如供住家使用，应按住家用税率课征房屋税，日租套房因属供旅客住宿使用，具营业性质，应按营业用税率课征房屋税。

　　【关键词】日租套房属住宿服务业，按营业用税率课征房屋税

　　前述日租套房新闻报道，乃2010年台湾观光旅游业兴盛后，所衍生的问题。我将更多已收录的日租套房问题新闻，仅列出新闻标题再补充详述一段如下：

　　日租房窜起收入多三倍;都会日租套房违规公安未爆弹;稽查违法日租套房;高雄85大楼民宿夯房价涨一倍;日租套房多无照业者盼就地合法;日租套房违规营业抓不完;租屋新模式日租套房正时兴，日租为名有一套时时搭配有促销，日租套房藏大楼投资客恐触法，日租套利容易投资客趋之若鹜，政府拟修法管理投资日租须三思，租房子短租市场长红，日租套房被罚20万诉讼遭驳回，京站盼就地合法……

　　日租套房的问题与管理

　　日租套房的问题除牵涉发展观光与旅馆管理的办法，也波及一般民众资产的活化结合新兴科技因特网营销技术。以下拟以物业管理观点，详细分析问题的类型与本质。

　　日租套房问题归属物业管理之类型

　　台湾物业管理服务项目与范畴划分三类型：建筑物与环境之维护、生活与商业之服务、资产经营与管理。本文尝试将前述分析所发现的问题归纳如下所示物业管理范畴三类型：

　　第一类：建筑物与环境之维护

　　对应的问题包括日租套房消防、建管、卫生、治安;日租套房应具备的设备须强制设置;各地方行政部门加强稽查违法日租套房等。物业管理的建筑物与环境之维护，主要检核建筑物设施与设备的设置，包含公共安全的保全、环境的保洁与设备的维护课题。日租套房的问题本质，确实涉及物业管理的核心范畴。

　　第二类：生活与商业之服务

　　对应的问题包括日租套房的经营单位设置网站以网络广告揽客，各县市行政管理人员盯上日租套房要求网络撤广告。日租套房是一种租屋新模式，“日租”为名有一套时时搭配有促销。譬如因应市场的竞争，日租套房业者除积极上网推销自己的套房，也为避免淡旺季落差影响太大，业者想出许多诱人优惠办法。换言之，观光旅客仍存在稳定住宿需求，需求获得解决方式来自新兴科技的因特网媒介，业者提供住宿区位交通便利、价廉物美且服务周到的对象。台湾短期内拟全面禁止一般民众经营日租套房，确实有执法上的难度。

　　第三类：资产经营与管理

　　对应的问题包括民众于市区位置便利的闲置大楼采日租套房经营，日租套利容易导致投资客趋之若鹜。换言之，不动产投资客明知恐触法也仍随意于私有大楼内设置日租套房，导致日租套房被罚20万元，尽管提出诉讼仍遭法院驳回败诉。从物业管理观点言之，一般民众贪婪采最大获利的思维经营家产资产，当前又无适当法令管制一日或一周的出租场所，所以日租套房仍在台湾各地区继续存在，逼迫官方须积极修法管理投资日租套房的办法。

　　个案报道：台北京站日租套房之管与罚

　　台北京站日租套房位在台北车站站前，与台北捷运站大楼共构的建筑物，由于土地建物采用设定地上权的开发方式，吸引许多投资客购置公寓套房，以后转为经营出租套房。由于地点交通便利，设置“京站时尚日租”网站提供充分信息，包括套房价格、电话、租期，甚至日文解说，自然成为出租套房的首选。由于经营太成功、声誉太响亮，以致遭到检举，乃有日租挨罚30万元，京站盼就地合法。就有如下所示新闻报道：

　　【2013/2/7日租挨罚30万 京站盼就地合法】台北市府“名下”的京站(台北转运站)内公寓套房，自2010年起不断遭检举违规经营日租套房。经2年余调查，市府上月10日开罚30万元。为解决争议，近日传出，京站方面希望市府能协助就地合法。……市府当然乐见业者愿意合法化纳管，但也强调，只要业者还没拿到旅馆营业登记前，就不能以日租形式营运，否则仍将继续开罚。……BOT案地主之一市府表示，原本营运契约就仅要求转运站的规模与运转功能，其余空间因土地属商业区，原本就可兴建旅馆，只要业者能符合建管、消防、旅馆等相关法令规定提出申请，对合法化乐观其成。

　　“京站时尚日租”物业管理公司表示，遭开罚后目前套房已改为“月租”，即纳入一般“公寓大厦管理条例”之规定，由大楼管理委员会管理。京站公司表示，已要求物业管理公司营运必须符合法令规范与营运契约。

　　本文特别以个案报道台北京站日租套房的改善与管理，仅能提示“日租”改“月租”管理对策，显然只要日租或周租丰硕获利的诱因仍存在，问题似仍未根本解决。

　　日租套房须以不动产租赁方式经营

　　交通观光部门显然只管宾馆、饭店之类型的住宿场所，不管一般民众自家经营的日租套房。日租套房结果问题认定用途类似旅馆的“日租”经营，日租套房属住宿服务业，须归属营建机关主管的“不动产租赁业”，且由于实质经营方式乃商业行为，场所需按商业营业用税率课征房屋税。

　　依“发展观光条例”与“旅管业管理规则”规定，当日租套房被主管法令认定为“不动产租赁业”时，必须依据“公寓大厦管理条例”管理，日租套房的课题就逐渐涉及物业管理服务的范畴了。台湾的物业管理服务业面临此课题，究竟是福还是祸?真的难言。但可以肯定断言，“业必归会”，任何行业必须归属加入同业公会，同业公会的自治与自律，乃代理官方管理“日租套房”的第一道门坎。第二道门坎必定落到住宿场所的管理委员会身上，管理委员会的分身就是物业管理公司，物业管理公司今后究竟应该如何面对全体居民住户呢?可能是物业管理服务业的新课题。

　　结语

　　撰写管理日租套房的思辨课题，我的思维相当错乱。深觉只是一小撮唯利是图的投机客、投资客，将自有私宅转为经营日租套房，一方面引起旅馆业界的不满与检举，另一方面又造成原本安居住户环境治安的不宁与恐慌，眼见台湾的日租套房社会问题才刚要萌芽发生。

　　我曾旅游参访过大陆许多省份的许多名胜景点，景点内外许多城市乡镇，也不时出现提供观光旅客住宿宣传，是否有一部分也属日租套房呢?

　　我必须清醒自我思辨，当配合国家或地方推展观光产业的大战略下，是否能允许一般民众住家转为提供给不特定的多数者短暂住宿日租套房?行政机关需要管吗?如何管理?管到多严格?问题待解请教。

　　(本文所有货币单位均为新台币元)

　　注释：

　　[1]台湾人把由一户人家居住，占地面积很小，看上去顶天立地的建筑称为是透天厝[cuò]。(搜狗百科)

　　原载于《现代物业•新业主》2014年第8期/总第298期