|
所谓“整建与维护型”都市更新，是对既存建筑物不采取全部拆除重新建设的方式进行更新，换言之，可比喻为“穿着衣服改衣服”，但其难度不低于建筑重建，是小而美却可立大功的建筑再生模式，房价亦可随之大涨甚至翻倍。而当物业管理参与都市更新，则产业将从单栋建筑的物管时代，转型成整合型、专业化的“街道物业管理公司”、“建筑外墙拉皮整型技术公司”、“建筑医院的物业管理公司”，市场大为拓展。
前言
台湾都市更新事业近年来逐渐蓬勃发展，尤其台北开发建地难求，都市干道两侧低楼层之改建，或捷运车站周边地区整建，或逐年抛售公有土地，常见街廓整体开发与营建，展现重建型都市更新的迹象。另一方面，从整合型物业管理服务业的快速发展，既有公寓大厦或住宅小区数栋建筑群，有关建筑物与环境的维护管理、大厦公寓居民生活与商业服务、庞大建筑设施与设备资产的经营与管理等课题，逐渐形成一股专业化、整合型物业管理新市场需求。
台湾各县市政府依据都市计划法，行政组织章程编制都市计划业务执行部门。都市更新乃依据都市更新条例，此制度虽然已经执行多年，但回顾各县市推展此业务与执行绩效不佳，全台只台北地区近年来比较活络而已。其次，物业管理主要依据法源为公寓大厦管理条例、保全业法等相关法规，现在各县市成立许多的保全、清洁公司发展业务。近年来由民间业者积极提倡物业管理服务业，此种整合型服务业确实逐渐蓬勃发展。
都市更新与物业管理究竟有何关系？两者如何结合、互补与发展？存在哪些等待厘清与解决课题？
物业管理结合都市更新之课题
依据都市更新条例第1条：都市更新是为了促进都市土地有计划之再开发利用，复苏都市机能，改善居住环境，增进公共利益。而第3条则载明：都市更新系指根据条例所定程序，在都市计划范围内，实施重建、整建或维护措施。换言之，都市更新有“重建”、“整建”或“维护”三类型，其办法与对应的效果如图1所示。
台湾的建筑与不动产业界中最初出现“物业管理”专业用语，乃1992年6月13日刊登于《台北建筑》通讯刊物，由颜世礼撰《不动产之第三级产业：物业管理》文章中，如今已形成两岸三地通用专有名词。但台湾的物业管理定义与范畴，乃肇始于2004年通过的《服务业发展纲领及行动方案》（包括物业管理服务业），乃确定图2所示物业管理之定义、类型与范畴。
图1 都市更新的类型、办法与效果
图2 物业管理之定义、类型与范畴
发现都市更新的“整建型”与“维护型”，可整合成“重建”、“整建＋维护”两类型，如此形成都市更新的两类型，如图3所示对应物业管理的三范畴来进行分析。
图3 都市更新与物业管理内容之对应关系
其次，将物业主导者划分为公部门“官方”与私部门“民间”两类型。并以物业管理主导者做为横轴、都市更新类型做为纵轴，如此形成图4所示数学四象限，每象限依据内容特性分别命名四种模式，并以实际案例配合说明都市更新结合物业管理之途径。
模式一：公有土地都市更新，案例：基隆火车站地区
说明：都市更新范围内以公有土地为主，当推展都市更新时，物业管理如何参与的时机、方式与可能贡献的专业服务。拟以“内政部营建署”推动中的基隆火车站地区案例说明之。
模式二：民间申请自划都市更新单元，案例：台北南京东路吉林五小段案
说明：选择台北南京东路吉林五小段案民间地主与建设公司[1]，依据都市更新条例中的自划都市更新单元办法，提案推动都市更新案例。说明物业管理专业服务如何介入与协助整合地主分歧的意见，制作都市更新概要计划书与事业计划书。
模式三：公有建筑物群之整建维护，案例：公宅小区、校园校舍
说明：很多公共建筑，包括行政厅舍、校园建筑或国民住宅等建筑群，必须依据屋龄、屋宇窳陋实况，进行建物与环境的各项整建与维护工作。这种需求即属于物业管理第一类的“建物与环境维护”专业服务业务。本文选择国立大学校园校舍[2]、各县市公共住宅整建维护等案例说明之。
模式四：民间建筑物整建维护，案例：台北联合第一大楼
说明：民间地主或建筑物区分所有权人拥有的都市主要干道高楼建筑物，例如台北联合第一大楼逐年高龄化，大楼管理委员会正考虑老屋拉皮建筑更新模式，依据台北市政府都市更新业务推展办法，申请建筑物整建与维护的经费补助，因此建物的整建与维护课题，乃都市更新结合物业管理最为代表性的业务。
图4 都市更新“重建型”、“整建+维护型”对应物业管理两类主导者之四类模式
重建型都市更新结合物业管理
认识都市更新的类型、范畴及物业管理的定义、范畴后，本文以“重建型”与“整建＋维护型”都市更新别两类型，并以“官方”与“民间”物业主导别两类型，举例探讨都市更新结合物业管理的四种模式。
物业管理前期介入都市更新的方式
建筑生命周期（图5）乃指一栋建筑物从无到有、从有到无的过程。建筑物一般藉由“建筑策划”而诞生，经历规划、设计、施工与使用各阶段，以至到达判断是否更新或拆除，方式包括对建筑物进行修缮维护、保存现况或重新设计施工整建后再利用，或拆除旧建筑兴建新建筑。
物业管理所涉及的领域、范畴与知识，一般泛指建筑物营造施工后，经过一段漫长使用时间所积累的物业管理服务所形成的专业。但乍看图5所示内容，物业管理似乎只衔接在施工、营建管理之后，反而经常忽略物业管理知识可回馈与衔接设计管理、策划层面的价值。
换言之，物业管理专业知识足以提供建筑生命周期的前期阶段，尤其在启动建筑策划、执行方案规划阶段时，提供业主、建筑师与各相关专业技师关于空间、设备在管理、维护与长期营运层面，所积累的管理物业、创造价值的经验或通则等信息，这种重要的物业管理知识如果能于适当的时机早期介入，一般称为“物业管理前期（早期）介入”。
专业的物业管理观点，对于建筑结构、建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、保全管理、应变配套措施等各主题，能够提出创造物业价值的合理化建议，并基于自身的物业管理经验，对大楼（或称建筑、设施）物业管理的行政组织结构、人力岗位配置、各岗位工作流程、岗位责任制、人员培训计划、大楼中长程维护与营运计划等事项制订管理制度。这就是物业管理前期介入的内涵与专业能力，基于如此的专业足以贡献建筑策划、规划或设计阶段之参考，即能创造与提升物业的新价值。
其次，何谓“前期”的时间点？有多少适合介入的时间点？各时间点介入有何不同绩效？第1个介入的时间点在“使用阶段”前，包括竣工后立刻介入物业管理执行作业、协助业主征选物业管理服务公司；第2个时间点在营建发包阶段前，包括物业前期参与项目管理工作、前期参与规划设计作业、前期介入预算管理作业，前期要求工程顾问图纸作业等；第3个介入时间点在建筑策划与规划阶段，包括物业项目拟引入的业种、业态、业务的评估，针对拟开发对象建筑物总容积而言，如何提升楼地板坪效（面积效率）的概估或空间用途的调整。
政府主导的都市更新与物业管理
虽然前述如此多的介入时间点，但对于重建型的都市更新事业推展，第3个介入时间点——物业管理前期介入建筑策划、规划等专业服务，对提升与保证物业管理之决策最有帮助。尤其在政府主导型的公有土地都市更新事业的推展过程中，更需要引入专家担任物业管理前期介入的角色。
1.都市更新的物业资产管理与营运
众所皆知，更新都市即在营造物业资产。资产价值如何长期管理与营运，更是重建型都市更新的最大课题。如图6所示显而易见，重建型都市更新与物业管理中的资产营运与管理范畴，专业结合力强、关系最为密切。简言之，拥有决策权的智慧业主，必须深入了解物业管理前期介入的价值与运用途径。以下列举实例阐述道理：
●购物中心：一般重建型都市更新项目的基地面积大、总楼地板面积大、商业空间面积大，更新方案中会出现商务楼地板面积，经常引入购物中心等大型的商务物业，评估如何引入商务的业种、业态、业务，以及如何招商、营运管理的知识，必须藉助专长商务的物业管理前期介入[3]，才能协助与保证都市更新事业的成功。
●公寓住宅：无论公私部门主导的公寓大厦或住宅小区规划，也是重建型都市更新计划中的主要项目，物业管理前期介入可以协助招商策略、分坪策略，或节省管理经费、创造物业开源的各种途径。
图6 都市更新重建型与物业管理专业服务结合强弱对应之关系
2.案例说明：基隆火车站地区
官方近年来推动都市更新示范计划，协助各县市落实都市更新示范计划，辅导完成50个先期规划案，基隆火车站即其中一个。本案相关基本资料简介如表1所示：
表1 基隆火车站地区都市更新计划概要资料
注：建蔽率系指单层建筑面积与建筑基地面积的比值，资料来源：《都市更新总顾问》委托技术服务案，本表省略原有“推动时程”项目
经由本案数据一、二的分析后，对于重建型都市更新事业计划推展中，最需要具有专业的物业管理团队参与。所谓专业的物业管理团队或公司，以本案为例是指专长于电视台、旅馆、商场、购物、美食、Outlet中心、舶来品批发……设施物业管理经验者参与。其真正的决胜点在于物业管理专业结合都市更新中的招商策略与营运计划建议等事项[4]。
民间主导的都市更新结合物业管理
官方主导的重建型都市更新计划决策者大部分为公务人员，对于推展都市更新的心态、责任、利益、法令等各面向，均受到相当大的拘束。反之民间地主如何与建设公司或代理人等第三者合作模式，也能提示都市更新结合物业管理的发展途径。
1.民间自行划定更新单元与物业管理的关系
依据都市更新条例（2008年1月16日修正）第三章都市更新事业之实施，第11条规定：
未经划定应实施更新之地区，土地及合法建筑物所有权人为促进其土地再开发利用或改善居住环境，得依主管机关所定更新单元划定基准，自行划定更新单元，依前条规定，申请实施该地区之都市更新事业。
台北市也公布未经划定应实施更新之地区，自行划定更新单元建筑物及地区环境评估标准，民间可依据此办法推展都市更新。其申请程序如图7所示的两阶段：
图7 民间自行划定更新单元申请作业流程
依据自行划定更新单元的作业流程划分两阶段，第一阶段为“指标审查”，第二阶段为“更新计划书图审查”。关于民间团体申请或办理自划都市更新单元业务，或拟订都市更新事业计划书图等业务，专业上原属于都市计划技师或规划顾问公司的主要业务，勉强将此业务也纳入物业管理范畴，仍有待商议与斟酌。但物业管理范畴的第三类属于资产经营与管理，专长此领域专业者经常毕业于大专院校的都市计划、地政或不动产科系所。
换言之，探讨民间自行划定更新单元业务，是否有机会可由物业管理专业者承担，其问题在于承担者或承担公司（代理人），是否具备从事土地开发与不动产经营的专业知识[5]。本文重点置于物业管理结合都市更新发展的途径与机会，撰文立场上会说服有志物业管理服务业发展的同行，值得拓展学习前述申请都市更新作业相关专业能力。
2.物业管理前期介入都市更新事业概要书之制作
民间自行划定更新单元业务于第一阶段指标审查，第二阶段更新计划书图审查，其提出资料有关都市更新方案中的建筑设计内容，虽仍属建筑基本设计的程度，于尚未展开细部设计前，物业管理专业才有机会依据物业对象物基地区位、用途特性等条件，提出提升物业价值的规划设计参考意见与建议。这些建议内容无论对地主或建设公司决策者相当具有说服力，其建议事项也为便利建筑师落实细部设计之依据。
台北市南京东路吉林段五小段自划都市更新单元计划案，笔者作为地主代表曾向德运建设公司都市更新代理人提出表2所示内容，建议都市更新事业概要书与计划书，尽量能从物业管理面向落实建筑规划设计方案。
表2 物业管理专业观点提供拟定都市更新事业概要书、计划书参考依据建议
资料来源：黄世孟撰
其次，通常向台北市都市更新处提出《都市更新事业计划案》内容中，有独立“管理维护计划”项目，笔者详阅该项目呈现内容相当一般化、原则性，换言之，内容似乎通用于任何一栋建筑物，而未能针对建筑师所设计方案撰写更细致的管理维护计划内容。建议台北市政府能从严审查“管理维护计划”项目内容[6]，一方面开创台湾建筑行政重视软硬件结合新时代，另一方面强化物业管理前期介入可贡献的专业面向与商机。
除前述外，第1个介入的时间点“使用阶段”前，《住宅交屋与使用手册》的制作，也是物业管理可以结合都市更新的机会。都市更新建筑物竣工交屋给购屋者前，能兼顾售屋者与购屋者立场制作一套有保证质量的住宅交屋与使用手册。尤其考虑售屋者与购屋者不同立场，住宅签约缴款交屋时，对于住宅交屋与使用手册存在不同需求。物业管理者若确实了解两者共通认同、相异观点等灰色地带的实情，就需更有专业能力制作功能健全与内容踏实的《住宅交屋与使用手册》。
3.案例说明：台北南京东路吉林段五小段自划更新
拟定台北市中山区吉林段五小段185地号等19笔土地都市更新事业计划案，乃土地及合法建筑物所有权人，为促进其土地再开发利用或改善居住环境，得依法申请划定更新单元案例。基地位于台北市南京东路二段、南京东路二段21巷及南京东路41巷所围范围，基地内既有建筑物以二至四层楼透天厝居多（图8）。地主评选都市更新实施代理人为德运建设公司，本案已进行至审查都市更新事业计划书图阶段，同时实施者也已经举办完成公听会（图9）。
图8 都市更新区南京东路二段干道的建筑物
图9 中山区吉林段五小段185地号建筑物更新公听会
民间地主可藉由申请自划都市更新单元途径参与都市更新事业，更新过程相当漫长，需要专业者协助召集、举办各类会议或活动、制作申请计划书图、缴交申请计划书，针对计划书图的专业审核与管控，尤其建筑设计标准平面图（图10-A、B），需有物业管理前期介入机制，于最适当时间点、介入最适当专业服务，才能保证都市更新事业的时程与质量。
图10A 中山区吉林段五小段185地号第一次建筑标准层平面图
图10B 中山区吉林段五小段185地号第数次后建筑标准层提案平面图
原载于《现代物业·新业主》2011年第10期/总第202期
(责任编辑：现代物业) |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
