物业管理与台北都市更新发展的结合（2）_现代物业杂志-专业物业管理和设施资产管理培训知识门户网站|业主委员会大会交流天地

　　整建与维护型都市更新结合物业管理之分析

　　所谓“整建与维护型”都市更新的特点，是对既存建筑物不采取全部摧毁重新建设方式，换言之，可譬喻为“穿着衣服修改衣服”的方式，但其难度不低于前述重建型都市更新模式。重建型个案虽少，但却亮丽显眼吸引人，颇易受执政决策者青睬与重视。但整建与维护型都市更新个案，往往规模较小、案例相当多，区位可能分布到干道或小巷中，只是一栋建筑物外墙的整建、或室内水电设备管线更新而已，但属性却如蚂蚁雄兵，是小而美、可立大功的建筑再生模式。

　　都市更新整建维护补助制度

　　探讨都市更新中的“整建”与“维护”两种模式，也可称为“建筑再生”模式，单栋建筑物与群体建筑物在建筑再生的整建与维护过程中，如何结合物业管理发展，为下文论述重点。

　　1.整建与维护型都市更新结合物业管理之模式分析

　　回顾图6所示都市更新重建模式与物业管理三领域关系图后，继续探讨图11所示都市更新整建、维护模式与物业管理领域之关系。依据都市更新的整建、维护定义，本研究主张“整建＋维护”模式的称呼为“建筑再生”，乃可称为“都市更新之母”，是最值得当前台湾积极推动都市更新的落实方式。兹为说明此种观点的论述，首先列举实例说明如下：

　　图11 都市更新重建型与物业管理专业服务结合强弱对应之关系

　　2.建筑物长期维护经费编列与补助制度

　　推动整建与维护型都市更新的政策成败关键，对公部门而言，需考虑建筑再生所需修缮整建经费能否建立补助制度；对于私部门而言，如何建立大楼管理委员会定期储存长期维护修缮基金制度。现在乐见台北市启动“都市更新整建维护规划设计及实施经费补助”办法，值得宣传推广、培训人才、增编补助经费，绝对帮助加速都市更新事业的成就。反之针对民间团体主导的公寓大厦，当进行整建维护的建筑再生工程时，如何协助筹措足够整建维护修缮的经费，是非常值得探讨的课题。本文提出物业管理前期介入，可从开源与节流两面向，探讨住户减缴管理费、加速库存公积金的作为，可参阅表3所示。

　　表3 从物业管理前期介入观点探讨公寓大厦规划设计阶段减缴管理费的建筑设计方法

价值	项目	公寓大厦规划设计减缴管理费的建筑设计方法考虑要点
开源	公共设施	于全体公设应留设空间给公寓大厦管委会营运处理及举办活动等多样性使用，增加管委会收入。
		配合基地区位特性与周遭条件，视其需求，考虑规划日后与邻近地区可共享之公共设施空间，以供未来可出租之机会（如会议室、健身房……），以增加管委会收入。
		以不影响住户生活安全前提下，公共设施（如游泳池、健身房）考虑未来对外服务之可能，其配置位置与动线应与住宅区域应有相关管理配套措施，保障住户生活质量。
		留设大楼资源回收处理空间，分类处理回馈管理费。
	停车系统配置	地下停车空间之柱间应考虑停车格数最佳化，考虑合理的柱间模矩，以利有效增加停车格配置。
		规划可出租部分停车位（其建设成本，可转至其他停车格），未来移交管委会统一管理出租。
		地下层之零散停车空间，设置储物空间，以利未来管理委员会供作出租之使用。
		考虑住户进住将其车位于白天上班时开放出租的可能性，事前规划出租服务动线，便于日后管理，保障住户生活质量。
		留设汽车美容洗车工作区或工具储藏室，以异业结盟模式提供服务，增加大楼收入。
	广告机会	外观广告留设位置需考虑周遭道路平面道路、高架道路可视性与广告位置的被视性，决定适宜广告位置与面积大小。
		考虑基地区位与产品定位，配合立面开口部，预先留设未来可能增设户外广告/电视墙/户外屏幕等适合形式的广告机会，增加未来大楼收益。
		建筑物屋顶具广告机会之可视位置，考虑突出等特殊设计，以利广告效益。
		配合大楼整体外观，预先考虑骑楼柱子/墙面留设户外广告/灯箱的广告机会，以增加未来大楼收益。
		在门厅等公共空间适合位置，考虑设计生活信息跑马灯，提供住户生活信息与创造广告机会。
		在电梯间内外适当位置，留设LCD/电浆屏幕，提供住户生活信息与广告机会。
节流	开口计划	公共空间设计有助于室内空气对流的开口方式，以减少空调使用频率。
		引入自然光的设计，如地下室通风采光井设置、开口位置及大小，达到节省白天公共电支出。
		遮阳型式须依开口方向（东西向或南北向）及太阳照射角度的不同，选择适合的屏蔽类型。
		阳台栏杆的变动弹性设计，方便日后住户搬运大型家具，避免搬运时造成建筑物的损害。
	墙面材质	建筑外墙如为多种材料选择选择易于养护且具相同耐用年数的建材，养护计划可利于后续维护。
	墙面材质	外墙材质选择应考虑未来在使用清洁溶剂时的特性，以不破坏材质与不污染环境为原则。
	景观植栽	植栽选择应注意树种特性，以易于养护为优先考虑栽种。
		依植栽种类，选择适宜的移植期并与施工期限相搭配，以增加植栽存活率。
		设置自动浇灌设备，减少人力成本支出。
		有景观水池或戏水池设置自动水循环过滤系统，减少水费支出。
		在适当位置（例如设置于2楼利用落差达到重力落水）设置雨水储存装置（雨扑满），以减少浇灌水费、马达电费支出。
	管线配置	将各级管线依使用类别、层级等，分层集中管理，并将各级管线汇集与公共服务空间整合，装设置控制阀与维修平台，以利日后维修与管理。
		管线（雨、污水、电气、废弃物、瓦斯）配置与标示需整齐清楚，达到维护管理的便利性，避免提早劣化，以维持或延长管线使用年限。
		室内空间设置明管，配合室内装潢美化，以利日后维修。
		住户单元废气、油烟排放口设置位置，应避免墙面污染，以维持立面清洁。
	照明计划	全体公设与外观照明应选用获公家认证的省电照明设备，如LED照明设备、省电灯泡、感应式照明设备等。
		全体公设与外观照明应选择可增加光照面积的灯具，以减少灯具的使用数量。
		选用可控管亮灯时间的系统仪器，依特定时间自动开关或搭配日光时序变化，自动调节灯光明暗（亮度、明度），以达节流的目的。
		灯具种类的选用应以日后更换率、灯具使用寿命及易于维护更新、价格合理性为考虑面向。
	机电设备与设备空间／电梯设备	须预留机电设备维修适当适量空间，方便日后检修管理，避免提早劣化，维持或延长设备使用年限。
		依各类设备特性，规划配置位置及防护措施（如防水及利于散热），以降低设备的损坏率。
		配合大楼使用模式，电梯选择以低耗能为原则。
		电梯分层（奇偶数）停留，避免能源损耗，减少公共电费的支出。
		控管电梯内亮灯时间，或自动调节灯光明暗（亮度、明度），以达节流的目的。
	节能考虑	配合当地气候环境选择低耗能的建材（木构材、隔热或不易蓄热材料等），以避免不必要电能的支出。
	节能考虑	考虑能源成本，适当使用节能设备，如太阳能光电板、通风设计，电源省电设施等。
	安全系统／中央控制室	以电子化专业保全系统辅助保全管理系统，减少人力成本支出。
		藉由设备辅助楼层空间管制，于每个动线节点出入口设置感应系统，有效控管进出入人员，且减少人力成本支出。
		各住宅单元感应器信息回馈到大楼中控系统，便于及时处理，避免突发灾害所造成财产之损失。
		整合各类型防灾系统感应设备，便于监测与管理。
		智能型中控系统，统一处理接口、收集、分析处理信息、节省时间成本，减低灾害造成的损失。
		与管理员室、出入口动线等，关联使用、集中管理，达到节省空间、节省人力成本的支出。
	防灾计划	为预防火灾发生，在规划上应注意建材选择、消防监控系统的配置、避难空间的划设，以及防火区划设计，避免火灾发生时造成过大之损失。
		地面层防水闸门的设置高度应考虑当地的洪水频率、地势高低，能确实避免日后水灾之发生所造成的损失。
		留设防灾设备的维修空间，避免造成日后设备损坏维修之困难，以减少维修成本的支出。

　　资料来源：李志明，高雄大学都市发展与建筑研究所硕士论文，2007年7月

　　政府主导的建筑物整建维护与物业管理

　　政府主导型的整建与维护型都市更新，乃针对公有单栋建筑物或数栋建筑群为主，这些对象过去均依据公部门设施定期编列预算的方式，进行建筑物整建、维修与管理，似乎与民间物业管理公司没有关系。本文拟从城市历史的、纪念的建筑资产观点，探讨整合型物业管理介入政府主导的公有建筑整建维护的途径与机会。

　　1.公有建筑物的整建维护机制

　　城市公有建筑物一般乃指公共设施中的建筑物，该类型建筑特色数量多、分布广，例如行政厅舍、学校建筑或政府兴建的公共住宅等。整建维护经费均依据法令逐年定期编列预算，执行各项的维护、修缮等整建计划。换言之，公部门的整建维护经费限制使用于公有建筑物。

　　但是回顾营建机关历年来推展“城乡风貌补助计划”中对于改善城乡风貌能有贡献的项目，例如街道广告招牌的重新设计与制作，政府也能以改善总经费部分对等比例的经费补助之。其次，前述台北市“都市更新整建维护规划设计及实施经费补助”办法中，也能以政府部分经费补助民间私有建筑物的整建与维护。因此，本文不拟论述行政厅舍、学校建筑的整建维护，而针对既有的公共住宅建筑与小区，构思如何推展政府主导型的整建维护都市更新计划。其中，相当大的工作份量可转给民间物业管理公司承揽，既减轻行政机关主管的编制与经费压力，又能提供民间活络发展物业管理新产业，确实能达到双赢的补助政策目标。

　　2.案例说明：从法国里昂小区获得的启发

　　法国里昂市区内1920年-1933年兴建的“低租金城区（HLM）”，本区总体规划与小区建筑是法国当年最盛名的托尼·嘎涅（Tony Garnier）建筑师负责。基于都市发展的都市更新需求，于1970年代，里昂市原本拟采用重建型的都市更新模式，最后选择“建筑再生”方式的住宅整建与维护型进行小区再造与住宅改造。同时举办小区住宅侧墙壁画的国际征选作品，形成小区内25幅侧墙壁画，每幅画面积约220平方公尺。该小区已经于1991年获得UNESCO颁发世界十年文化发展奖章，顿时成为露天博物馆，每年慕名而来的观光客数万人，创造营造城市、营销小区的一种新模式。

　　嘎涅总体规划设计及兴建的“低租金城区”住宅小区，住宅整建与维护后所示二十五处侧墙（图12），装置国际竞图征选方案壁画，图13所示只是其中的一幅画，以嘎涅个人画像为主，背景配合说明当年此处住宅小区开发历史照片。如此完成小区住宅建筑再生的启事，颇值得许多公有建筑落实整建维护思维参考。

新发展的结合（2）

　　图12 住宅侧墙壁画位置

　　图13 侧墙壁画案例一

　　3.案例说明：台北民生小区公寓整建与物业管理课题

　　除了感动于法国里昂有智能采取“整建＋维护型”都市更新，同时结合城市艺术、营销城市的杰作与成就外，另一方面需要省思台湾相同的住宅小区对象与物业，如何采用整建维护型处理的策略与课题。本文构思物业管理新型服务业可以配合小区总体营造运动，将公寓大厦居民们过去局限于“垂直型”大楼管理委员会的巢臼中，拓展成以“水平型”街道、街廓的物业管理发展机会。

　　举例言之，民生小区位于台北市松山机场南侧，1966年前后兴建，迄今即将届满50年，小区内数百栋四层公寓集合住宅，钢筋混凝土构造，地上四层地下一层，每栋八户双并型单一共享梯间。本小区内并无完善与统一物业管理机构负责，每栋建筑物屋龄皆高达45年以上。由于民生小区具备台湾都市化集合住宅典范的历史指针，而且小区环境整体规划、路巷宽敞、路树绿意优美且盎然，实属台北市区内一处难得住宅区，值得远虑今后城市永续发展概念下，如何从事都市更新。

　　眼见四层公寓住宅逐渐窳陋老化（图14），部分屋主已经主动整建或维护建筑物的室内外环境（图15）。因此，如何有效协助当前居民，落实住宅整建与维护，获得建筑再生机会，当然逐年愈显的迫切且重要。

　　图14 社区公寓未整建维护案例

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　　图15 社区公寓已整建维护案例

(责任编辑：现代物业)