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本文基于物业管理服务业发展的专业范畴，确信有机会紧密结合“整建＋维护”模式的都市更新机会，论述说明如下：
●台北市政府对于民生小区远程发展愿景，上位条件可先定位为“城市优质住宅历史街廓”。落实都市更新的策略，建议采用“整建＋维护”型的都市更新模式，反之不宜采用“拆除重建型”的都市更新模式。如此的政策性宣示价值能对市区内普遍存在的无电梯、共享梯间类型的庞大数量集合型住宅，提出今后落实“建筑再生”的核心价值，引导城市朝永续发展的健康思维方向发展。
●民间物业管理公司、机构或协会、学会，协助民生小区各街廓、各条道路、各栋公寓住户，积极设立公寓大厦管理委员会，整合住户有关建筑物室内外的整建维护需求，即可委托物业管理公司从事第一类“建物与环境维护”业务。其次，民生小区是一处优质环境、居民素质高，显然存在便利生活与e化商业服务需求，因此也容易拓展物业管理第二类“生活与商业服务”业务。争取台北市政府制订的都市更新事业之整建经费补助办法，改造住宅物业后，预期可提升不动产交易新价格，这就属于物业管理第三类“资产经营与管理”业务。
总言之，台北市民生小区的都市更新事业，建议纳入台北市政府主动划设的都市更新指定地区，民间物业管理公司、机构或协会，绝对有兴趣与商机投入小区型物业管理的专业服务，一方面协助推展“建筑再生”型都市更新政策，另一方面协助增强民生小区居住环境与物业的保值与创价功能，如此官方与民间两者双赢的机会，为何不为？
民间主导的建筑物整建维护与物业管理
与民生小区公寓住宅相比，一般民间的公寓大厦，尤其位处都市主要宽广干道两侧的单栋建筑物，建筑物外墙的整建与维护的新需求，逐渐成为台湾营建业界的新市场。换言之，也可谓另一种类“物业管理”最能结合“都市更新”的典范作为。
1.都市干道大楼整建维护与都市更新补助制度
台北市协助民间推动都市更新事业经费补助办法，公告于2007年第2次受理本市“协助民间推动都市更新事业经费补助申请暨审查原则”。申请补助项目包括：第一阶段办理推动更新相关之行政费用；第二阶段拟具都市更新事业概要之规划设计费用；第三阶段设立都市更新团体之行政费用。申请主补助额度：每一申请案补助金额最高30万元。2007年（三阶段合计）补助预算总额为新台币420万元。
经由前述法令依据及都市更新事业经费补助办法的分析，台北市区多处都市更新申请计划与执行计划正热络的推展中，若从物业管理观点分析时，可确知以下几项物业管理公司或专业人才可能参加与介入的时机与方式：
●都市计划、建筑、地政领域专长为主的技师、专家、学者等人士，或公会、协会、学会等团体，协助民间地主或开发业主，提出申请自划都市更新地区计划，或依据都市更新事业经费补助办法申请经费补助。目前此阶段的业务刚启动，普遍未受重视，物业管理公司或专业人士，有机会协助争取前述各项申请计划服务机会。
●台北某知名建设公司与地主代表洽商都市更新土地过程中，已经敏感于洽商团队中应纳入具备物业管理专长人才的参与，如此即可提早进入协商开发合约、契约内容的拟定，协助地主定期举办专业性或休闲性的交谊活动。物业管理前期有或无偿服务，明显期待一旦都市更新定案执行或如期竣工完成后，即容易获得长期的物业管理服务机会。这些讯息均代表着物业管理确实能够扎实协助都市更新落实的证据。
2.协助民间推动都市更新事业经费补助类别及项目
若从建筑生命周期的特性而言，建筑物一生中必须于适当的时机维护修缮，以利延长使用寿命并同时提升功能。但很遗憾台湾各项建筑法令与体制，并无特别制订或加强落实建筑物整建与维护的规定或奖励。直迄近年来台北市制订协助民间推动都市更新事业经费补助办法（表4），其中关于“环境景观”订定下列七项补助项目：（一）公共走道或楼梯修缮工程;（二）通往室外之通路或门厅修缮工程;（三）阳台或露台绿美化工程;（四）屋顶平台绿美化工程;（五）建筑物立面修缮工程（含广告招牌）;（六）建筑物外部门窗修缮工程;（七）拆除旧有违章建筑。
其中的第五小项“建筑物立面修缮工程（含广告招牌）”的补助方式，确是最能吸引民间推展建筑再生的诱因，此补助方式也同时广泛推展到全岛。
表4 台北市制订协助民间推动都市更新事业经费补助类别及项目
资料来源：台北市政府都市发展局，取得时间为2007年04月04日
2008年度台北市“都市更新整建维护规划设计及实施经费补助”已上网公告受理申请[7]，截至2007年申请概况如表5所示，可以归纳申请单位特征如下：
●建筑物位处台北核心地区的主要干道两侧的建筑物
●颇多已经提出申请获准后因故放弃案例
●申请修缮改造对象物以无遮檐人行道、建筑物立面修缮工程为主
若从法令制度面的设计，或民间实际执行过程的需求而言，任何一栋公寓大厦管理委员会，拟提出本项申请计划前，均必须具备一定水平以上的物业管理维护专业知识，才能如期顺利推展单栋建筑物外墙的整建与维护。这一方面的建筑再生或都市更新模式，非常需要民间物业管理公司人才参与，反之很清楚提示这是物业管理结合都市更新中的新商机。
表5 台北市都市更新整建维护规划设计及实施经费补助
资料来源：台北市政府都市发展局，取得时间为2007年04月04日
台北市都市更新处延续2007年、2008年度业务积累成果，2009年度即推展“建筑物外墙清理补助申请实施方案” [8]，检视本方案主旨、申请资格、审核程序与补助经费等项目内容，完全属于物业管理服务业务范畴。因此，环观局势发展,本文更确信物业管理可结合都市更新事业，推展建筑物外墙更新整建工程、建筑物外墙清理维护等之新商机。
3.案例说明：建筑物外墙的拉皮与整建技术
单栋建筑物外墙的整建与维护俗称为“老屋拉皮”，台北市老屋拉皮前后物业价值涨幅高的大楼案例包括如下：
●蓝天凯悦大楼：位于北市敦化南路二段、远企购物中心斜对面，2层6楼，2006年拉皮前成交价是四字头（每坪40万- 45万元），拉完皮期间刚好又遇到上这波急涨，2007年完工每坪约60万-65万元，目前开价直冲70万元/坪，涨幅55%-75%。
●汉宫大厦：位于忠孝东路四段SOGO百货、顶好名店城斜对面，利用外墙广告的600万元收入完成外墙整容，让原本斑驳的磁砖和坑坑疤疤的墙面焕然一新，招牌规划了新秩序，原来每坪30几万元的行情，如今有翻倍的行情，每坪上看70万元，涨幅75%-95%。
●卧虎藏龙大楼：位在台北市仁爱路二段，产权登记达33年屋龄的老屋，这栋外观新颖的“中古大楼”，翻修前，单价约为55万元，彻底拉皮后（仅留下结构钢梁，其他全部大翻修），现阶段每坪成交价逾70万元，涨幅超过25％，比区内同龄产品价位高出三成。
●艾菲尔大楼：位在信义路上、大安森林公园对面，约18年屋龄，因区域地段早就没有其他空地推新案，大楼管委会斥资9,000万元进行外观拉皮与庭园造景、机电设备等更新工程，拉皮前每坪约70万元，预估拉皮后每坪上看100万元，增值达40%。
●世界贸易大楼：位于忠孝东路、新生南路口，是属少见商业大楼拉皮案件。拉皮前每坪价格约40万元，预估拉皮后上看60万元以上，预估增值50%。
●东华大楼：房价涨幅最为惊人的，应该是位在基隆路，台北市政大楼斜对面的34年老房子，当初每坪25万元还卖不出去，靠大型LED广告牌收入支付整修拉皮费用，建筑贴磁砖外墙换成玻璃帷幕，完工后2-3年，房价站上一坪50万元以上，整整飙涨1倍（图16-A、B）。
图16A 东华大楼改造前
图16B 东华大楼改造后
如果认同建筑物外墙拉皮属于整建技术，这就是物业管理第一类范畴的新商机，如果拟推动老屋整建设备、拉皮更新外墙、提升物业价值，就必须推展物业管理第三类专业。由于存在着如此雄厚且具潜力市场，本文继续左证实例论述如下：
4. 案例说明：联合第一大楼
联合第一大楼位于台北市南京东路与林森北路交叉口，大楼一、二楼开设麦当劳。建筑物竣工启用于1976年，迄今屋龄已逾30年。建筑物内部的水电、空调或消防机电等设备，年久失修，建筑内外部功能逐渐劣化，就物业价值而言，无论出租每坪租金、出售每坪售价，远低于邻近的建筑物。笔者担任本栋大楼管理委员会主任委员，目前正进行“整建＋维护型”都市更新计划，案例内容简述如下：
联合第一大楼
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图17 联合第一大楼建物与环境维护
图18 联合第一大楼资产与经营管理
●物业管理第一类：建物与环境之维护（图17）：预定先更换各楼层排给水管，以及全栋大楼垂直部位给排水管（管线30余年未更新），其次配置分离式冷气机组管线，统一采购分离式冷气机，设立钢架安置各楼层机组，并统一拆除建筑立面全部的窗型冷气机组，以及住户未经允许自行装设广告招牌，此属建筑外墙整建维护之一环。
●物业管理第二类：生活与商业之服务：创设联合大楼部落格，提供大楼全体住户办公、生活等商业服务之统一采购平台，定期提供大楼物业管理优质案例经验，持续推动物业管理的宣传推广社会教育。
●物业管理第三类：资产经营与管理（图18）：大楼外观（屋顶及外墙）适当位置作为营收的广告招牌，增加管理委员会每月定期收入，存入管委会累积共同基金，以利今后大楼的整建与维护公积金使用经费。
结语
本研究主要探讨“整合型”物业管理服务业，适逢当前台北地区热络的都市更新事业中，究竟有哪些参与及介入的管道与机会。研究结论提出政府主导的公有土地的都市更新、民间主导的申请自划都市更新单元，两者属“重建型”都市更新案，建议需重视及采纳物业管理前期介入模式推展。其次，民间主导的“整建＋维护型”案例，属于“建筑再生的都市更新模式，最容易结合当前物业管理公司、协会、学会或专业人才的参与。
本文提及台北市最有条件推展“整建＋维护型”都市更新方案，建议台北市选择台北市民生小区的公寓式集合住宅，划设为“整建＋维护型”都市更新地区，朝“城市优质住宅历史街廓”的愿景发展。若有此机会时，物业管理即将从单栋建筑的物管时代，转型成整合型、专业化“街道物业管理公司”、“建筑外墙拉皮整型技术公司”、“建筑医院的物业管理公司”等发展方向。
（文中货币计量单位均为新台币元，1坪约合3.3平方米，现代物业发展论坛研修案例，发表时略有删减）
注释：
[1]本案例都市更新地主前期阶段经由掮客协助组成，由有主张的地主主动推荐五家值得信赖的建设公司，地主组团实际参访五家建设公司，了解建设业绩与都更经验，评估建设公司商誉后，以公平投票评选方式决定了德运建设公司，作为本案都市更新事业计划代理人。
[2]某国家或城市中的公共建筑物，依据建物生命周期的特性，必须进行过几次的整建维护，方能维持建物耐用机能，属此模式最典型案例为公立校园校舍之整建维护案例。
[3]依据台湾购物中心协会理事长刘耀东先生的意见，购物中心物业管理之专业服务，商务服务的业务管理等软件重于硬件，尤其在购物中心启动兴建初期策划阶段，最需物业管理前期介入之协助。
[4]总顾问于都市更新先期规划之相关研商会议，即提出个案之后续规划及招商策略建议，惟目前个案均尚未进行至实质招商阶段。谨依据2006年度50案委托规划团队提案之开发方式与招商策略，并以历次都市更新推动小组相关决议指导，作为后续办理与依据。因个案不同，有部分属先前规划阶段之长期规划案，有些则已经需要进行至后续招商计划，加上各县市办理都市更新案合约内容与要求工作事项有所差异，且针对个案影响条件不同，在开发方式与招商策略皆不同，经过历次推动小组协商讨论后决议，主要招商方式可划分为公开评选实施者、标租地上权、标售土地、民间整合投资等方式。
[5]物业管理第三块范畴定义为“资产经营与管理”，明显就是地政、不动产、都市计划或建筑相关的领域，曾经受过前述科系所有关环境规划设计专业课程者，只要有心学习都市更新事业计划的内容及实务操作，均有能力担任代理人，事实上也因涉及能执行、有市场，自然易成物业管理业务范畴。
[6]都市更新事业计划书中的“管理维护计划”项目及内容，作者认为表达内容只纯为委员审查用途，甚少针对对象的特性、特色撰写管理维护计划，反之即使申请人针对标的物撰写管理维护计划，于事业概要计划书审查阶段，究竟委员有否能力审查？又能达成哪些作用？值得研究。本案呈现内容概要如下：第一章总则、第二章管理委员会、第三章管理费、第四章各种管理、第五章公设使用、第六章其他、第七章义务违反及其他事项。
[7]由于台北市近年来以整建维护方式办理更新重塑都市景观与改善环境质量，逐渐受到专业与市民重视，办理“都市彩妆运动”藉由市民的参与，提供台北市内建筑物采整建维护方式更新之优良案例由市府予以鼓励，并提供作为市民整建维护之参考，确实领先台湾各城市迈向新纪元。
[8]台北市都市更新处2009年2月12日举办“台北市建筑物外墙清理补助计划”研讨会议，本项业务确实可以落实推展“维护型”都市更新事业。本项业务涉及清洁服务公会、广告商业公会、营造工程公会，甚至建筑师公会等专业服务与商业机会。就台湾物业管理学会之学术领域发展而言，乐见官方编列此类型补助款，协助推展与建立台湾建筑物外墙的健诊、修缮、清理、维护等技术与制度。
(责任编辑：现代物业) |
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