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在台湾的建筑业中，建设公司决策者对物业管理前期介入的专业价值认知度非常低，甚至代理销售房地产的中介公司在销售时也对物业管理避而不谈。物业管理前期介入价值的模糊也造成了前期介入顾问服务定价的随意性，可是，物管公司又有多少能力做好这项服务呢？
纠葛课题
台湾以公寓大厦为主的住宅房地产之兴建、销售与管理，多年来已经形成一种特定的程序与模式（图1）。建设公司负责筹措财源兴建房屋，一般均委托房屋中介（简称房仲）公司代理销售。当买卖双方签约交屋后，购屋者居住人数达一定比例，必须依据《公寓大厦管理条例》规定，召开第一届公寓大厦区分所有权人全体会员大会，成立管理委员会（简称管委会），遴选出多位代表委员及主任委员，从此阶段起由管理委员会对物业管理服务公司进行评选。
我在台湾物业管理学会理事长任期，一直努力推展物业管理前期介入的服务商机，拟创造物业管理服务业的“蓝海”新天地。换言之，我想创造物业管理前期介入能转成后期的专业服务之商业模式（图2）。很遗憾迄今成果相当有限，令我纳闷深觉存在很多诡异的结构性问题。由于担任过不动产协进会秘书长职务，有机会认识台湾房地产开发业多位董事长及决策者，听到他（她）们的心声，逐渐厘清了些许关键性纠葛课题。
课题一：如何评量物业管理前期介入专业服务之价值与价格
台湾许多建设公司决策者，未普遍深入理解物业管理前期介入后的专业服务价值。决策者心目中颇重视房屋产品的中介与销售，因此长期以来，在建设公司决策者的心目中，只求房屋中介业的售屋业绩，讲求尽快回收成本，至于售屋后才会产生间接关系的物业管理，一直认为是购屋者的事，是公寓大厦管理委员会须面对的管理课题。持有这种心态的决策者，心目中颇难接纳与认知物业管理前期介入的价值。
某些建设公司决策者，虽稍能理解物业管理前期介入的价值，相信其能协助提升房地产价值，属于一种专业的服务；但对专业服务内容项目、服务方式、介入时机、价值评量，不深入且很生疏，以致产生误解引用，产生相当不健康的作为。举例言之，建设公司决策者倘若有意愿尝试于建筑之策划开发阶段、规划设计时间或公设点交（共有设施设备承接查验）的交屋阶段，邀请物业管理前期介入，从事管理咨询服务与检视设计质量的项目。有些建设公司决策者根本就有存心占便宜，要求服务却只想免费，认为天下有白吃的午餐，物业管理公司若遇到此类决策者，结果做白工只能自认倒霉了。
某些建设公司决策者，或许知道须支付物业管理顾问咨询费用，对支付价格却斤斤计较，难有合理的价格。经常使用楼地板面积每平方米（或坪）多少钱，笼统且模糊观念概算服务经费。也许读者质问我，能以每平方米（或坪）多少钱计算服务费，已经够科学了。但是我也会自问，为何物业管理前期专业服务者，无能力提出更多专业的、科学的计算方式，说服决策者须支付多少钱呢？
其次，又有某些建设公司决策者，确实愿意支付顾问咨询费用，也知道服务时间愈长则咨询费用愈高关系，因此产生了物业管理前期介入的“前期”，究竟需要提早、提前到何时为宜的课题。难道不是吗？物业管理愈能提前介入，从房地产策划开发阶段即介入，肯定能对规划设计方案，有效检视后期的维护管理效益。但决策者仍经常陷于物业后期维护管理效益与物业管理愈早介入咨询服务代价的两难选择。虽然也有以项目统包的方式计价，建设公司决策者仍然精打细算，因为过去惯例并无须此笔费用，一直犹豫于物业管理前期介入顾问咨询经费，究竟是否值得投资？换言之，就是如何评量物业管理前期介入的专业服务价值与价格之课题。
台湾物业管理前期介入的市场价格，拥有口碑品牌的物业管理公司，当允诺从事前期服务机会时，必须先谈妥服务方式再谈服务价格。服务方式有项目统包、定期定点、不定点计时三方式。
（一）项目统包服务方式：依据房地产开发内容的性质，前期介入服务以人时（man-hour）计算人力经费，因项目特性差异甚大，很难简化估计，物管公司往往与建设公司有交情关系才愿接纳此方式。
（二）定期定点服务方式：假设物管专家每周定期一次、每次两小时定点到建设公司，或由建设公司人员到物管公司，双方进行顾问咨询商讨方式（类似律师服务方式），如此的咨询收费标准则容易计价，依我个人经验，台湾的行情每小时约5,000元新台币。
（三）不定点计时服务方式：应可比照定期定点服务方式收费标准。
课题二：房屋中介与物业管理专业服务之竞合与纠葛
台湾不动产相关行业中，房屋中介业相当发达，著名的房仲公司，可以列举出台湾房屋、北区房屋、东森房屋、信义房屋、永庆房屋、山大房屋、住商房屋、21世纪房屋、蔡万房屋等多家中介公司。房屋中介公司于各县市筹组不动产中介经纪商业同业公会，也有全台联合会，该联合会网站首页，有一段如下所示《公会缘起》的文章：
由于社会经济日趋繁荣了，人民生活水平日趋提高，每个人都为“住”屋需求而努力，在讲求专业分工的现代社会里，买卖房屋，透过专业公司代表“中介”已是必然的趋势，因此近年来为租赁买卖房屋而服务之中介业，也如雨后春笋，四处可见。近年来，房地产仍然以爆出天量收盘，但个别公司的表现则以持平居多；正规的中介公司惨淡经营，十分艰辛；而不肖业者却趁虚而入，罔顾消费者权益，以致社会大众对房屋中介业产生不良之印象。
各位读者，请您相信台湾专业分工的现代社会里，买卖房屋，透过专业中介公司，确实已成趋势。但也不难想象中介业有害群之马，行业容易随景气飘浮，成本低获利高的竞争激烈等事实。本文不在于批评或指教房屋中介，只聚焦论述房屋中介与物业管理两专业服务业之竞合与纠葛，因有竞合与纠葛的事实，即存在推展物业管理前期介入服务商机的阻碍鸿沟。大家只需详阅图2，两种专业的平行同步进行，不难联想到竞争与合作关系。以下提出两种行业商机纠葛的三项问题：
一、专业房屋中介公司代销建设公司兴建房地产品，产品营销过程中的平面广告、视觉媒体等宣传品或赠送看屋者、购屋者的纪念品上，若明确告示物业管理公司名称，有此需要吗？
答案：在台湾，某些建设公司决策者，虽认为售屋交屋前，确实已经有物业管理前期介入的知名物管公司参与服务，营销时应该善用物管公司知名品牌，以利提升销售率，同时表达产品售后服务水平。然而事实上很多房屋中介公司，力劝建设公司不宜于交屋前的销售阶段标榜与标示物业管理公司，这绝对是行业商机之纠葛问题。
二、建设公司所兴建的房地产品，依其空间、设备的规划设计方案，物业管理公司确实有能力概估该方案每月每平方米缴交管理费。请问房屋中介公司售屋时应该或必须详细告知购屋者吗？
答案：通案的比较，汽车业生产任何一种新车型，销售时一定附带该款汽车使用、维护与保养的说明书，尤其标示每公升的汽油能跑多少公里。清楚且正确的讯息，让购车者明智决定，所以说汽车制造业是科学的、进步的、国际化的产业。反之任何一栋房屋的价格，往往比一部汽车高出数十、数百倍，买房时却无提供房屋使用、维护与保养的说明书。其次，购屋入住后每月定期需缴纳的楼房管理费，可譬喻为购车驾驶后每公升的汽油能跑多少公里的汽车性能。每月定期缴交管理费的金额高低，是购房决策的一项重要指标。房仲业者面对客户的销售阶段，有时非常刻意地、故意地模糊，尽量闭口不提管理费。请问合理吗？若不能排除如此不合理的障碍，物业管理前期介入即难伸展其价值。
三、房仲公司代销建设公司兴建房地产品，非常擅长于包装与营销。代销人员针对房地产品的规划设计与建成环境的特色优点，能够讲清楚绝对是一件好事。讲解清楚公寓大厦配置的各种公共设施的项目（门厅、游泳池、健身房、停车场等）、室内外使用材料的种类与水平、楼房各住户空间设计格局与（实坪或虚坪）楼地板面积等，虽然很实际且重要，但均属于购屋者亲眼可看到的实景。代销人员是否有能力解说，购屋者于购屋时，眼睛看不到的，购屋后须一年、十年、二十年才会发生的实景。以利购屋者于决定购屋前，确实理解入住后漫长的数十年岁月中所需支付的维护管理成本。
我的经验是，台湾第一线代销人员能拥有“建筑全生命周期成本”概念者，不多。比较遗憾的，即使知道又何必讲出呢？因此，我自然会问建设公司决策者，当您委托销售房屋时的心态，是卖房屋还是卖服务？是卖价格还是卖品牌？反而言之，台湾仍有许多正规的、品牌的建设公司，例如台中龙宝建设公司，就是卖品牌也卖售后服务，该公司推出的房地产品，经常不需委外代销即可完售。
课题三：物业管理公司如何拥有前期介入之专业能力
我论述课题一如何评量物业管理前期介入专业服务之价值与价格；课题二房屋中介与物业管理专业服务之竞合与纠葛，确实基于维护物业管理专业的立场。但是也会自问：台湾的物业管理公司已经拥有前期介入之专业能力了吗？
物业管理的对象存在多种建筑类型（Building types），例如商场或购物中心、酒店或大饭店、综合医院或老人赡养院、体育设施与运动场馆、教育设施或科技厂房等。愈是专业用途的建筑规划设计与营运管理，物业管理前期介入的专业服务商机，毋庸置疑确实永远存在。然而此类型建筑的物业管理，并非本文论述的对象。本文是以居住为主的公寓大厦或小区物业对象，每个人生活上均有经验，物业存在的数量大、物业服务的机会多，一般的物业管理公司，更需要积累与培养此领域的能力。换言之，假设拟委托某物管公司从事一栋或一处住宅小区，物业管理前期介入专业服务，公司有能力接受吗？
项目积累数据、研发生产知识成专业技术
台湾的物业管理公司如何拥有前期介入之专业能力，方法之一是项目积累数据、研发生产知识，转成核心的物业管理前期介入专业技术。物业管理公司的组成形态、公司营运策略，经常锁定几类型的物业对象。譬如台湾一家外资物业管理机构，在全台从事上千栋的公寓大厦维护管理项目，公司针对项目数据的积累，整理成数据库。藉由评选年度优秀博硕士研究论文奖学金，每年举办物业管理研讨会，将研究发展的生产新鲜知识，逐年转成可查询应用的知识库，绝对是培植与积累公司核心物管能力的良策，自然能够拥有物业管理前期介入之专业服务能力。
回馈社会教育、孕育市场商机
从房屋中介与物业管理专业服务之竞合与纠葛事实，也可窥探出物业管理公司如何拥有前期介入专业能力之倪端。建设公司决策者为何相信、愿意听取房仲者建议的业种、业态、分坪计划意见后，落实建筑规划设计方案呢？道理简单，因为建设公司兴建房地产品容易销售而已。如此简单的道理与专业知识，为何物业管理公司就没有办法加入建言的行列呢？我只能说，台湾的物业管理行业没用心。我相信拥有物业管理前期介入能力的物管公司，一定有机会在介入时机上比中介业更早，介入深度比中介业更深。因为物业管理范畴底盘大，专业多、关系时间长等有利条件。因此，推展物业管理前期介入的商业服务，就必须先孕育市场才能创生商机，就必须回头去回馈社会教育，多找机会教出好业主。因此，别怪身为业主的建设公司决策者不知采用前期介入的专业，而是当前台湾的物管行业过于保守运作。既有知识（或称技能），反而不知从事研发求取进步，提升行业发言的专业能力。我预见实价登录后的实价课税时代，土地实价公告与市价征收的时代，价格的条件愈透明化后，决胜点就在于服务的质量与品位了。随着不动产信息健全化的浪头，物管公司唯有品牌才能创造服务价值，是可以相信的。
从公寓大厦管委会找到物业管理前期介入的商机
任何人只要谈及物业管理前期介入的服务时机、工作项目与执行内容，似乎聚焦于新开发的兴建项目，关注于建筑策划、规划与设计时间等行话。然而，台湾的房地产市场如同台湾的人口现象。在少子化、高龄化双向同步发展趋势下，台湾每年学龄人口严重减少，老年人口急速增加形成社会问题。台湾近年来的新建房屋总数逐年递减，但每栋新建房屋愈盖愈好。其次，高龄老屋愈存愈多，衍生老屋整修维护（或称外墙拉皮）或再生利用的新趋势。台北地区许多公寓大厦屋龄已逾三、四十年，均面临整建维护或拆除重建的关键点。因此，物业管理公司如何体认房地产发展时局，如何异业结盟创新服务，如何针对数量庞大的既存老旧公寓大厦，有能力向管理委员会提出房屋中长期修缮计划的服务说帖或整维计划书，此种观点的企图与表达能力的努力，我也认为是物业管理前期介入的基本能力。总而言之，奉劝台湾的物业管理公司，未来孕育市场商机固然重要，眼前能从公寓大厦管委会找到物业管理前期介入的商机，才更现实与实际，您说对吧？
原载于《现代物业·新业主》2012年第12期/总第243期
(责任编辑：现代物业) |
