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物业管理行业着眼于居家养老服务已有时日，但许多细节问题仍不能引起重视。例如引进智慧化设备，看似方便快捷，但老年人学习起来十分困难。至于每年冬天定期到温暖地域长住的老年人，打发时光的方式更显单调。所谓遍地黄金的“银发产业”，为何物业管理从中获利不多？还需服务者细细观察。
这一期的主题有两大特点：一、高龄者无障碍居家之物业管理课题；二、“候鸟人口”与高龄者居家物管课题。主题启动的背景源于我见闻台湾南投高龄者long stay（长住）话题，以及我在海南省三亚沿海景区内对高龄者避寒族群的亲身体验，我称之为“候鸟人口”。
高龄者无障碍居家之物业管理课题
台湾将“老人”的用语习惯逐渐改称“高龄者”。高龄者居家之物业管理课题，其实就是“老人住宅的物业设计”。老人居家的物业管理课题，依据台湾的物业管理专业服务范畴，可划分为“物”的空间设备之整维修缮，及“业”的生活与赡养照护之服务。这两大版块的物业管理专业服务，逐年成熟的商机已经显现。
我老家在台北林森北路巷内，是三楼半的“透天厝”（泛指一楼至顶楼属同一屋主之住宅类型），楼梯位于屋内一侧，从一楼可直登三楼，1964年从日式住宅改建。记得已故家父最后一次送医院时，由我前头引导，弟弟背着父亲，妹妹后面护着，小心翼翼也算惊险走下两层楼梯。最近，八十五岁高龄家母，上下楼梯会气喘、腿无力，暗示期望住一楼，令我亲身体会老人住宅与居住环境问题的普遍性与严重性。
老人住宅建筑设计是高龄社会居住环境无障碍空间设计的一环。老人住宅的物业设计，必须兼顾室内、小区与城市这三个层面，才能符合银发族便利居住的住宅设计理念，如此才能拓展老人居家与小区内的各项物业管理。一般物业设计包括室内家庭无障碍设计、住宅机电、小区景观、照明灯光、安全保全、环境清洁、远距居家照护、日常生活服务、因特网服务、长青时尚物业、物业关怀美编、银发族个案营销等等。因此，“老人住宅”与物业管理密切结合所形成的新产业，将会逐渐成熟并蓬勃发展。
文明社会已经重视采纳老人居家赡养方式，因此城市或小区需由政府紧急改善成为友善且无障碍的环境。但对于新建的或既有的住宅，如何营造或改造适宜老人居家生活的空间，包括上下楼层的空间设备、日常盥洗的卫浴设备、合适工作的厨房、舒适休息的卧房，以及各项建筑物与环境硬设备的改善维护，甚至包括支持老人生活与商业的专业服务，均属于老人住宅的物业设计范畴。
在推展与落实友善居住环境的今天，无论是政府或民间厂商，经常提及“智慧化居住空间”、“小区数字服务平台”的话题，换言之，即引进高科技的设备，协助提升居家生活的便利与舒适。新闻报道智能化居住空间引进电子化、自动化、智慧化的设备，经常举例展现美国富翁兴建全球最聪明的数字豪宅的话题。台湾远雄建设公司砸2.16亿元新台币，推出“手机门禁系统”，搜集智能化居住空间住户需求统计数据。数字生活服务的发展趋势，对应小区需求提供终端服务等主题，宣扬人类的居住生活，藉由科技的进步，导入全面人性化的应用，创造更自由自在的环境。
每当赞叹如此辉煌的科技成就时，对于使用者而言，尤其是高龄者，惟一剩下的工作就是“学习”。对于年轻人或看了就会的某些人，适应智慧化居住空间与小区，犹如呼吸般容易。对于年长高龄者或迟钝于科技设备者，即使提供顶好智慧化设备，能快活享受者猜想并不多，仍然存在“适应”与“学习”的课题。
我相信台湾民间推展的“小区数字服务平台”就是一处很好的学习平台，在此除能够得到专业服务外，更可以获得学习和被指导的机会。换言之，绝对是一面使用一面学习的局面。更可确信，惟有经由学习过程才能养成使用习惯，惟有习惯后才能创造下一阶段的智慧化居住空间。对于高龄者而言，新时代真可谓学无止境。
候鸟人口与高龄者居家物管课题
人口学中经常听到国家或城市总人口、人口迁移、人口结构等话题，人口学中的人口数经常定义为户籍人口，计测人数经常采用夜间人口为基准。本文提及“候鸟人口”的特质属于非长期性的,而是短暂的定期迁移，而且人口结构以退休者为主，是一群有经济能力的特殊的高龄族群。他们通常有两个住家，第二处住家（second house）的住宅，一种是个人持有，一种是短期租赁。我可以从这一类人口族群及他们的生活需求，嗅出物业管理专业服务之商机。
首先谈何谓长住（long stay）。长住，通常是指事业有成、收入稳定的退休成年人（40岁以上个人、夫妇或情侣）到某个国家、某个地方长住（通常是3个月以上）。如果长住时间固定且长期配合季节气候，例如避暑或避寒，就有一种类似候鸟的人口族群，随着季节变化而迁移栖息位置，我称之为“候鸟人口”。
记得两年前，日本电视介绍日本退休银发族的赡养问题时说，以日本高消费、高物价、高房价的经济态势，每月领个15万日币的养老金，并无法在日本取得良好的赡养环境。于是日本政府鼓励本国的银发族到国外养老，泰国的清迈是目前日本老人海外群聚退休的一处地方。日本最大旅行社“JBT交通公社”社长平尾英树，2006年底率团到台湾南投埔里考察时指出，日本战后婴儿潮世代已开始退休，日本政府将在2006年及2007年释出50兆日币退休年金，让退休人员到世界各地Long Stay（长期旅游居住）。这是一座金矿，商机源源不绝！
台湾的南投是有山有水的好地方，是吸引日本高龄者愿意长住的场所。南投县埔里镇镇长马文君曾为此到日本召开说明会，也给镇民勾勒出美梦。她表示，日本退休人员若能到埔里长期旅游居住，以每年两万人估计，如每人停留三个月，每月生活消费五万元新台币，每年即可为埔里带来三十亿元新台币商机，也给当地房地产市场带来涨价的动力。南投县埔里镇近来出现鲤鱼旗，这是为筹备日本退休老人前往埔里Long Stay的前置工作，希望未来到埔里的日本人“宾至如归”。
台湾岛南北距离长约四百公里，位置跨在北回归线上，冬季气候南北差异甚大，北部经常阴雨湿冷，南部气候温暖。台湾战后婴儿潮世代已开始退休，有能力者经常于台湾南部的台南、高雄与屏东购置第二处住家，冬季的十一月起至来年二月期间，呼朋唤友或陪伴高龄长辈，短期到台湾南部各地长期旅居，蔚为风潮。
2010年12月，我有机会到海南省三亚琼州学院，参与图书馆建筑设计方案的论证会，第一次踏在海南省三亚市最南端的土地上，眼见、耳闻、了解了候鸟人口高龄者居家之许多物业管理课题。
三亚市热带海岸景观很美，市区毗邻海岸规划数十公里的绿带公园，很壮观。我亲临其中散步时，公园里听到对话中大多是北方口音，询问后知道大多来自东北的哈尔滨、沈阳，以及北京、青岛等地，也遇见许多位俄罗斯人。高龄者年纪大多是五六十岁以上，下着棋、喝着茶、唱着歌，三五成群几乎半天耗在公园里。我曾动心找一位老伯对话：
我问：伯伯的家住哪儿呢？
他答：在三亚的家。
我问：来住多久了？待到何时呢？
他答：十一月初从哈尔滨来，预定住到三月底，大约四、五个月吧！
我问：生活习惯吗？由谁照顾呢？
他答：住房是十几年前自己用退休金买的，当年价格还算便宜。那边的一位是我爱人，我们两位，还有几位当年的同事一起南下避寒，互相照顾。
您从以上的对话中，可否嗅出物业管理专业服务可能的商机呢？
观察一：住房一年到头使用不到半年，其余时间闲置空着。听说海南省，尤其是三亚，冬季住房紧、夏季住房空，确实是“候鸟人口”造成的住房效应。若从物业管理的观点切入，如何整合夏季空屋的房产资源，进行市场供需的调查，建立信息交流平台，似乎是商机。我想，云南省昆明市四季如春，也是一处“候鸟人口”适宜居住地方，请问是否有如此族群的候鸟人口构成的物业管理课题与商机呢？
观察二：长住者每日生活方式单一，开发体验学习有商机。以三亚为例，高龄者每天在海边公园闲逛，确实幸福。但如何提供体验与学习的机会，填补长住高龄者过多的闲暇时间，确实是一个商机。台湾花莲民宿提供长住者学习石头雕刻的工艺学习，台湾垦丁民宿结合公立公园管理处，提供长住者认识植物的生态学习。因此，如何提出并落实持续可行的kill time（消磨时光）创意构思，就显然相当重要，也算是创业的商机。
总而言之，当前的物业管理专业服务行业，若能敏感地结合“候鸟人口”族群的需求特质，紧密参与高龄者居家生活的照护系列专业服务，也许俯首弯腰遍地黄金。当然，从避寒的“候鸟人口”，又可以逆向思考寻找避暑的“候鸟人口”，商机永远存在。
（1新台币元约合0.21人民币元，1日元约合0.065人民币元）
(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业·新业主》2013年第04期/总第254期 |
