本文主要阐述：

一、业主在物业管理过程中的“合伙关系”，及相互的权利义务；

二、业主委员会的民事法律关系；业主委员会委员充当“执事业主”的主体资格及权利义务；

三、给予“物业服务资金”与“物业服务费”不同的定义，以及物业服务资金的归集和物业服务费支付形式；

四、物业服务中介机构的管理及运行模式，会计师事务所如何实现物业服务资金的托管；

五、如何选聘物业服务中介机构和会计师事务所；如何确定物业服务企业；

六、对实行物业服务项目经理负责制及物业服务企业资质的思考；

七、物业服务效果的评价和物业服务费用的支付；

八、物业服务资金的银行专户缴存和信用支付形式；

九、政府主管部门在“物业服务新模式”的作用；

十、推行“2+2物业服务新模式”的经济效果和社会效果。

“2+2模式”简介

笔者提出的“2+2物业服务新模式”（下文简称“2+2模式”）是相对于国内现有的酬金制和包干制而言的，并非对国外或者国内某种模式的照搬或者变异，而是一种具有中国特色的物业服务新模式。“2+2模式”中的第一个“2”代表传统物业管理模式下的“业主+物管公司”；现在加进来的“2”代表“会计师事务所＋物业中介机构”。

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2+2模式的要点

1、确认业主在物业管理活动中的合伙关系，赋予业主委员会委员执行合伙人的权利义务。

2、业主在物业管理活动中应当根据约定归集物业服务资金；物业服务企业提供物业服务应当获得酬金，简称“物业服务费”；物业服务费应从物业服务资金中支付。

3、业主大会决定选聘物业服务中介机构，负责对物业服务公司、服务项目的监督管理和评价；选聘会计师事务所，负责对物业服务资金的管理、支付、计算和报告，并可对物业服务使用物业服务资金情况进行审计。

4、物业服务资金比照专项维修资金管理办法，采取银行专户并二级账户（以户为单位），实行银行专户缴存；有条件的地方，可以采取银行信用支付办法缴存物业服务资金。

5、物业服务企业通过招投标等形式，取得物业服务项目；物业服务项目实行经理人负责制，项目经理应当具有相应的执业资格。

6、物业服务企业报酬——物业服务费，包含员工工资及社保等福利费、保安、保洁、绿化维护费、办公费及管理费分摊、物业服务项目物业服务企业投入固定资产折旧费、税费及利润。物业服务费采取包干制，其中利润可以按照服务等级等因素确定，按服务项目建筑面积计算单价；也可采取百分比酬金形式。

7、房屋共有部分、共有场地等的维修费、共有共用设施设备的运行费、维护费、检测费等，以及共用水电费、共用设施设备和公众责任保险费用，直接从物业服务资金中支付，不计入物业服务费。

8、物业服务费可以根据服务效果与物业服务合同约定内容和质量指标的符合程度，按月支付；可以在每月初预付50%左右，月底结算，年终总算。

9、物业服务合同中可以约定使用的服务人员人数、年龄及性别、文化程度、工资及福利等；并可以约定服务考核可以分解到每一位服务人员。

10、物业服务中介机构应当指派专业人员进行检查、监督和考核，每月作出的考核性评价是决定性评价，应当每月公示；如有争议，可以另外委托其他中介机构重新考评；业主对物管的意见和建议可以向业主委员会或者物业服务中介机构提出，但不得作为考核性评价。

11、对于欠缴物业服务资金的业主，执事的业主委员会委员、物业服务中介机构可以追讨，也可以根据小区管理规约等约定，直接向人民法院申请支付令等形式追讨。

12、物业服务企业对于欠收的物业服务费，可以向执事的业主委员会委员或者其他负有连带支付责任的业主追讨。
 

原载于《现代物业·新业主》2013年第1期/总第246期